Расселяй и властвуй
Столичным коммуналкам чиновники отводят еще от силы семь лет. «Я думаю, что к 2015 году мы от коммуналок избавимся», — заявил не так давно префект Центрального административного округа Сергей Байдаков.
Инициатива по форсированию программы ликвидации коммуналок исходила непосредственно от мэра Юрия Лужкова, и изначально предполагалось уложиться в три-четыре года, рассказал председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов. Но коммуналки уходить не собираются. На рынке недвижимости они играют далеко не последнюю роль.
Остатки былой роскоши
Чем старше район, тем больше в нем коммунальных квартир, говорят риэлторы. Первое место занимает Юго-Восток столицы (20% коммуналок), на втором – Южный административный округ (16%), на третьем – Центральный округ (14%). Незначительное отставание на Севере (11%) и Северо-Западе столицы (12%). Почти такие же показатели у Зеленограда (9%), остальные ступени делят между собой Западный, Северо-Восточный и Восточный административные округа (по 6%), а замыкает список Юго-Западный округ – здесь замечен только 1% коммуналок из всего представленного жилья.
Как отмечает аналитик Наталья Ветлугина, изначально коммуналки располагались ближе к центру. Потом началось расселение, которое активнее всего велось в престижных районах. Там даже сложные комбинации заканчивались расселением. Если взять центр и разделить его на западную половину и восточную, то в первой количество коммуналок будет в 2,5-3 раза меньше.
Большую часть коммунальных квартир расселили в начале 90-х, говорят риэлторы. То, что существует на рынке сейчас, можно считать остатками «былой роскоши». В настоящее время на продажу выставлено порядка 3 тыс. комнат в различных округах столицы. Стоимость квадратного метра в них колеблется от $8874 до $10 473, что вполне соответствует уровню цен на жилье верхнего сегмента бизнес-класса.
По оценкам Н. Ветлугиной, комнаты никогда не были предметом повышенного спроса. Если их и покупают, то, в основном, для того, чтобы получить квартиру целиком. А небогатые покупатели скорее приобретут квартиру в Подмосковье: отдельная квартира по своим потребительским свойствам гораздо лучше, чем комната.
Точка отсчета?
Иное мнение на этот счет высказывает другой аналитик Максим Пакалов: спрос на такое жилье был всегда. Комната – это и начальная стадия обустройства в столице приезжих, не имеющих сразу больших средств для покупки отдельной квартиры. Есть и категория покупателей, которые стремятся купить коммунальную квартиру целиком. Такое жилье часто расположено в историческом центре столицы, и, как правило, на весь дом приходится всего одна-две не расселенных коммуналки. Здесь подъезды обычно отремонтированы за счет новых жильцов, облагорожена придомовая территория.
Средняя стоимость комнаты в такой квартире сегодня составляет 129 тыс. долларов. Абсолютная же величина зависит не только от места расположения квартиры, но и количества комнат, а также от типа дома.
По типу дома стоимость комнат в рамках Садового кольца варьируется от $125 тыс. до $208 тыс., при этом число комнат, выставленных на продажу за $125 тыс. – $165 тыс., не превышает 3%. В основном, предлагают комнаты стоимостью от $193 до $208 тыс. – их 94%. Средняя цена квадратного метра в комнатах, расположенных за пределами Садового кольца, – $7265. 50% комнат предлагается в трехкомнатных квартирах, 23% – в двухкомнатных и 11% – в четырехкомнатных. Больше всего комнат в зависимости от типа дома представлено в диапазоне от $120 до $132 тыс. – 78%.
Самые дорогие комнаты находятся в ЦАО. Средняя цена здесь $152 тыс., а количество предложения не превышает 14% от общего объема. Самые дешевые комнаты – в Зеленограде, средняя цена их $97 тыс., количество выставленных на продажу в этом округе комнат – всего 9%.
Инвесторы заинтересованы в такой недвижимости с прицелом на выкуп квартиры целиком. После проведения реконструкции жилье переходит в разряд элитного, или, на худой конец, жилья бизнес-класса.
Если покупка коммунальной квартиры не является инвестированием, то обычно покупатель заинтересован сделать приобретение по конкретному адресу (с точностью до номера дома), – считает Наталья Ветлугина. – Именно тогда он является инициатором расселения, готовясь жертвовать временем, силами и деньгами. Если привязки к адресу нет, то выгоднее покупать либо новостройку, либо уже отремонтированную квартиру.