Реформе ЖКХ не хватает «продвинутых» собственников
Одна из задач реформы ЖКХ – повышение роли собственников жилья в управлении домами. На это было нацелено известное постановление правительства Москвы № 398-ПП от 22.05.2007, согласно которому к 2010 году в городе должно появиться свыше 17 тыс. ТСЖ. Но вот 25.03.2008 вышло новое постановление — №219-ПП «О внесении изменений…» в прежний документ. И теперь эта цифра уменьшается примерно на пять тысяч.
Потребовались коррективы
Изменился курс московских властей? Объединения собственников оказались неэффективными? За разъяснениями корреспондент «КР» обратился к Виталию Акимкину, руководителю Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Вот что он сообщил.
– Прежде всего, подчеркну: никакого изменения курса не произошло. Усиление роли собственников в управлении домами, развитие в столице ТСЖ – по-прежнему одна из главных задач города в сфере жилищной политики. Но Москва развивается, в процессе реализации программы изменились некоторые реалии, и исполнительная власть чутко отозвалась на них.
Первый и главный шаг в организации ТСЖ – собрать жильцов, провести собрание, обсудить целесообразность создания товарищества. Но согласно ЖК РФ инициировать проведение такого собрания может только собственник.
Чаще всего в его роли выступал наш департамент – как представитель города. Привлекались к этому и окружные управления, и ГУП, созданный при департаменте, и районные управы, и ГУ ИСы. Но доля городской собственности в жилищном фонде уменьшается довольно быстро, появились уже целые дома, где ее нет вообще. И это потребовало корректировки программы создания ТСЖ.
К сожалению, не везде нашлись активисты, «продвинутые» собственники, которые хорошо понимают свою роль в содержании и эксплуатации жилища, стремятся изменить жизнь в доме к лучшему. Город же, не имея своей собственности, не может вмешиваться в решение жильцов. А потому темпы роста товариществ в таких домах несколько замедлились – некому выступить инициатором процесса.
Из других факторов, изменивших ситуацию, можно назвать увеличение числа домов, попадающих под инвестиционные контракты, намеченные к сносу или реконструкции, в которых исключается создание объединений.
Возможно, кто-то из читателей скажет: «Как же так? Инициатива целиком отдана жильцам, а между тем город планирует число ТСЖ. Не новая ли это коллективизация?»
Нет, никакого принуждения быть не может. Создание товариществ – дело сугубо добровольное. А намеченная цифра – вовсе не «план», а ожидаемое число ТСЖ в разных округах. Само же это ожидание основано на точно выверенных критериях. Среди них – число домов, требующих капремонта. Приоритет отдается тем, где создаются ТСЖ (бюджетные деньги в этом случае не пропадут зря, объединение собственников лучше позаботится о сохранности дома).
Другой критерий – наличие домкомов, жильцов, прошедших обучение на курсах по управлению многоквартирными домами, организованных нашим департаментом. Или просто инициативных людей (как правило, о них знают в управах). Влияет также и средний показатель состоятельности людей, их готовность улучшать жизнь в доме, в том числе – за счет собственных средств.
За те же деньги
Ну а то, что в домах, где есть объединения собственников, людям уже живется лучше, факт. Назову лишь некоторые из них: ТСЖ «Чертаново, 17», «Вавилова, 97», «Волкова, 13», «Сколково», «Уютное». Причем жильцы становятся более требовательными: «Мы каждый месяц платим за обслуживание, а дают ли нам за наши деньги то, что положено?» Контроль над работой управляющих компаний – вот, пожалуй, первое, что отличает ТСЖ от остальных домов. Между прочим, ЖК РФ предусмотрено, что такие компании должны не менее раза в год отчитываться перед собственниками. Но добиваются этого лишь в товариществах.
В ТСЖ опровергается расхожее мнение: бедная, мол, отрасль ЖКХ, соответственно и обслуживается… Между тем, платежи жильцов плюс бюджетные субсидии – суммы не такие маленькие, их вполне достаточно, чтобы сделать дом более комфортным. Деньги можно (без ущерба для качества обслуживания!) даже экономить. И за счет этого получать дополнительные услуги.
Как правило, в домах ТСЖ приведены в порядок инженерные системы, отремонтирована кровля, в хорошем состоянии находятся подъезды. Межремонтный период в таких строениях увеличивается. А квартиры повышаются в цене (по нашим наблюдениям, – на 20-30 процентов).
Один из злободневных вопросов – безопасность проживания. И потому не случайно в ТСЖ обычно есть консьержи, налажены системы видеонаблюдения, а там, где это не противоречит законам землепользования, установлены ограждения.
Еще один вопрос, на который не всегда обращают внимание: товарищество создает для своих жильцов рабочие места. Среди соседей находятся слесари, электрики, уборщицы. Наверняка отыщется и бухгалтер, а то и специалисты, разбирающиеся в домовых системах. Как правило, такие люди работают более заинтересованно, чем работники дирекций. Да и расходы при этом меньше. Хотя в зарплатах людей вовсе не ущемляют.
Наконец, появляется возможность создавать в доме, где действует ТСЖ, различные коммерческие структуры: небольшой магазин, предприятие сервиса, детский садик. Таких примеров немало. А работают в них опять-таки свои же жильцы. При этом вырученные деньги идут в казну дома.
Затянулись проблемы роста
Теперь о проблемах, которые встают перед товариществами. ТСЖ – не коммерческая организация, но как уже было сказано, ей дано право зарабатывать. Однако деньги тратятся исключительно на нужды дома, в том числе его содержание и капремонт, что экономит городу бюджетные средства. При этом городской бюджет еще и пополняется за счет денег ТСЖ – тот облагается налогами на прибыль и НДС. Ситуация явно противоречивая, ее надо исключить. Налоги с товариществ – это нонсенс.
Нет четкого механизма накопления собственниками (в том числе – в ТСЖ) средств на капремонт. Ведь со временем городская помощь прекратится, все заботы лягут на самих владельцев помещений. Каковы должны быть их отчисления, как защитить накопленные средства? Концепция этого (а она должна быть единой для всей Российской Федерации) пока не разработана.
Необходимо утвердить порядок определения состава общего имущества в товариществах. Такое задание было дано правительством РФ соответствующим ведомствам три года назад, но до сих пор результатов нет. А между тем продаются или сдаются в аренду даже технические подвалы, где проходят коммуникации дома.
Наконец, в законодательном порядке необходимо установить порядок передачи новостроек в управление объединениям собственников – на период до регистрации их прав на помещения в доме. Такая регистрация затягивается порой на два-три года, а в это время «правит бал» инвестор-застройщик, взимая с жильцов повышенную плату за обслуживание, используя в собственных целях не принадлежащие ему общие помещения.
Реальные итоги минувшего года превысили ожидаемые результаты: в 2007-м в столице было создано 2370 ТСЖ.
Появился помощник
Собственники, которые несут реальную ответственность не только за свою квартиру, но и за дом в целом (а ТСЖ – оптимальная форма участия жильцов в общих делах) – явление новое. К кому обратиться за помощью?
16 января 2008 года правительством Москвы издано распоряжение №43-РП «О создании Городской комиссии по рассмотрению вопросов, возникающих при создании и деятельности товариществ собственников жилья и иных объединений собственников в жилищной сфере».
В комиссию вошли заместители префектов округов, руководящие работники профильных департаментов, представители районных управ. Возглавил комиссию руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Петр Сапрыкин.
В ее компетенцию, в частности, входит разрешение спорных ситуаций при определении общего долевого имущества в многоквартирных домах. И если помещение действительно является общим имуществом, но передано коммерческим структурам, сделка может быть признана ничтожной, площади вновь должны вернуться в общее имущество собственников помещений.
Комиссия будет рассматривать конфликтные вопросы, связанные с передачей домов, которыми раньше управляли дирекции, а теперь за это хотят взяться сами собственники.
Каков порядок обращения товариществ, а также ЖК и ЖСК в комиссию?
Прежде всего, необходимо подать заявление в префектуру с просьбой провести комиссионную проверку спорных помещений на их соответствие признакам общего имущества. Префектура округа в соответствии с п. 8 постановления правительства Москвы № 398-ПП обязана провести такую проверку с участием всех заинтересованных сторон. И если помещение соответствует признакам общего имущества, подготовить предложения в правительство Москвы (в виде проекта постановления) об освобождении помещения от арендатора и возврате помещения в состав общего имущества.
При возникновении спорной ситуации и получении от префектуры письменного отказа ТСЖ вправе обратиться в вышеназванную городскую комиссию с письменным заявлением. К нему следует приложить копии ответов и других документов по этому вопросу.