Пора выстраивать систему защиты
Многоквартирный дом – прибыльный проект для бизнеса. Ежегодный оборот типовой высотки исчисляется в миллионах рублей. Увы, несовершенство законов в жилищной сфере, неопытность собственников, их неумение, а то и нежелание контролировать расходование своих же денег – благодатная почва для «предприимчивых» граждан.
Не та психология
Захватить власть в доме и взять под контроль денежные потоки сейчас довольно просто. Неслучайно рейдерство перекочевало в жилищную сферу и теперь угрожает миллионам собственников. О связанных с этим проблемах корреспонденту «КР» рассказал исполнительный директор некоммерческой организации «Фонд поддержки общественных инициатив «Гражданская позиция» Константин Егоров.
– Константин Борисович, рейдерство наносит большой вред и каждому дому в отдельности, и реализации всей жилищной реформы в целом. В чем причина «болезни»?
– В современной России имеется собственность, но не сформирован институт собственников. Нет четкой нормативно-правовой базы, защищающей их. Да и само понятие «рейдерство» отсутствует в юридическом обороте. Основная причина появления рейдеров в жилищной сфере – спрос на объекты недвижимости и земельные участки, не входящие в муниципальную собственность. Соответственно, появляется и предложение. В 1990-е годы сформировался целый пласт специалистов по захвату чужой собственности. Теперь они активно применяют свое умение и в жилищно-коммунальной сфере.
– В первую очередь атакам подвергаются успешные ТСЖ. И часто они бывают неспособны грамотно противостоять рейдерам. Почему?
– Причина незащищенности ТСЖ от рейдерских атак кроется в психологии их руководителей. Они, действительно, прилагают немало усилий к тому, чтобы рационально управлять домом. Но при этом не способны анализировать угрозы, которые подступают со всех сторон. Многие не придают значения таким вещам, как появление листовок или активизация вдруг появившихся инициативных групп, не подозревают о том, что в их доме реализуется одна из рейдерских схем. И только через некоторое время начинают осознавать, что это так и есть. ТСЖ не способны оценить свою деятельность с позиции потенциального рейдера, у них нет реальных возможностей распознавать такие схемы. Жилищное сообщество во многом воспринимает эту проблему на уровне обид, как несправедливость, нечестность.
В любой системе слабое звено – человек. Поэтому противоправные действия рейдеров направлены на конкретного человека – председателя правления, управляющего.
В ход пускаются шантаж, угрозы. Одного легче сломать, вынудить пойти на уступки. Поэтому при создании ТСЖ важно обращать внимание на формирование коллектива правления.
Возникает проблема «круговой поруки», когда председатель, члены правления вынуждены отступить из-за боязни за свои семьи, детей. В этом смысле они действительно связаны по рукам.
Управление – бизнес, а не хобби
– Общественной организации – ТСЖ – противостоят профессионалы. Силы неравные…
– Поводом для рейдерских атак на ТСЖ является не только изначальная открытость в их деятельности перед собственниками, но и просчеты в управлении, недостаточное предвидение возможных рисков.
Возможность завладеть чужой собственностью без явного беззакония имеется и тогда, когда в самом товариществе не все ладно: учет ведется плохо или с нарушениями, используются неправильные схемы управления, отсутствует прозрачная отчетность, налоговая и финансовая дисциплина. В таком случае в арсенале рейдеров появляется инструмент многочисленных проверок. Инициируются жалобы от обиженных собственников о плохом управлении, запросы в милицию и прокуратуру. На ТСЖ обрушивается вал проверок, который сам по себе способен дезорганизовать не готовое к такому натиску правление. По результатам проверок выставляются иски, штрафы, налоговые претензии, даже возбуждаются уголовные дела против руководителей.
Небрежность и неточность в уставных и учредительных документах, которые сегодня встречаются в подавляющей массе ТСЖ, при возникновении конфликтов между собственниками также дают хорошие возможности для рейдеров.
– У товариществ двойственный статус. С одной стороны – это некоммерческая организация, которая должна быть открытой и предоставлять информацию своим членам. С другой – это еще и организация, которая занимается управлением своим домом. Но зачастую делает это неграмотно…
– Да, ТСЖ порой и не знает, как надо управлять. Поэтому жилищный рынок во многом определяет необходимость формирования профессиональных подходов к управлению многоквартирными домами. Выстраивая ту или иную схему, собственники должны отдавать себе отчет в том, могут ли они обеспечить эффективную безопасность своего дома самостоятельно или лучше доверить его в управление профессионалам.
Собственное противостояние рейдерам возможно при правильном отношении к управлению домом, как к управлению собственным бизнесом. Для этого надо проводить внутренний аудит безопасности ТСЖ, внимательно относиться к оформлению, хранению документации, грамотно распределять риски. Установка: «мы создали ТСЖ, работаем честно, значит, нам ничто не угрожает» абсолютно неверна.
ТСЖ воспринимают проблему рейдерства с позиций справедливости и честности, между тем речь должна вестись о борьбе двух команд за получаемые выгоды от управления своей собственностью. При этом команда рейдеров, как правило, лучше подготовлена и активно задействует административный и финансовый ресурсы. Всегда есть смысл помнить, что, по сути, рейд для рейдера – это инвестиционный проект. Он готов вкладываться в него потому, что это выгодная территория с точки зрения застройки и приносимых дивидендов.
Не зря сегодня рейдеры обратили взоры на старые ЖСК. Именно у них большие земельные участки и, частенько, глубокие пенсионеры у власти. Старые «хрущевки» ветшают, потому что управление в них номинальное. Рейдерская атака может закончиться выселением жителей и сносом дома.
Рейдер – хороший парень?
– ТСЖ, к сожалению, проигрывают и в информационной войне. С этим что делать?
– К сожалению, большинство существующих ТСЖ замкнуты в себе. К тому же недостаток упоминаний в прессе об успехах товариществ сформировал неблагоприятный образ ТСЖ. Мне пришлось проанализировать немало интернет-ресурсов. В целом формируется положительный образ рейдерства. Этот бизнес считается высокоинтеллектуальным: замечательно, мол, что ребята-юристы так хорошо его ведут. Надо осознавать, что это не проблема какого-либо отдельного ТСЖ или собственника, это угроза экономике государства. Создать негативный образ рейдерства – задача общественных организаций.
ТСЖ может отбить атаку единственным эффективным способом – пиар-акцией. Так можно сломать схему рейдера. При этом надо понимать, что он легко и быстро перестроится и скоро начнет предлагать новые схемы.
К сожалению, товарищества не владеют информационными технологиями. А ведь инструментов много и надо их осваивать. Надо учиться писать пресс-релизы, информационные бюллетени, проводить пресс-конференции, брифинги, создавать свои сайты.
– При обращениях ТСЖ в органы власти им часто отвечают: это ваше внутреннее дело, разбирайтесь сами или идите в суд…
– Давайте посмотрим, что происходит в экономике. С 2006 года проблему рейдерства, гринмейла (корпоративного шантажа) стали озвучивать на самом высоком уровне. Начали создаваться специальные антирейдерские органы в составе УВД субъектов Федерации, межведомственные комиссии при правительствах регионов для предотвращения захватов предприятий.
В центре внимания оказалась и сфера корпоративных конфликтов – как причина и механизм рейдерства. При влиятельных ассоциациях бизнеса – Торгово-промышленной палате, Российском союзе промышленников и предпринимателей, Опоре России, Деловой России формируются специальные комиссии и третейские суды.
Однако проблеме безопасности жилищных сообществ в России не уделяется должного внимания на государственном уровне. Понятно, что такая позиция во многом объясняется новизной проблемы и отсутствием у правоохранительных органов следственной практики. Сложился традиционный подход – конфликт в ТСЖ или ЖСК является спором хозяйствующих субъектов. При таком подходе никакая судебная практика не может появиться. В итоге за несколько лет существования бизнес-отношений в жилищной сфере проблемой рейдерства на федеральном уровне не занялось ни одно ведомство, за исключением разве что прокуратуры. Региональные власти вольны влиять на ситуацию по своему усмотрению. Да и саму проблему пока в основном озвучивают общественные организации.
– Возможно ли правовое решение проблемы рейдерства в жилищной сфере?
– В любом многоквартирном доме сталкиваются разные интересы, возникают конфликты. Причем их очень сложно урегулировать только в правовом поле. Одна из задач проекта нашей организации по поддержке собственников жилья состоит в том, чтобы на примере отдельно взятых домов выстроить процедуры эффективного управления, включая управление рисками. Не зная, что можно предпринять при рейдерском захвате, собственники не могут нанести захватчикам превентивный удар на ранней стадии атаки. И конечно, нужны образовательные программы, помогающие выстраивать линию защиты.
Надо также «подчистить» законодательство, исходя из реалий сегодняшнего дня. Индивидуализировать закон, точно определив, что можно, а что нельзя делать ТСЖ. Федеральная налоговая служба, которая сейчас занимается регистрацией ТСЖ, практически не справляется с этой работой. Не проверяется даже достоверность протоколов голосования. Очевидно, документы о ликвидации ТСЖ, смене состава правления, председателя должны проходить дополнительную экспертизу.