Чужому дяде – земли ни пяди!
У Москвы и Санкт-Петербурга немало общего, как и у собственников жилья двух столиц. И у тех, и у других имеются успехи и неудачи в борьбе за свои жилищные права, особенно за право на дефицитную и баснословно дорогую городскую землю.
До самых границ… фундамента
Многие москвичи с опасением встретили информацию о предложении внести поправки в федеральные законодательные акты. Даже незаметная, на первый взгляд, подмена термина «земельный участок многоквартирного дома» на «земельный участок под многоквартирным домом» вызвала бурные дискуссии. Странно, что доводы и предложения жителей не были услышаны на стадии разработки законопроектов. Ну а что власти Санкт-Петербурга? Как они реализуют действующие федеральные нормативные акты, касающиеся оформления прав на землю?
Часто можно услышать о том, что решение земельного вопроса в Северной столице затягивается из-за межевания, которое невозможно провести сразу на большой территории города. Такая проблема действительно существует. Но возникла она как раз по вине самих земельных структур администрации, которые были обязаны провести эту работу десять лет назад. При обсуждении на заседании Экспертного совета Госдумы РФ Общероссийское объединение собственников жилья предложило воспользоваться материалами БТИ, другими документами, которые позволяют считать ранее учтенными земельные участки, оформленные до вступления в силу Государственного земельного кадастра.
Предложение получило поддержку Департамента земельных и имущественных отношений Минэкономразвития. Роснедвижимость направила письмо № ВС/1345 от 13.09.2007 «О ранее учтенных земельных участках». К ранее учтенным в нем отнесены участки, о которых имеются записи в списках плательщиков земельного налога и арендной платы. К их числу относится большинство ЖСК и многие ТСЖ в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах. Эти организации могут немедленно приступить к оформлению прав общей долевой собственности на участки, за пользование которыми в согласованных размерах они вносили земельный налог или арендную плату.
В других случаях конфликты между собственниками и земельными комитетами (а на стороне последних обычно выступают районные архитекторы) возникают сразу. В администрациях часто не хотят признавать границы земельных участков, принятые собственниками по ранее сложившимся границам и по площади уборочной территории. Заявителю предлагают подать заявление с просьбой сформировать земельный участок, то есть провести межевание заново. Это позволяет чиновникам значительно изменить его размеры. Конечно, в сторону уменьшения, вплоть до границ отмостки фундамента.
Такие подходы противоречат действующим федеральным нормам: Положению об определении размеров и границ земельных участков (утверждено постановлением правительства России № 1223 от 26.09.1997) и Методическим указаниям по расчету их нормативных размеров (утверждены приказом Минземстроя РФ № 59 от 26.08.1998). Эти документы предусматривают включение в состав земельного участка не только места непосредственно под жилым зданием, но и прилегающей территории, необходимой для функционирования многоквартирного дома – проходов и проездов, зеленых насаждений, хозяйственных, детских и спортивных площадок, мест для отдыха, для парковки автомобилей.
В зависимости от этажности здания нормативный размер земельного участка должен превышать площадь застройки в пять-восемь раз. Однако при определенных условиях он может быть меньше – по фактически сложившимся границам, особенно в старых районах центра города. В Комитете земельных ресурсов Санкт-Петербурга пытаются доказать: постановление правительства и утвержденные указания Минземстроя «носят рекомендательный характер».
Конфликты на первом этапе возникают также из-за игнорирования органами власти права собственников жилья самим определять размеры и границы земельного участка и представлять на согласование свое обоснованное решение. Такую возможность им дают, в частности, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением правительства РФ № 491 от 13.08.2006. В разделе 1, п.1«а» сказано следующее. Состав общего имущества определяется собственниками помещений – в целях выполнения обязанностей по его содержанию. Сформировать земельный участок, который будут содержать собственники за свои средства, конечно, можно только при их согласии.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству правительства Санкт-Петербурга при подаче заявления требует решение, принятое не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений, а в случае несогласия с предложением Комитета – принятого всеми собственниками. Жилищный кодекс РФ устанавливает такое требование только в случае уменьшения размера общего имущества, например, продажи части земельного участка.
Тем не менее, даже в таких условиях некоторым ЖСК и ТСЖ удалось добиться формирования земельного участка нужных размеров и провести его кадастровый учет.
На всякий пожарный
Регистрация в ЕГРП (Едином государственном реестре прав) не обязательна, тем более что не все регистраторы правильно понимают содержание представляемых документов и процедуру оформления. Например, были случаи, когда регистратор требовал одновременного личного присутствия всех собственников с паспортами и оригиналами свидетельств собственности на квартиру.
Но без свидетельства о внесении в ЕГРП у собственников все же могут возникнуть неприятности. На земельном участке дома ЖСК-1250 в Санкт-Петербурге располагалась торговая точка, которая после проведения кадастрового учета стала платить аренду кооперативу. Полгода спустя суд удовлетворил иск КУГИ (Комитета по управлению городским имуществом) Санкт-Петербурга о взыскании с предпринимателя арендной платы, считая, что участок по-прежнему находится в казне города. Представителей ЖСК не пригласили в суд даже в качестве третьей стороны. Только после апелляции решение было отменено.
Большие испытания выпали на долю петербуржцев, которые живут в доме ЖСК-155 на проспекте Науки. Строители здания на соседнем участке решили ради экономии проложить кабель через территорию кооператива без согласия собственников, хотя кадастровый план земельного участка был к тому времени оформлен. Администрация разрешила, административно-техническая инспекция выдала ордер, строители привезли технику, и работа закипела. Жители поначалу лишь стыдили нарушителей и писали письма. Кабель на чужой территории, находящейся в частной долевой собственности, все-таки самовольно проложили, собственники никакой компенсации за это так и не получили, хотя экономия строителей была значительна.
В порядке исключения
Изредка принимаются решения, которые устраивают и собственников, и город. Жители дома на углу проспекта Славы попросили разрешения установить ограждения двора. К слову сказать, в Санкт-Петербурге установка ограждений и запирание ворот распространены и воспринимаются властями и жителями как необходимость. Участок был передан им в собственность с обременением: ворота можно запирать с 21.00 до 8.00, а днем предоставлять свободный проход для всех, так как других мест для прогулок у жителей соседних домов не оказалось.
Но случаи, когда Комитет согласовывает с собственниками размер участка, достаточно редки. Как правило, участки, которые многие годы содержались ЖСК или ТСЖ, уменьшают.
Образованная исключительно из чиновников Комиссия по рассмотрению вопросов фактического землепользования обычно не принимает аргументы собственников и оставляет без изменения принятые Комитетом решения. После этого людям остается только обращаться в суд. Многие не надеются на справедливое решение и прекращают дальнейшие попытки бороться. Благо, не все! Угроза уплотнительной застройки и перспективы использования земельного участка не в интересах жителей – серьезный аргумент для решительных действий собственников.
Герман Ломтев, генеральный директор Российской жилищной федерации
Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев