Коттедж в долг
Уже сегодня можно с уверенностью сказать: в России есть ипотека загородной недвижимости. Конечно, возможности многих наших заемщиков еще далеки от возможностей европейцев, но рынок развивается. Что же происходит сейчас в сфере финансирования инвестиций в загородную недвижимость?
Когда на квартиру не хватает средств, на помощь приходит ипотечное кредитование. Международный опыт показывает, что 80 процентов недвижимости европейцы покупают в кредит. Отлаженный механизм не дает сбоев. И с приобретением загородного жилья – тоже.
Там, за горизонтом…
Для сравнения выясним, как выглядит недвижимость, интересующая их покупателя у них в Европе.
Как правило, это загородный коттедж, недалеко от города, в районе с хорошей инфраструктурой. Около шестидесяти процентов инвесторов приобретают недвижимость за чертой города в коттеджных поселках.
Конечно, возможности многих наших заемщиков еще далеки от возможностей европейцев, но рынок развивается, и уже сегодня можно с уверенностью сказать: в России есть ипотека загородной недвижимости. Если еще год назад шли горячие споры – быть или не быть загородному кредитованию, то сегодня специалисты единодушны: начало положено, динамика развития положительна, прогресс налицо. Что же происходит сейчас в сфере финансирования инвестиций в загородную недвижимость?
Сильно боялись
Ипотека на загородный дом довольно долго была экзотикой для финансовых организаций. Почему? Все достаточно просто:
- 1. Повышенный залоговый риск:
- – Загородный дом – нестандартный объект недвижимости, требующий дополнительных расходов на оценку и анализ инвестиционной ценности.
- – Земляной надел, также являющийся объектом инвестиций, всегда хлопотный и сложный инвестиционный объект.
- – Уже построенное жилье зачастую не соответствует нормам и стандартам или попросту устарело.
- – Недостроенное жилье может так и остаться недостроенным и не достичь предполагаемой инвестиционной стоимости, не обеспечив тем самым залог.
- 2. Трудоемкость оформительского процесса:
- – Частое отсутствие необходимых документов при продаже загородного дома ставит под вопрос юридическую возможность оформления залога недвижимости.
- – Спорные вопросы по юридическому статусу земли отталкивают внимание инвесторов.
- 3. Инфраструктура объекта:
- – Недостаточно развитая инфраструктура населенного пункта снижает интерес к дому со стороны финансирующих организаций.
- – Отсутствие планов дальнейшего развития конкретного района ставит под вопрос длительные финансовые взаимоотношения вокруг этого загородного дома.
Будет вам и белка, будет и свисток
Как видим, вопросов у банков более чем достаточно. Однако, как говорится, тот, кто не хочет, – ищет отговорки, а тот, кто хочет, – возможности. И у нас таких возможностей с каждым месяцем появляется все больше. И, перечислив довольно обширный перечень проблем, не могу не назвать найденные уже сегодня возможности решения:
- 1. Повышенный залоговый риск:
- Прекрасное, элегантное решение – совместное строительство загородных коттеджных поселков с последующим предоставлением ипотечного кредита именно на эти объекты недвижимости. То есть банки выступают соинвесторами проекта и имеют по этим объектам самую обширную информацию.
- 2. Трудоемкость оформительского процесса:
- Все спорные вопросы по статусу земли, строений и всех составляющих финансируемого объекта урегулированы еще до появления покупателя, на этапе проектирования коттеджного поселка. Вся бумажная работа унифицирована и не требует дополнительных затрат, что позволяет снизить стоимость оформления в несколько раз.
- 3. Инфраструктура объекта:
- Проектирование поселка включает в себя создание инфраструктуры. Строятся магазины, дороги, развлекательные центры и детские сады, школы и больницы.
Как видим, в случае соинвестирования банк напрямую заинтересован в финансировании такого рода объектов, а значит, под эти объекты банком будут созданы соответствующие ипотечные программы. И вот именно эти ипотечные программы появляются сегодня на рынке с завидной быстротой. Такие проекты могут предложить базовые ставки по процентам, практически не отличающиеся от базовых ставок при ипотеке на городское жилье, в то время как разница между ставками на городское и загородное жилье в среднем составляет от полутора до пяти процентов. А сумма эта значительная. Но отчаиваться не стоит.
Ипотечный круговорот
С ростом покупательной способности населения цены на жилье в Москве взметнулись к небесам, да так и зависли там. Но сильно снизилась динамика их роста. Похоже, жилье еще некоторое время будет расти в цене, но намного медленнее, чем раньше. А это значит, что сегодня городская недвижимость теряет свою ценность в глазах инвесторов. Что же с загородными домами?
Спрос на них растет, растет и цена, а также цена на землю, особенно в новых застройках. Все внимание инвесторов направлено именно на загородное строительство, загородные дома и поселки. А, как известно, спрос – дело великое. Значит, и ипотека в скором времени станет ориентироваться в большей степени не на квартиры в стоэтажных домах, а на уютный загородный домик с садиком.
Как же выглядят сегодня ипотечные условия для финансирования загородного дома?
Более двадцати банков представляют свои программы по загородной ипотеке. И у каждой программы – свои нюансы. Так, например, Сбербанк предлагает не аннуитетные, а дифференцированные платежи по кредиту, что значительно снижает общий долг с процентами. РосЕвроБанк – беспрецедентную загородную ипотеку на сорок лет. Многие кредитные организации свели процентные ставки по загородной ипотеке до уровня обычного ипотечного кредита.
Таким образом, у желающего приобрести загородный дом по ипотеке путь достаточно понятный:
- Провести консультации с несколькими банками на предмет собственной кредитоспособности. Сотрудники банка или финансовые консультанты смогут, проанализировав ваш доход и ваше финансовое состояние, достаточно точно указать примерную сумму кредита, которую могут дать на приобретение недвижимости.
- Провести поиск подходящего жилого объекта. А это, в свою очередь, должно значить, что:
- загородный дом должен быть расположен в поселке, деревне, садоводческом товариществе, дачном кооперативе, но никак не отдельно в поле;
- дом должен быть пригоден для проживания в нем круглый год;
- к дому должна быть подведена дорога, обеспечивающая подъезд в любое время;
- дом должен иметь электроснабжение от электростанции, принадлежащей организации (домашней электростанции недостаточно);
- к дому должно быть подведено водоснабжение и отопление;
- дом должен быть сертифицирован, т.е. не иметь конструктивных ошибок и дефектов;
- возможны еще некоторые ограничения (например, возраст здания), но они зависят от конкретных банков.
- Получить официальное согласие банка на финансирование покупки недвижимости.
- Решить вопросы по первоначальному взносу, который еще в конце 2007 года составлял 30-35% от стоимости дома, а сегодня уже снизился до 20-25%.
- Грамотно оформить договор купли-продажи.
Как видите, ничего страшного в загородной ипотеке нет. Много мифов, сомнений, вчерашних страхов, идущих из прошлых лет, а между тем, загородный дом стал ближе и реальнее во много раз. К слову, сегодня параллельно с продажей домов в коттеджных поселках за городом активно процветает ипотека элитных загородных домов. Многим бизнесменам невыгодно вынимать из бизнеса миллионы на покупку дома, поскольку ставки по ипотечному кредиту оказываются ниже, чем проценты от собственного бизнеса. Проще взять ипотеку и отдать за несколько лет, чем терять доход от «работы» собственных денег.
Мы видим, что загородная ипотека – перспективный вид финансирования недвижимости. Только за год количество загородных ипотек выросло от 5% от общего числа выданных кредитов (2006 г.) до 15% (2007 г.). За год загородная ипотека завоевала почти четверть рынка. Эксперты уверяют – это только начало. Медленно, но верно ипотека овладевает сердцами покупателей недвижимости. И кредитные организации, в свою очередь, очень серьезно подходят к разработке не только отдельных программ, но и целых направлений загородного кредитования.