Она должна быть разной
Уже сегодня понятно, что в развитии ипотеки в России наметился некий кризис. Скоро она будет непосильна для основной части населения. Есть ли из этой ситуации выход? Ответ пытается дать депутат Госдумы, глава экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев.
– Всем прекрасно известно, что рыночная стоимость жилья росла и продолжает расти раза в полтора быстрее, чем зарплаты людей. При этом расслоение граждан по доходам не меняется в лучшую сторону. Не поверю, что жилье стало доступнее. Число людей, которые приходят за коммерческой ипотекой, – это примерно 10% населения. Отсюда следует, что их скоро не останется. Через достаточно короткое время (по моим оценкам это 3-4 года) ипотека придет в режим насыщения.
В принципе понятно, что в идеале должны расти доходы, увеличиваться средний класс. Как ставится задача до 2020 года: у 60% граждан вырастут доходы, и они станут обычными участниками коммерческой ипотеки. Но пока к этому никаких предпосылок нет: поскольку никакой серьезной налоговой реформы не предвидится в ближайшее время, то не видно и изменений в соотношении доходов богатых и бедных. А значит, в ближайшей исторической перспективе (лет 5-6) существующее распределение доходов сохранится.
По-моему убеждению, в такой ситуации воспользоваться обычными, массовыми, ипотечными программами, не обеспеченными государственной поддержкой, могут только люди, у которых на руках есть 30% от рыночной стоимости жилья. И это требование категорично. Отклонения от него, конечно, могут быть, но не более 15% от общего оборота.
Я уже говорил не раз, что причина американского ипотечного кризиса заключается в том, что в США «правило 30%» попытались обойти, используя для этого массовую выдачу кредитов и хитрую математику. Раньше то была только моя гипотеза, но теперь она подтверждена фактами.
По данным Госкомстата, людей, имеющих на руках 30% от стоимости жилья, в России сейчас примерно 10%. Причем очевидна тенденция к снижению показателя. Понятно, что цифра 10% и проект «Доступное жилье» несопоставимы. Словосочетание «доступное жилье» подразумевает, что, как минимум, 50% населения будет иметь шанс улучшить свои жилищные условия.
Сейчас надо думать, как существенно увеличить эту группу людей при минимальной поддержке со стороны государства. Такая поддержка может реализовываться в двух основных формах.
По одной – эти 30% государство может просто отдать человеку для первоначального взноса – всем людям или избранным группам граждан. Если подсчитать, сколько это стоит, акция окажется неподъемной даже для нашего бюджета.
Вторая схема, благодаря которой можно расширить число граждан, имеющих возможность улучшить свои жилищные условия, – это строительно-сберегательные кассы. Данная форма уже опробована в мире и показала себя очень успешной.
Стройсберкассы – специализированные банки, которые будут контролироваться Центробанком. В основном, это будут частные структуры, хотя государство также сможет принять участие в процессе их формирования.
По сравнению с прямой компенсацией затрат на приобретение жилья, в данной схеме господдержка составляет одну пятую от суммы частных денег, а в некоторых странах и 1:10. Сейчас существуют разные варианты работы стройсберкасс. В Чехии, например, уровень господдержки доходит до 40%. Но если учесть, что не все участники кооперативов пользуются этой поддержкой, то схема в среднем по странам, которые ее опробовали, дает соотношение 1:10.
На сегодня в Чехии и Словакии стройсберкассы охватывают порядка трети населения, в Германии – около половины. И выход на такие показатели был осуществлен через 5-7 лет после принятия соответствующего закона – это очень короткий срок.
В разных европейских странах сейчас приняты разные нормативы, определяющие, кто может быть вкладчиком стройсберкасс. В некоторых национальных законах зафиксировано, что их участниками могут быть только физические лица. В российском варианте закона мы прописали, что юридические лица также могут быть вкладчиками стройсберкасс и, в том числе, претендовать на получении премии. При принятии данного решения мы ориентировались на то, что у организаций могут быть свои корпоративные жилищные программы. В этом случае им выгоднее будет выступать единым вкладчиком. В принципе, как это уже сделано в Словакии, могут быть созданы и некие формы ЖСК – возможность для этого мы в законе заложили.
И что, на мой взгляд, самое важное – это устойчивость системы. Сейчас мы видим, что американская ипотечная схема оказалась неустойчивой. Одна из причин кризиса – попытка обойти фундаментальное правило 30% первого взноса. Но если посмотреть глубже, то мы увидим, что любая ипотечная схема, в которой вкладчик и получатель кредита являются разными людьми, обязательно неустойчива. В этом смысле накопительная система стройсберкасс построена по совершенно иному принципу. Здесь вкладчик и кредитополучатель – одно и тоже лицо. По моим оценкам, такая система примерно в 10 раз устойчивее, чем все остальные.
На сегодня – строительно-сберегательные кассы – самый удачный способ господдержки. Правительство РФ уже пришло к осознанию того факта, что обычная, коммерческая ипотека не делает жилье доступным для большинства населения. Я надеюсь, что в течение ближайшего года закон о стройсберкассах будет, наконец, принят и вступит в силу.