Квадратные метры семейного раздора
Решила продать маме долю в квартире (1/2), однако ее хотел бы выкупить брат. Хотя сам он в квартире не живет, а там проживает одна мама, я слышала, что у него есть право на преимущественную покупку. Как законно обойти брата и продать долю маме, чтобы сделку потом не аннулировали? Вариант как бы «подарить» мне не подходит, т.к. не исключено, что в этом случае деньги мама заплатит не полностью или выплата затянется. Может, сделать все по-тихому и выждать, пока пройдет срок обжалования, но какой этот срок? С. Калинина.
Вы можете предложить брату выкупить долю за сумму, которая его не устроит, после чего на тех же условиях оформить договор купли-продажи с мамой. Во всяком случае, сумма не должна быть меньше, иначе брат, если возникнут претензии, легко докажет в суде, что купля-продажа на самом деле была осуществлена по цене ниже той, которая предлагалась ему.
Продавая долю «по-тихому», следует иметь в виду, что регистрирующий орган вправе отказать вам в регистрации перехода права, если не будет предоставлен отказ сособственника от выкупа доли. Кроме того, брат может узнать о продаже, взяв выписку из ЕГРП. Срок для предъявления требований о переводе на себя прав и обязанностей покупателя установлен Гражданским кодексом (ст. 250) и составляет три месяца. Причем данный срок начинает исчисляться с момента, когда сособственнику стало известно или должно было стать известно о продаже доли третьему лицу.
Документов много не бывает
Чтобы купить отдельное жилье, собираюсь продать долю в квартире и комнату в коммуналке. Укажите, пожалуйста, полный перечень документов, необходимых для продажи. Основной документ на комнату – свидетельство о наследовании, выписанное в декабре 2007 года. На долю есть свидетельство о регистрации права собственности. Что еще необходимо?
Капустин.
- Для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества нужны следующие документы:
- – правоустанавливающие документы (договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, передачи, справка из ЖСК о выплате пая, свидетельство о праве на наследство);
- – свидетельство о государственной регистрации права;
- – экспликация и поэтажный план (срок действия 1 год со дня выдачи, выдается в БТИ);
- – выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, карточки учета собственника или единый жилищный документ (срок действия 1 месяц со дня выдачи);
- – нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица);
- – для продавцов, состоявших в браке на момент приобретения недвижимости, – нотариально удостоверенное согласие супруга (-ги) на отчуждение недвижимости и свидетельство о браке; если брак расторгнут, – решение суда о разделе совместно нажитого имущества;
- – для покупателей, состоящих в браке, – нотариально удостоверенное согласие супруга (-ги) на приобретение недвижимости и свидетельство о браке;
- – при продаже доли или комнаты третьему лицу – отказ от преимущественного права покупки от других сособственников;
- – свидетельство о рождении (если в сделке принимают участие либо в квартире зарегистрированы несовершеннолетние);
- – распоряжение органов опеки и попечительства (если дети являются собственниками либо сособственниками в приобретаемой/отчуждаемой квартире);
- – справка о проверке жилищных условий (при продаже комнаты).
Отдельный вход в натуре
Являюсь собственником доли двухкомнатной квартиры. Скажите, в чем разница между выделом доли в натуре и определением порядка пользования?
Борис С.
При выделе участнику общей собственности принадлежащей ему доли в натуре передается в собственность определенная изолированная часть жилого помещения, соответствующая доле данного участника; право общей собственности при этом прекращается. Но допустимо такое лишь в том случае, когда вместе с долей технически возможно передать и изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), а также оборудовать отдельный вход. Как правило, в обычной квартире многоэтажного дома данной технической возможности нет, и иск о выделе доли в натуре не будет удовлетворен. При определении порядка пользования каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть жилища (например комната), соответствующая его доле в праве собственности. Право общей собственности при этом не прекращается.
Бывший муж, ты не прав!
Бывший муж грозится выселить нас с сынишкой из своей квартиры. Правда ли, что в Жилищный кодекс внесены поправки, запрещающие выселение ребенка как бывшего члена семьи собственника, и как этот запрет сформулирован?
Анна.
Такие поправки в ЖК РФ пока не внесены. Однако Верховный суд РФ в ответах на вопросы о применении жилищного законодательства за третий квартал 2007 года указал следующее: «Согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Вместе с тем, в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п.1 ст.56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п.1 ст.63 Кодекса).
Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка. Исходя из этого, лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей – собственника этого помещения может повлечь за собой нарушение прав ребенка. Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.
Зять любит взять
Мы с мужем решили переоформить приватизированную квартиру на замужнюю дочь. Каким образом застраховать себя на тот случай, если ее семья распадется, и зять станет претендовать на половину квартиры?
Липатовы.
В вашей ситуации проще всего заключить с дочерью договор дарения. Тогда зять не сможет претендовать на свою долю, поскольку квартира будет получена его супругой по безвозмездной сделке и не будет являться совместно нажитым имуществом, – следовательно, не будет подлежать разделу в случае расторжения брака.
В Подмосковье – только добровольно
Наша очередь на улучшение жилищных условий уже подходит, и в то же время дом наш в следующем году собираются сносить. Слышала, что квартиры очередникам сейчас предлагают в Московской области: правомерно ли это? И действует ли какой-то закон, обязывающий при сносе дома предоставлять жильцам квартиры в том же районе или округе?
Чурилова.
В Московской области жилье столичным очередникам может быть предоставлено только с их согласия. Но если квартира выделяется в пределах города, то каких-либо ограничений, связанных с ее расположением, нет. А вот при сносе дома за жильцами – как собственниками, так и нанимателями – закреплено право на сохранение района проживания: см. ст. 3 закона г. Москвы от 31 мая 2006 года № 21 (в ред. от 26.12.2006) «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве». Под районом проживания подразумевается «территория, ограниченная внешней границей районов г. Москвы, прилегающих к району, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. Эти районы должны находиться в одном административном округе. Предоставление жилого помещения вне района проживания осуществляется на основании письменного заявления граждан.
- Однако из этого правила есть исключения:
- 1) переселение граждан в Центральном и Зеленоградском административных округах осуществляется в границах этих административных округов;
- 2) переселение граждан из районов, которые в силу исторических, географических и градостроительных особенностей не имеют границ с другими районами, осуществляется в границах административных округов, в состав которых входят указанные районы;
- 3) при предоставлении жилых помещений гражданам, подлежащим неотложному отселению из жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными вследствие повреждений, полученных в результате взрывов, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций;
- 4) при предоставлении двух и более жилых помещений одна квартира предоставляется в районе проживания, за исключением предоставления жилых помещений многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, И. Порубиновская