Близко ли дыхание кризиса?
Мнения экспертов разделились на диаметрально противоположные – от предсказания двукратного подорожания жилья к следующему году до двукратного обвала цен. В связи с этим хотелось бы высказать некоторые соображения.
В аналитической литературе традиционно считается хорошим тоном проводить разного рода аналогии и сравнение текущих событий на рынке с происходившими ранее. Не менее увлекательными являются и попытки выявления тех или иных экономических циклов и периодических закономерностей. Особенно актуальными все подобные манипуляции становятся в эпоху перемен, когда рынок находится на распутье. Нечто подобное происходит и сейчас на московском рынке недвижимости.
Мнения экспертов разделились на диаметрально противоположные – от предсказания двукратного подорожания жилья к следующему году до двукратного обвала цен. В связи с этим мне хотелось бы высказать некоторые соображения.
История российского рынка недвижимости в постсоветский период делится фактически на 2 основных этапа: до кризиса 1998 года и после него. Ситуация до кризиса на рынке складывалась вполне нормальной: цены то поднимались, то немного падали. То, что произошло в августе 1998 года, никто не смог бы спрогнозировать – кризис обрушил цены на московские квартиры довольно существенно – от 30 до 40%, то есть до уровня $600-700 за квадратный метр.
Выбираться же из послекризисной «ямы» рынок начал лишь в 2001 году, когда наметился новый этап роста цен на жилье. При этом первый этап подорожания целиком длился с осени 1991 по осень 1998 года – около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен – с осени 1991 по осень 2001 года – около 10 лет. Кстати, как 7, так и 10 лет – характерные экономические циклы, которые нередко можно встретить в разных работах по аналитике.
Примечательно, что второй этап роста цен на столичную недвижимость, начавшийся в 2001 году, содержит все те же основные периоды, которые рынок уже проходил в 1991-1998 годах. И сейчас мы наблюдаем развитие третьей и, возможно, последней волны подорожания квартир в Москве.
Какие же выводы мы должны сделать из этих довольно простых аналогий? Казалось бы, нынешний семилетний цикл подорожания недвижимости Москвы, начавшийся с осени 2001 года, должен подойти к концу уже довольно скоро – в этом году. Далее, согласно приведенной аналогии, должен последовать кризис рынка недвижимости и существенный провал цен на жилье, возможно на те же 30-40%, как и после 1998 года. Впрочем, всем хорошо понятно, что целиком и полностью полагаться на подобные аналогии нельзя.
Сейчас ситуация в России далеко не такая, как была в 1998 году. С политической и экономической точек зрения достигнута определенная стабильность, и есть условия для дальнейшего развития. Сейчас Россия в меньшей степени зависит от иностранных инвестиций, и серьезным плюсом являются высокие цены на экспортное сырье. Однако есть и ряд причин, позволяющих сравнивать нынешнее состояние рынка недвижимости с предкризисным состоянием 1998 года. Очень многие эксперты сходятся во мнении, что столичный рынок недвижимости сейчас сильно перегрет. Цены на жилье таковы, что основная масса населения, в том числе средний класс, не в состоянии приобрести квартиру даже с помощью ипотеки. Нередко цены московской недвижимости оказываются выше, чем во многих более развитых и комфортных странах Европы, а также в США. Значительную долю покупателей все последние годы составляли инвесторы, что и привело к астрономическому росту цен с $600 за метр до $5500, то есть почти в 10 раз.
Так или иначе, по многим показателям рынок недвижимости Москвы имеет признаки пирамиды, а значит, коррекция цен в том или ином виде более чем вероятна. Конечно же, проводить прямые аналогии 2008 года с 1998 годом нельзя. И приведенные в этой статье рассуждения показывают, как далеко могут завести подобные аналогии и поиск цикличности экономических процессов. Однако если говорить о перспективе московского рынка жилья в этом году, то они, все-таки в чем-то совпадают.
Согласно прогнозам рынка недвижимости, нынешняя волна подорожания жилья окажется непродолжительной и вскоре сойдет на нет. Впоследствии же рынок ожидает новая стагнация, которая, скорее всего, будет сопровождаться откатом цен назад. Принимая во внимание, что во время стагнации 2007 года величина полной коррекции составила порядка 10-15%, то теперь она может оказаться даже глубже и составить 15-20%. Впрочем, если до общего экономического кризиса не дойдет, то более существенное снижение цен на московскую недвижимость представляется маловероятным. При этом новая стагнация может оказаться заметно более продолжительной, нежели стагнации 2004 и 2007 годов. В результате полная продолжительность очередного цикла столичного рынка недвижимости также может составить около 10 лет. Так что вполне возможно, что кризис 1998 года может вернуться на московский рынок недвижимости.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»