В промзоне особого внимания
На территории Москвы раскинулось большое число промзон – наследие градостроительной политики прошлого века. У города есть грандиозные планы по выводу их за черту мегаполиса. Однако не все так просто, проблем хватает.
Без места на карте
Их площадь все еще составляет около 30 млн. квадратных метров – это примерно территория областного города. В Москве сегодня 83 промзоны, которые занимают 14,6% ее территории. Названия давно на слуху: «Серп и Молот» (562 гектара), Капотня (767 гектаров), Южный порт ( 632 гектаров), Южное Бутово (582 гектаров), Колошино (506 гектаров). Говорят, и другие индустриальные гиганты былых времен доживают последние дни. Вывод их планируется завершить до 2010 года.
«Часто под необходимостью вывода промзон, мы имеем в виду только то, что они занимают обширные территории. Но совершенно забываем, что они еще и источники загрязнения воздуха, почвы, негативно влияют на имидж района в целом, – говорит эксперт по недвижимости Алла Аксенова. – Так, например, молодой и динамично развивающийся район Марьино имел бы все шансы стать образцовым районом, если бы не масштабный НПЗ «Капотня», который черными мазками портит не только портрет района, но и ЮВАО в целом».
Наиболее крупным проектом, который изменит промышленный район в самом центре столицы, по праву считается нашумевший «Золотой остров». Есть и другие промзоны, на которые обратили внимание застройщики: это территории заводов «Каучук», «Экспериментальных напитков», «Машмир», «Мосдормаш», предприятий «Союз» и «Гелиймаш», обувной фабрики «Патита». В этом ряду и фабрика «Красный Октябрь», и Бадаевский пивной завод – здесь должно возникнуть элитное жилье и качественная коммерческая недвижимость.
В конце декабря 2007 года было принято постановление правительства Москвы по освоению промзоны «Серп и Молот», где планируется возвести от 4,2 до 5,8 миллиона квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости, а так же крупный выставочный комплекс.
В ЮВАО мы видим примеры успешного создания новых микрорайонов, построенных на месте бывших промзон на ул. Окская, на ул. Гурьянова, где стоимость квадратного метра в панельных новостройках не отличается от средней стоимости по Москве, а новые микрорайоны находятся недалеко от станций метро плюс развитая инфраструктура. «Эти дома отлично продаются, и девелоперы осваивают новые территории: в районе улиц Гурьянова и Южнопортовой планируется застроить жильем всю территорию цементного элеватора «Южный порт» после вывода предприятия за пределы МКАД», – сообщает Алла Аксенова.
«Застройка индустриальных территорий довольно распространенное явление, выгодное как застройщику, так и городу, – считает Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Ведь точечная застройка не может быть основой масштабного бизнеса, поскольку площадок под отдельно стоящие дома остается все меньше. К тому же здесь у застройщиков не возникает проблем с подключением к сетям. Производственные территории обеспечены светом, газом, водой и пр. Причем, как правило, в промышленных районах – налаженная система подъездных путей».
Большие проблемы
Но с большими территориями девелоперы получают большие проблемы. Например, самые масштабные проекты – «Золотой остров» и реконструкция фабрики «Красный Октябрь» – уже на стадии проектирования превратились в классические примеры долгостроя. «Необходимо решить огромное число организационных вопросов, в том числе и подобрать подходящий участок за пределами Москвы для переноса промышленных предприятий»,– сетует Наталия Тихоновская.
Здесь особенно актуально стоит проблема финансирования. Банки не кредитуют перенос предприятий, поэтому застройщик должен изначально располагать достаточными для такой операции средствами. И это при том, что комплексное строительство, считают специалисты, занимает, как минимум, вдвое больше времени, чем точечное. Такие «длинные» вложения могут оказаться не по силам некоторым девелоперам, в этом случае для реализации проекта они могут объединяться в партнерства.
Еще один эксперт Константин Ковалев выделяет следующие проблемы, тормозящие вывод промзон:
– необходимость переселения жителей, что требует целого ряда дополнительных работ: изучения общественного мнения, прогнозирования поведения населения, анализа нормативно-правовых вопросов, касающихся изменения места жительства;
– высокие затраты на возведение необходимого объема инфраструктуры;
– не всегда есть возможность создания социально однородной среды;
– проблемы продажи первых очередей строительства, связанных с неудобством проживания в окружении ведущейся стройки;
– наличие различных политических или административных барьеров;
– расходы на вывод промышленного производства за черту города;
– необходимость проведения экологического аудита бывшей промзоны и мероприятий по рекультивации земель.
Индустриальная география
Промзоны сегодня раскиданы по всему городу. Логично предположить, что их ждет разная судьба.
Определяет класс зданий, которые будут строиться на освобожденных участках, в первую очередь, их расположение. «Что касается престижных мест – центра столицы, то там расположится только элитное жилье. Например, на территории фабрики «Красный Октябрь» не станут сносить промышленные постройки (они имеют историческое значение), останется и легендарная фабричная труба. Часть помещений в новом комплексе сделают в стиле loft.
В каком же сегменте предпочтут работать застройщики? Вырастут ли на месте промзон жилые кварталы или бизнес-комплексы? Мнение экспертов разнятся. Вопрос о том, где строить, каждый девелопер будет решать самостоятельно. Во многом это будет зависеть от специализации компании – если данная компания всегда строила бизнес-центры, то и на новополученном участке она не станет возводить жилье.
Плохая репутация
Масштабные проекты чреваты значительными рисками. Понятно, что немногие покупатели сочтут промзоны идеальным местом для жизни. Однако эксперты не испытывают по этому поводу опасений. «Если говорить о покупательском спросе, то, как правило, никаких предрассудков относительно того, что люди будут жить на территории завода, нет. Когда объект выходит на рынок, это уже не промзона, а именно объект недвижимости. Он уже не идентифицируется с производством. Поэтому определяется именно классом и размером жилплощади. Индустриальный пейзаж не очень живописен, но когда на этом месте появляется жилой комплекс, органично вписывающийся в архитектурный облик района, – глаз радуется. Повышается рейтинг, а вместе с тем и стоимость квартир в соседних объектах. Минусом здесь может стать сокращение рабочих мест», — говорит Наталья Тихоновская.
Меньше всего прошлое района имеет значение в эконом-классе. Здесь покупатели не могут позволить себе быть излишне взыскательными. В Москве огромное число людей (в первую очередь приезжих), которые совершенно не привязаны к таким материям, как имидж района. Часто даже не знают, что это такое. Если у объекта будет привлекательное соотношение цена/качество – купят, где угодно.
Хотя такие названия как, к примеру, Бирюлево или (особенно) Капотня стали сегодня почти что нарицательными, строить там не то что элиту, но даже бизнес-класс практически не реально. Даже если решить все технические вопросы с инфраструктурой, люди не захотят ехать в места со столь красноречивым названием.
И все-таки вывод индустриальных зон из города – необратимый процесс. Но насколько он затянется, предсказать трудно. И для застройщиков, и для отцов города это новое дело, а значит, – неизбежны ошибки. Хочется верить, что дающиеся с трудом амбициозные проекты все-таки осуществятся, пусть даже и с небольшими задержками.