Вопрос экспертам
Сегодня квартиру с невыплаченным кредитом перепродавать довольно сложно. Часто такие сделки не пропускают банки. Может быть, стоит внести изменения в закон об ипотеке, которые бы разрешали заемщику без согласия банка проводить такие операции? А покупатель, который приобретает квартиру с обременением, брал бы на себя и обязательство выплатить до конца кредит. Есть ли такая схема на Западе и возможна ли она у нас?
Иван Грачев, депутат Госдумы РФ:
Перепродажа квартиры одним заемщиком другому возможна и сейчас, но банки неохотно дают на это согласие. Бесконтрольная же перепродажа чревата тем, что следующий владелец недвижимости может оказаться неплатежеспособным. Поэтому банк должен как минимум знать о ситуации и переводе кредита с одного заемщика на другого. И как максимум – давать согласие на такого рода изменения.
Константин Апрелев, руководитель компании САВВА:
Это нереально. Как может третье лицо, не оформляя документов с банком, взять на себя обязательства выплаты кредита? Как будет произведена оценка риска, что новый кредитор выплатит кредит? Вдруг получится так: заемщик с большой зарплатой перепродаст недвижимость человеку с зарплатой маленькой…
Дмитрий Балковский, генеральный директор независимого бюро ипотечного кредитования:
Большинство банков готово работать только по такой схеме. Сначала проводится погашение кредита продавца (чаще за счет покупателя, реже за счет продавца с помощью потребительского кредита). После этого снимается обременение с квартиры и проходит сделка.
Для банка и для участников такой сделки данная схема наименее рискованна. Так работает большинство банков, предоставляющих ипотечные кредиты. А без уведомления банка сегодня сделку такого рода провести невозможно.
Алексей Теребков, управляющий директор Международного ипотечного клуба:
- Хочется подчеркнуть, что перепродажа квартир, находящихся под залогом, – проблема не юридическая. Никаких запретов на сей счет нет. Все упирается в следующее:
- 1) мало практики;
- 2) для залогодержателя (банка) приобретение ранее заложенной квартиры другим лицом является более рискованным;
- 3) на время государственной регистрации (в данный момент один месяц) статус объекта залога непонятен.
На Западе такие схемы работают. Но там подобная технология отработана уже годами, и куда более прозрачен рынок недвижимости.
Валерий Казейкин, заместитель руководителя рабочей группы Госдумы по реализации национальной программы малоэтажного жилищного строительства «Свой дом»:
В отличие от Запада, наш ипотечный рынок относительно молод, поэтому не все операции на нем пока возможны. Считаю, что процедур покупки и продажи квартир с помощью кредита, прописанных в законе «Об ипотеке», на данном этапе развития рынка достаточно.
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
Без согласия банка осуществить эту схему в принципе невозможно. Ведь банк должен познакомиться с новым заемщиком, оценить его платежеспособность и прочие характеристики. Кота в мешке покупать никто не согласится.
Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
В практике нашей компании не было случаев, чтобы банк не дал согласия на отчуждение квартиры, залогодержателем которой он является. Конечно, подобные сделки относятся к разряду сложных, но наши специалисты успешно их проводят.
Вносить изменения в закон об ипотеке с тем, чтобы разрешить заемщику без согласия банка продавать квартиру, обремененную ипотекой (одновременно передавая новому собственнику обязательства по кредитному договору), на мой взгляд, нецелесообразно. Подобные изменения в законе могут повлечь свертывание ипотеки, ведь в этом случае резко увеличатся риски банков-кредиторов.
Дмитрий Шапочкин, начальник управления партнерских продаж Городского ипотечного банка:
Перевод должником своего долга на другое лицо допускается законодательством РФ, но он возможен лишь с согласия кредитора. Обязанность должника согласовать вопрос перевода долга с кредитором закреплена в Гражданском кодексе РФ.
На Западе существует практика продажи объектов недвижимости, находящихся в залоге. Но вместе с правом собственности на покупателя переходит и обязательство исполнять условия кредитного договора, осуществлять платежи по кредиту. Продажа объекта, обремененного ипотекой, в обязательном порядке производится по согласованию с банком.
Александр Серебряков, директор ипотечного центра риэлторской компании:
Как правило, решение о продаже квартиры, купленной на заемные средства, принимается в случае затруднения с выплатой кредита. При корректном поведении заемщика, когда он заранее уведомил банк о возможных трудностях, значительной сложности при продаже недвижимости, как правило, не возникает.
Изменение федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который бы разрешал заемщику без согласия банка продавать квартиру, а покупатель, который приобретает квартиру с обременением, брал бы на себя и обязательство выплатить кредит до конца, не принесет ничего, кроме хаоса. Поиск покупателя может затянуться. Соответственно срок задолженности действительного заемщика из-за подобных сложностей увеличивается, а ситуация только ухудшится.
Ирина Ламина, эксперт по недвижимости:
Продажа квартиры из-под залога пока еще редкое для нас явление. И объясняется это молодостью российской ипотеки. Тем не менее, постоянно вырабатываются механизмы проведения подобных сделок. Продать квартиру, находящуюся в залоге, возможно только с согласия банка. Как правило, банки не возражают против добровольной продажи заложенной квартиры при условии погашения кредита. Если же банк не соглашается на эти условия, продавец ищет покупателя, который будет готов погасить кредит. В любом случае, без участия банка этого сделать нельзя.