Ипотека подает сигнал SOS
Несмотря на многочисленные успокоительные заверения, тлетворное влияние финансового кризиса на Западе серьезно сказывается на российской ипотеке. Денег на нее остро не хватает. На ипотечном рынке грядут неизбежные перемены.
В Центробанке утверждают, что на отечественном кредитном рынке все спокойно. Банки используют лишь около 10% предлагаемых сумм. Это действительно свидетельствует об отсутствии проблем – только не там и не у тех. Если говорить об ипотеке, то здесь худо и заемщикам, и банкам.
Какого рожна надо заемщикам
Основная проблема ипотеки в том, что в условиях значительного роста цен на жилье для людей со средними доходами требуется большой размер кредита. Заем должен обеспечивать примерно 90% цены жилья. Это то, что сегодня демонстрирует статистика спроса по российским регионам. Однако банки именно такие кредиты стали сокращать. У них перед глазами пример зарубежных рынков. Там по таким кредитам уровень просрочек и невозвратов в несколько раз выше, чем по кредитам до 70% от стоимости жилья. От греха подальше банки в первую очередь рисковые программы сегодня и свернули.
В числе первых оказалась надежа и опора российского кредитования – федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). И не потому, что такое плохое, а потому что кризис, потому что страшно. Там ввели категорию закладных повышенного риска, в которую зачисляют кредиты, составляющие более 80% от стоимости недвижимости, и размер которых превышает 1,5 млн. рублей. Вот что по этому поводу говорит генеральный директор АИЖК Александр Семеняка: «Мы эти цифры (80% и 1,5 млн.) выявили статистически по нашему портфелю, который составляет более 110 тыс. кредитов. Если эти два условия выполняются, то по таким кредитам существенно растут как объем просрочек более 30 дней, так и уровень дефолтов. Ранее мы подобные закладные активно выкупали, но затем у нас быстро стали нарастать просрочки. Поэтому в целях безопасности в октябре прошлого года было принято решение, в соответствии с которым мы планомерно начали объемы выкупа таких закладных сокращать».
Последствия не заставили себя ждать. В Набережных Челнах в этом году планируется построить 300 тыс. кв. м жилья. Однако представитель городской администрации сетует: «Сейчас все встало. Жилье отличного качества по 30 тыс. рублей за метр – не продается. Если мы срочно не выправим положение, это скажется на вводе жилья текущего и следующего года. Кризис до нас дошел, хотя об этом все молчат. Реальных денег в нужном объеме для продажи жилья на рынке нет».
Попали на деньги
У банков – свои проблемы. Главное – у них нет доступа к долгосрочному капиталу. Последнее время дело усугубляется тем, что прежние кредиты ими выдавались по фиксированной ставке.
Как известно, ипотечные кредиты выдаются гражданам на 10, 15 и более лет. А откуда взялись эти деньги? Своих средств у банков нет. Они используют чужие, те, что приняли на депозиты у населения или одолжили еще где-то на стороне. Правда, это несколько иные деньги. Они были взяты на год, два, три. Дольше никто не давал. Сейчас их надо возвращать, а ипотечные заемщики с банками не рассчитались и еще долго этого не сделают. То, что такие «ножницы» проявятся, было очевидно. Но банкиры рассчитывали, что в нужный момент они «перехватят» деньжат в другом месте. А тут кризис, никто не дает. То есть дают, например, размещают уже упоминавшиеся свободные бюджетные средства. Но дают не всем. А главное, дают на 4(!) недели.
Конечно, ситуация не обвальная, с трудом занять деньги банки все-таки могут. Но по повышенной ставке. А это означает убытки. Другой вариант – продать кому-то накопленные кредиты. Вместе с процентами. Избавиться от обузы. Покупателя найти можно, но, зная затруднительное положение продавца, тот сбивает цену. А это опять убытки.
По оценкам АИЖК банки вынуждены сейчас списать на убытки порядка 20-28 млрд. рублей. Желания и дальше активно заниматься ипотечным кредитованием на прежних условиях это у банков не вызывает.
Перемочь
Специалисты видят несколько сценариев развития ситуации. Самый простой – перетерпеть. Подождать банкам какое-то время, в чем-то даже потерять, сократить объемы кредитования. Повысить требования к заемщикам, к «белизне» зарплаты, размеру первоначального взноса. Даже без прямого повышения ставки кредитования это автоматически переводит заемщиков в верхнюю часть сетки процентных ставок.
Многие считают возможным и целесообразным в дополнение к прочему впрямую повысить ставки для заемщиков на пару процентов. Но есть и более сильные рецепты. В качестве одного из вариантов решения проблем заемщиков в АИЖК предлагают схему индексируемых платежей по погашению долга. Сегодня банки выдают кредиты с равными ежемесячными платежами. В новом варианте заемщик поначалу платит совсем немного, но каждый год должен платить на 5-10% больше по отношению к предыдущему году в расчете на повышение своих доходов. Такого рода кредиты используются в странах, где высок уровень инфляции. Индексация платежей позволяет либо при заданном начальном семейном доходе увеличить сумму кредита в 2-2,5 раза, либо при известной сумме кредита снизить размер начальных платежей до 8 тыс. рублей в месяц.
Плохо то, что такие кредиты имеют высокий уровень риска. В течение первых 10 лет наблюдается эффект, когда проценты начисляются в полном размере, а уплачиваются лишь частично. За счет этого первоначальный долг увеличивается. Если он превысит рост цен на жилье, то кредит становится не полностью обеспечен стоимостью залога. АИЖК пробовало выдавать такие кредиты в рамках военной ипотеки, но дальше эксперимента дело не пошло. Другие банки из своих средств выдавать их отказались, хотя обращения со стороны Минобороны были и в ВТБ, и в Сбербанк.
В дальнее плавание
Упрочить положение банков предлагается путем внедрения плавающей ставки кредитования. Если у банка деньги «короткие», а кредит выдает на 20 лет, то он должен честно признаться, что сам не знает будущей цены кредита. И потому договаривается с заемщиком, что ставка будет переменной. Она определяется как среднерыночный процент межбанковского кредитования плюс, к примеру, 2% в качестве премии банка. Такая ставка «плавает» вместе с инфляцией. И если инфляция снижается до европейского уровня 2-3%, то и ставка по кредиту падает до 4-5%. Если инфляция растет, то сами понимаете…
В этом случае существенная часть риска перекладывается на заемщика. По мнению Александра Семеняки, переход на плавающую ставку – вопрос времени: «Что бы там ни говорили, что заемщик не хочет ее брать, но если не будет длинных денег, то все банки будут предлагать только плавающую ставку. И альтернативы не будет».
Банкам на кафтан
Оживленную дискуссию вызывает вопрос об оказании государственной поддержки банкам. Формы предлагаются разные, но суть одна – помочь по возможности длинными деньгами тем, кто попал в трудную ситуацию. «За» выступает АИЖК. Во-первых, потому что в значительной мере для этой цели (выручать ипотеку) агентство и создавалось. Во-вторых, потому что если государство этого не сделает, то у него возникнут другие проблемы. А именно – замедление темпов экономического роста. Если кредитование застопорится, то начнет сжиматься спрос, а вслед за ним и само жилищное строительство.
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, напротив, считает, что всякий раз государству прибегать на помощь банкам, как к неразумным школярам, – это «абсолютно неправильное отношение к нормальной рыночной ситуации». И то, что рынок встал, это не удивительно. На то он и рынок, с ним такое случается.
Дискуссия пока не закрыта.