Ипотека: великая иллюзия
Десять лет назад был принят закон с удивительно коротким названием – «Об ипотеке». Юбилей послужил поводом для оживления дискуссии относительно эффективности российского жилищного кредитования.
Приятное лицо ипотеки
О российской ипотеке в целом принято отзываться положительно. Для этого имеется неплохой фактический материал. Механизм кредитования развивается достаточно резво. Депутаты масштабно поработали над законодательством, банки охотно восприняли этот финансовый инструмент и заинтересованно борются за каждую позицию в рейтинге кредиторов, и даже застройщики (вместе с банкирами) нашли способ продавать в кредит еще не построенные квартиры. А главное, нуждающиеся в жилье россияне, ради кого весь огород и городился, вроде бы тоже явочным порядком проголосовали «за». Если и есть какие пожелания, то это чтобы кредитов было побольше, а процентов поменьше.
Ипотека для нас действительно уже ника-кая не экзотика (по крайней мере, ее не путают с аптекой) и давно вышла за рамки эксперимента. Кредитование под залог недвижимости достигло ощутимых в масштабах Федерации объемов. К настоящему моменту накопленным итогом выдано кредитов почти на 1 трлн. рублей. Оформлено порядка 700 тыс. залогов. Это значит, что 700 тыс. семей или 2,2 млн. россиян так или иначе с помощью ипотеки улучшили жилищные условия. Чтобы цифры стали доходчивее, скажем по-другому: на кредитные деньги заселено два таких города, как Нижний Новгород. По российским меркам это действительно достойный результат, особенно если учесть относительно короткие сроки реализации. С некоторых пор ипотека не ограничивается участием только крупных городов. Свой вклад в общую статистику вносят все федеральные округа. Кто-то больше, кто-то меньше, но в целом программа получила общенациональный охват.
Для финансистов-экономистов важно другое: на один рубль бюджетных ресурсов государство получило порядка 100 рублей соинвестирования. По мнению генерального директора федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, соотношение 1:100 позволяет расценивать ипотеку как самый успешный государственный проект, если исходить из критерия экономической эффективности.
Довески
Специалисты обращают внимание на ряд «побочных» положительных последствий ипотеки. Есть мнение, что она представляет собой мощный антиинфляционный инструмент. Чтобы внести первоначальный взнос, а это около 30% стоимости жилья, семья вынуждена для начала сберечь эти средства. Тем самым ипотека осуществляет профилактику избыточных потребительских расходов. Еще больше этот инструмент проявляет себя в процессе погашения кредита. Обычно платеж по займу составляет 25-35% доходов семьи. Это очень высокая принудительная норма сбережений. Для справки: выплаты по ипотечным кредитам составляют сейчас порядка 200 млрд. руб. в год.
До сих пор ипотечное кредитование развивалось у нас преимущественно в жилищной сфере. Но ипотека – это универсальный механизм долгосрочного кредитования под залог недвижимости. Она эффективна там, где обычное потребительское кредитование не подходит из-за его краткосрочности. Такой сферой может быть, к примеру, образование, когда семья берет кредит на обучение ребенка под залог имеющейся у нее квартиры и растягивает его погашение на многие годы, делая нагрузку на семейный бюджет вполне посильной.
Наконец, амбициозные планы развития ипотеки, возможно, вынудят финансовую систему платить справедливые проценты по депозитам граждан. Планируемое доведение числа выдаваемых кредитов до 1 млн. в год потребует триллионы рублей. Естественный источник финансирования – накопления населения. Но чтобы оно понесло деньги в банк, надо обеспечить защиту средств от инфляции, то есть установить реально положительную ставку по депозитам.
А есть ли за что ее благодарить?
Несмотря на все ее прелести, о даме под названием ипотека не скажешь, что она приятна во всех отношениях. Наиболее распространен лобовой упрек в том, что с учетом процентов квартира по ипотеке обходится вдвое дороже, чем при непосредственной покупке. Однако это обвинение не вполне справедливо. За дополнительные деньги заемщик получает солидное возмещение – он справляет новоселье сразу, а не ютится по углам десятки лет в ожидании своей очереди или в стремлении накопить самостоятельно. Вот уж где и впрямь время – деньги.
Гораздо серьезнее предъявляемое ипотеке обвинение в провоцировании роста цен на жилье. Логика простая: ипотека приводит на рынок дополнительных покупателей, спрос повышается, продавцы реагируют на него повышением цен. В итоге на рынке вновь устанавливается равновесие спроса и предложения, но на более высоком уровне стоимости. При этом количество приобретаемого жилья остается неизменным (увеличиться ему неоткуда, ипотека – это деньги, а не квартиры). Следовательно, и количество улучшивших жилищные условия остается прежним. Единственное, что меняется, это форма оплаты подорожавшего жилья. Если вчера граждане могли купить квартиру за собственные деньги, то сегодня те же граждане вынуждены делать это за счет кредита.
Чуть выше мы приводили мнение экспертов о том, что ипотека препятствует инфляции. Если помните: ипотека выводит деньги с потребительского рынка, спрос на товары снижается, и рост цен на них замедляется. Но все эти деньги до копеечки приходят на рынок жилья. Значит, в силу той же самой логики, рост цен на жилье что? – Правильно, разгоняется.
Руководитель аналитического центра Олег Репченко вообще считает, что «ипотека плохо влияет на наш рынок жилья». По его мнению, ипотека – это очень полезный инструмент, когда рынок насыщен. Если посмотреть, как она развивалась на западе, то там сначала построили много жилья. Потом его купили все, у кого есть деньги. Потом рынок дошел до состояния перепроизводства. Встал вопрос о том, как продать квартиры тем, у кого денег нет. Тогда-то и возникло понятие ипотеки.
Что произошло на нашем рынке? Рынок дефицитный. Жилья очевидно не хватает. Одновременно за счет возросших цен на нефть и другое сырье в страну влилось довольно много денег. Власти, озадачившиеся проблемой доступного жилья, поступили просто. Они посмотрели – а как на западе? Там ипотека. Ну, давайте и мы внедрим ее. А жилье как бы появится само собой. И получился серьезный перекос рынка. С объявлением нацпроекта произошла подмена понятий. Доступное жилье заменили понятием ипотеки. «В результате мы получили двукратный рост цен на жилье. И только в прошлом году у властей появилось осознание этой ошибки. Хотя явно они ее не признали, но заговорили о том, что для доступности жилья его необходимо строить, появилась магическая цифра 1 кв. м жилья на человека в год. Только в прошлом году пришло понимание, что ипотека не должна идти впереди строительства, она должна быть вторым шагом», – комментирует Олег Репченко.
Опровергнуть критику ипотеки пытаются ссылками на незначительную долю кредитных сделок на рынке. Якобы сравнительно малые объемы ипотеки, всего 14% рынка, реального влияния на цены оказать не в состоянии. Подразумевается, что стоимость жилья если и поднялась, то не более чем на те же 14%. Но это совершенно не так. Цены повысятся настолько, насколько за жилье будут готовы «переплатить» наиболее обеспеченные из потенциальных покупателей. В обстановке ажиотажа рост цен может в разы опередить повышение спроса. Александр Семеняка считает, что повышение цен формируется ожиданиями: «Мы сами были свидетелями, когда только мы начинаем в регионе рефинансировать ипотечные кредиты, всего пять кредитов рефинансировали, а цена жилья за квартал выросла в два раза».
Однако нет худа без добра, считает один из наших собеседников – защитников ипотеки. По его словам сейчас, когда ипотеке плохо, когда условия кредитования ужесточаются, есть основания ожидать, что цены на жилье если не остановятся, то хотя бы притормозят. Что и говорить, весомый аргумент в пользу ипотеки.
Впрочем, сама ипотека не виновата в том, что ее поставили впереди паровоза. И не надо от нее требовать того, на что она не способна. Она безусловно необходима, но нельзя концентрироваться исключительно на ней одной. Нужны и ипотека, и строительно-сберегательные кассы, и арендное жилье. Но прежде всего необходимо больше строить. Нужен тот самый «магический» 1 кв. м на человека в год. Только он способен решить все проблемы.