ПИФы или ипотека: задачка для миллиона рублей
Представим ситуацию: молодой человек (назовем его Иван) 30 лет, мечтает после 50 уйти с работы и жить в свое удовольствие. Тем более что для осуществления этой мечты есть вполне серьезные основания – накопленные 50 тыс. долларов (1 200 000 руб.).
«Белая» зарплата у Ивана – 50 тыс. руб. в месяц после уплаты всех налогов. Что же для него лучше:
1. Приобрести хорошую однокомнатную квартиру примерно за 3,6 млн. руб., взяв 2,4 млн. в ипотеку на 20 лет, сдавать ее в аренду, а потом, через 20 лет, продать и безбедно жить, получая прибыль.
2. Инвестировать имеющиеся 1,2 млн. руб. в Паевый инвестиционный фонд (ПИФ), при этом ежемесячно внося в него дополнительно часть свободных средств (например, 10 тыс. руб.) Возьмем ПИФ с умеренной инвестиционной стратегией, инвестирующий в акции и облигации примерно в одинаковых пропорциях (ПИФ смешанных инвестиций).
К сожалению, надежных ПИФов не существует, т.к. их доходность не гарантируется по закону. ПИФ смешанных инвестиций просто менее рискованный.
Вариант первый. Ипотека
Выбрав ипотеку, Иван с его официальной зарплатой может претендовать на ставку 11% годовых в рублях.
У Ивана есть – 1,2 млн. руб., а квартира стоит 3,6 млн. руб. В этом случае размер ипотечного кредита составит 2,4 млн. руб. При официальной зарплате в 50 тыс. руб. заемщик ежемесячно должен будет выплачивать около 25 тыс. руб. (24 772,52 руб.) Плюс ежегодную страховку около 24 тыс. руб. Кредит придется взять на 20 лет.
То есть, ежегодно Иван будет платить:
24772,52 12 + 24000 = 321270,3 руб.
Однако Иван рассчитывает получить прибыль не только от возрастающей цены на квартиру и ее будущей продажи через 20 лет. Приумножить доход он предполагает от сдачи квартиры в аренду. (На сегодня он смог бы получать за нее около 15 тыс. руб. в месяц, то есть около 180 тыс. руб. в год).
Но стоимость аренды жилья напрямую зависит от роста цен на саму недвижимость. В среднем рост цен на недвижимость – 15% в год, а это значит, что и Иван ежегодно станет поднимать арендную плату тоже на 15%.
Рассмотрим расчет доходности подобного рода инвестиций на примере таблицы 1.
Таблица 1
| Расчет привлекательности варианта инвестиций в ПИФы, руб. | ||
|---|---|---|
| Год | Отчисления в ПИФ | Накопления в ПИФе |
| 2008 |
120 000
|
1 509 000
|
| 2009 |
120 000
|
1 864 350
|
| 2010 |
120 000
|
2 273 003
|
| 2011 |
120 000
|
2 742 953
|
| 2012 |
120 000
|
3 283 396
|
| 2013 |
120 000
|
3 904 905
|
| 2014 |
120 000
|
4 619 641
|
| 2015 |
120 000
|
5 441 587
|
| 2016 |
120 000
|
6 386 825
|
| 2017 |
120 000
|
7 473 849
|
| 2018 |
120 000
|
8 723 926
|
| 2019 |
120 000
|
10 161 515
|
| 2020 |
120 000
|
11 814 742
|
| 2021 |
120 000
|
13 715 954
|
| 2022 |
120 000
|
15 902 347
|
| 2023 |
120 000
|
18 416 699
|
| 2024 |
120 000
|
21 308 204
|
| 2025 |
120 000
|
24 633 434
|
| 2026 |
120 000
|
28 457 450
|
| 2027 |
120 000
|
32 855 067
|
| 2028 |
120 000
|
37 912 327
|
|
Итак, прибыль: 37 912 327 – 1 080 000 (изъятые из ПИФа средства за вычетом налога на доход 13%) – 1 080 000 (вложенные в ПИФ средст-ва) – 1 200 000 (вложенная в ПИФ имеющаяся сумма 1,2 млн. руб.) = 31 924 125. Учитывая все расходы (1 080 000 + 1 200 000 = 2 280 000), прибыль составит почти 32 млн. руб, а рентабельность этого варианта – 1 400%. |
||
Плюсы и минусы
Плюсы очевидны:
- Иван приобретает реальный актив – квартиру, которая не испарится из-за инфляции, кризиса и т.д.
- В отличие от фондового рынка, который имеет непостоянную и не гарантированную доходность, рынок недвижимости гарантирует доходность в 15% годовых – это среднее значение за 7-8 лет, и оно может фактически оказаться больше или меньше, но все же в плюсе.
Минусы:
- Постоянный рост цен на недвижимость – спорный момент, никто не может точно предсказать их на 7-10 лет вперед. Он может оказаться как значительно выше, так и значительно ниже ожидаемого.
- Существуют также риски мировых кризисов, которые заметно отражаются на рынке недвижимости.
- Существуют риски приобретения квартиры, которая не будет юридически чистой.
- Существуют риски порчи имущества (например, пожар, затопление).
И если риски ущерба и утраты квартиры страхуются, то быть уверенным, что недвижимость будет однозначно расти в будущем минимум на 15% в год, невозможно.
Вариант второй. ПИФ
Допустим, Иван вместо покупки квартиры по ипотеке решил инвестировать имеющиеся средства (1,2 млн. руб.) в ПИФы с ожидаемой доходностью 15%. Кроме того, ежемесячно он бы откладывал около 10 тыс. руб. (120 тыс. руб. в год) в те же ПИФы в течение 20 лет.
По истечении 20 лет планируется изъять средства из ПИФов и жить на них.
Расчет привлекательности этого варианта приведен в таблице 2.
Таблица 2
| Расчет привлекательности варианта инвестиций в недвижимостьс использованием ипотеки (руб.) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Год | Стоимость квартиры с учетом роста цен на недвижимость 15% в год | Выплаты по ипотеке, со страховкой | Доход от сдачи квартиры в аренду, с учетом роста цен на 15% ежегодно | Разница между расходами по ипотеке и доходами от аренды |
| 2008 |
3 600 000
|
321 270,3
|
180 000
|
-141 270,3
|
| 2009 |
4 140 000
|
321 270,3
|
207 000
|
-114 270,3
|
| 2010 |
4 761 000
|
321 270,3
|
238 050
|
-83 220,26
|
| 2011 |
5 475 150
|
321 270,3
|
273 757,5
|
-47 512,76
|
| 2012 |
6 296 423
|
321 270,3
|
314 821,1
|
-6 449,132
|
| 2013 |
7 240 886
|
321 270,3
|
362 044,3
|
40 774,04
|
| 2014 |
8 327 019
|
321 270,3
|
416 350,9
|
95 080,68
|
| 2015 |
9 576 072
|
321 270,3
|
478 803,6
|
157 533,3
|
| 2016 |
11 012 482
|
321 270,3
|
550 624,1
|
229 353,9
|
| 2017 |
12 664 355
|
321 270,3
|
633 217,7
|
311 947,5
|
| 2018 |
14 564 008
|
321 270,3
|
728 200,4
|
406 930,1
|
| 2019 |
16 748 609
|
321 270,3
|
837 430,5
|
516 160,2
|
| 2020 |
19 260 900
|
321 270,3
|
963 045
|
641 774,8
|
| 2021 |
22 150 035
|
321 270,3
|
1 107 502
|
786 231,5
|
| 2022 |
25 472 541
|
321 270,3
|
1 273 627
|
952 356,8
|
| 2023 |
29 293 422
|
321 270,3
|
1 464 671
|
1 143 401
|
| 2024 |
33 687 435
|
321 270,3
|
1 684 372
|
1 363 102
|
| 2025 |
38 740 550
|
321 270,3
|
1 937 028
|
1 615 757
|
| 2026 |
44 551 633
|
321 270,3
|
2 227 582
|
1 906 311
|
| 2027 |
51 234 378
|
321 270,3
|
2 561 719
|
2 240 449
|
| 2028 |
58 919 535
|
321 270,3
|
2 945 977
|
2 624 706
|
| Итого: прибыль (в руб.) после продажи квартиры в 2028 году: 58919535 (стоимость квартиры в 2028 году) + 21 385822 (все платежи от аренды квартиры) – 1200000 (вложенная в квартиру имеющаяся сумма) – 6746675 (все платежи по ипотеке)= 72 358 682 | ||||
Плюсы и минусы
Плюсы:
- По рентабельности такой проект гораздо перспективнее с точки зрения инвестиций, чем вариант с ипотекой.
- Не используются заемные средства, поэтому снижаются риски неплатежей по кредиту.
Минусы:
- Инфляция может оказаться выше запланированного значения, и величина расходов Ивана будет расти быстрее его дохода.
- Фондовый рынок капризен, не гарантирует постоянную прибыль, подвержен рискам.
- Чем больше имеющаяся сумма сбережений, тем интереснее схема с ипотекой (вариант с ипотекой без первоначального взноса гораздо менее привлекателен).
- Чем меньше срок инвестиций, тем меньше подходит вариант с ипотекой. Так, если вы инвестируете на 2-4 года, то лучше использовать достаточно умеренные ПИФы, а не влезать в долги по ипотечному кредиту, который придется отдавать.
- Важно проанализировать условия предоставления ипотечного кредита: чем больше у вас документов, подтверждающих вашу надежность как заемщика, тем ниже ставка по ипотечному кредиту, тем прибыльнее окажутся подобного рода инвестиции.
- Рекомендуется проверить следующие моменты:
- Сравните рейтинги управляющих компаний (УК) ПИФами. Рейтинги российских агентств можно найти тут: http://pif.investfunds.ru/ratings/index.phtml
- Когда вы отсеете УК, которые вам не подходят, можно приступить к подбору ПИФа.
- Совет: фонд должен быть не слишком большой и не слишком маленький, результаты работы фонда берите за период 2-3 года (результаты за два-три месяца не показательны).
Каждому – свое!
В каждом варианте есть свои «за» и «против». Так что определитесь, каковы ваши цели инвестирования.
Если нужно накопить сумму, значительно меньшую, чем стоимость как минимум однокомнатной квартиры, и вам квартира как таковая не требуется, то нет смысла использовать инвестиционную схему с привлечением ипотеки, лучше выбрать ПИФ.
Может, соломки подстелить?
В любом случае, инвестиции в ПИФы и в недвижимость – это не взаимоисключающие, а, скорее, взаимодополняющие варианты. Поэтому для снижения рисков колебаний цен на недвижимость и кризисов на фондовом рынке можно использовать оба. Также важно помнить, что необходимо минимизировать риски: от колебаний на фондовом рынке – вложением денег в наименее рискованные фонды, а на рынке недвижимости – приобретать квартиру только через проверенных риэлторов, обязательно страховать ее от воздействия огня, воды, противоправных действий третьих лиц и т.д., а также от потери права собственности на квартиру (страхование титула).