Не стагнация, а стабилизация
…ждет рынок московской недвижимости в ближайшее время. Так считает вице-президент Российской гильдии риэлторов, руководитель компании САВВА Константин Апрелев.
Много, не мало
– Константин Николаевич, как входит рынок жилья в лето?
– Нормально. Май – это последний месяц, когда рост цен составил более 2% за месяц.
– Но все говорили, что в мае активность рынка стала убывать.
– Действительно наметилась, но еще не наступила стабилизация. Что такое 2%? Это рост, на уровне инфляции. Примерно такой рост, в среднем, будет ежемесячно происходить до конца года. Осенью он может быть чуть выше, летом меньше, но в среднем 2%. Таковы ожидания наших экспертов.
– На рынке появилось больше квартир. Это хорошо?
– Больше – это всегда хорошо, это позволяет говорить о расширении выбора у потребителей. Но пока еще не появилось их столько, что можно говорить о стагнации или падении цен, и при этом в мае объем немного сократится из-за праздников. Мы считаем, что падения цен не будет, наиболее вероятна стабилизация.
– Если 20 тысяч предложений – это не так много, тогда сколько нужно для того, чтобы наступило равновесие?
– Когда мы говорим о равновесии, или анализируем и прогнозируем варианты возможных ценовых изменений, то анализируем значительное количество параметров одновременно, не только цены и объем предложения, но и срок экспозиции объектов на рынке и число совершаемых сделок, и просто активность покупателей.
Каждый из этих параметров имеет существенное значение, так же как и текущая средняя цена предложения. Если смотреть на прошлый год, когда снижалась средняя цена, то на рынке было порядка 30 тысяч квартир. Если возьмем 2004 год, когда цены тоже не росли какое-то время, то тогда количество квартир на рынке было порядка 28 тысяч. С моей точки зрения, для достижения стабилизации при сегодняшних ценах могут стать достаточными и 22-25 тысяч предложений по Москве.
Игроки выходят на «вторичку»
– Посмотришь порой обзоры и видишь, что у некоторых аналитиков и компаний фигурирует гораздо большее число квартир в предложениях. Как это объяснить?
– Нужно уметь правильно считать объем предложения. К сожалению, пока не все это умеют делать, не умеют отсекать повторяющиеся объекты. Продавцы у нас нередко одну и ту же квартиру рекламируют в разных изданиях как разные объекты, меняя цену или несколько параметров в описании: этаж или метраж или расстояние от метро, а аналитики эту квартиру засчитывают как отдельный объект. Поэтому на выходе и получается, что на нашем рынке уже и 30, а у кого и 40 тысяч объектов, но это не так.
– А что происходит со сроком экспозиции объектов в рекламе?
– Он увеличивается. Тоже важный показатель. Если идет увеличение продолжительности срока продажи квартиры, то это является показателем того, что ликвидность жилья снижается. И это сегодня уже стало заметно, прежде всего, в дорогих сегментах рынка и на первичном рынке.
– Говорят, если застройщики будут строить и продавать квартиры по 214 ФЗ (закону о долевом участии в строительстве), то будет больше прозрачности, и цены могут пойти вниз. Вы согласны?
– Вопрос сложный, но думаю, что у цен на жилье скорее обратная взаимосвязь с исполнением закона, для этого застройщик должен выполнить ряд требований, которые делают коммерческое предложение с его стороны более прозрачным для принятия решения потребителем, снижая финансовые риски последнего. Первичный рынок сегодня просел по понятным причинам. Инвестиционная привлекательность приобретения строящихся квартир резко сократилась, прежде всего, из-за снижения доходности по таким инвестициям и сокращения темпов роста цен в прошлом году. Рисков стало слишком много, а доходность снизилась. И люди начинают понимать, что вкладывать деньги на самой начальной стадии строительства – слишком рискованно. Поэтому все чаще покупают готовое, когда дом уже построен. А в последний год часть таких «квартирных игроков» перешла на вторичный рынок. Хлопот меньше и безопаснее…
– Тут аналитик Крапин говорил недавно, что сильные игроки чуть ли не управляют рынком…
– Это очень сильно преувеличено. Участники могут каким-то образом влиять на ситуацию, но не изменить вектор, а только усилить его или сохранить тенденцию на более продолжительный срок. Слишком капиталоемким для оказания влияния является рынок, около 2 триллионов рублей оборот московского рынка жилья в год.
Так же, как не могут застройщики поменять сложившийся тренд на снижение цен даже на небольшом подрынке, в секторе жилья категорий «Де-люкс» и «Премиум».
Нефтяная зависимость?
– Сейчас продолжается рост цен на нефть. И в перспективе не прогнозируют никакого падения. Исходя из этого, можно утверждать, что и недвижимость будет дорожать, пока будет наблюдаться рост стоимости барреля нефти?
– Я бы не увязывал напрямую это с нефтью. Скорее с ростом экономики. Чем больше в страну поступает денег, тем больше направляется на потребление и на накопление, и в том числе на приобретение и соответственно, перераспределение жилья, поскольку строится его по-прежнему недостаточно. Плюс ко всему, зарплаты растут, инфляция тоже пока не снижается, к тому же деньги обесцениваются быстро, а население, прежде всего, заинтересовано сохранить накопления.
– Если помните, еще не так давно все увязывали с нефтью…
– Кто-то да. Но я считаю, что это не единственный параметр. Да, он значительный, весомый, но не единственный…