Москва сказала: «Эврика!»
Правительство столицы одобрило Концепцию формирования в городе сети доходных, а точнее арендных, домов. В перспективе они могут оказаться одной из самых массовых форм улучшения жилищных условий.
Финансы поют романсы
Ставка на решение квартирного вопроса исключительно через покупку жилья в собственность со всей очевидностью оказалась тупиковым вариантом. А свободный рынок не явился панацеей. Не спасает и ипотека – даже льготная, даже социальная. Россияне в массе своей пока бедны, чтобы покупать жилье.
Не все во власти готовы признать это откровенно и вслух. Но косвенным подтверждением сомнений служат интенсивные поиски новых путей решения проблемы. На федеральном уровне настойчиво проталкивают идею индивидуального малоэтажного строительства. Считается, что это будет дешевле для граждан. Но в «безземельной» Москве этот номер не пройдет. Поэтому остроту проблемы столица решила попытаться снять через возрождение хорошо известного из истории института доходных домов.
Каковы сегодня возможности москвичей улучшить свои жилищные условия? Почти 85 процентов жителей столицы не способны приобрести на свободном рынке квадратные метры в собственность даже с помощью ипотеки (данные Госкомстата). Это результат безудержного роста цен.
По утверждению руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Петра Сапрыкина, аналогичная картина складывается при обеспечении очередников квартирами с использованием частично возмездных форм. Происходит постепенное сокращение доли очередников, имеющих достаточные средства для приобретения жилья в собственность даже на льготных условиях.
Как считает заместитель руководителя Росстроя Андрей Старовойтов, до 60 процентов населения не только сегодня, но и в обозримом будущем не смогут самостоятельно улучшить жилищные условия.
Впрочем, справедливости ради надо сказать, что Жилищный кодекс определил категорию граждан (одну-единственную!), за обеспечение жильем которой государство все-таки взяло ответственность на себя. Это малоимущие. Они составляют примерно 10 процентов городского населения. Остальные 50 процентов – в обозримом будущем остаются, что называется, не у дел.
Вот эта-то половина жителей, которая, с одной стороны, не является малоимущей, а с другой – не способна купить квартиру, и является той целевой аудиторией, на которую ориентирована идея возрождения доходных домов. При этом П. Сапрыкин опирается на данные социологических опросов, которые подтверждают, что более половины семей в Москве готовы и могут улучшать жилищные условия путем долгосрочного найма помещений у собственников. Причем хотели бы иметь дело с профессионалами, на договорной основе и по разумным ценам.
Без никаких!
В общих чертах (в теории, из литературы) многие неплохо представляют себе, что такое доходные дома. Это когда здания строятся инвестором в расчете на постоянную долговременную сдачу помещений в наем.
В свое время в России это было весьма распространенным видом частного предпринимательства, приносившим устойчивый доход. Отсюда и название. Занималось этим и государство, но уже не из стремления заработать, а чтобы помочь выжить беднейшим. При этом разброс условий проживания и уровня комфорта был широчайший.
У нового столичного проекта свои особенности. Он носит выраженную социальную направленность – никакой меркантильности. Заниматься этим делом город намерен исключительно за счет собственных средств. Предполагается как строительство новых зданий под сдачу в наем, так и ремонт с последующим перепрофилированием уже имеющихся строений, например общежитий. Это должны быть типовые серийные дома. Никаких улучшенных планировок, по словам Юрия Лужкова, там быть не должно.
Непременное требование – жилье всегда должно принадлежать муниципалитету. Никакой приватизации, никаких изменений в характере собственности этих домов.
Коль скоро речь идет о социальном назначении нового типа жилья, то стремиться получить от него доход нет резона, утверждает мэр. Вплоть до того, что Юрий Михайлович предложил переименовать документ в Концепцию «бездоходных» домов. Оплата нанимателей должна лишь компенсировать расходы города.
Поскольку реализован проект будет на городские деньги, то и воспользоваться квартирами в «бездоходных» домах смогут исключительно москвичи. Но в отличие от прочих жилищных программ (к примеру, частично возмездного приобретения квадратных метров), воспользоваться новшеством с самого начала смогут не только очередники, а более широкий круг горожан.
Права нанимателей будут защищены договором, заключаемым на длительный срок, например на пять лет и с возможностью продления.
Строить таких домов предполагается довольно много. По убеждению Петра Сапрыкина, только при создании разветвленной сети «доходных» домов система окажется эффективной. Строительство отдельных домов не изменит ситуацию с обеспечением москвичей доступным жильем. На стартовом этапе в 2008-2009 годах за счет средств бюджета предлагается подготовить к сдаче в наем 23 жилых дома площадью 260 тыс. кв. метров. Ресурсы для выполнения этой задачи уже запланированы в действующих городских программах.
В дальнейшем, до 2012 года, фонд найма должны пополнить еще 52 дома (более 10 тыс. квартир).
Самое доступное
Всех, безусловно, интересует стоимость проживания в доходном доме. Она складывается из оплаты коммунальных услуг и платы за наем. С услугами ясно: они оплачиваются в бездотационном режиме. В расчете на типовую двухкомнатную квартиру, по словам первого заместителя руководителя Департамента жилищной политики Николая Федосеева, плата составляет около 2,5 тыс. рублей. Это примерно в полтора раза больше, чем платят приватизировавшие жилье или живущие по социальному найму (за них поставщикам услуг доплачивает городской бюджет). Однако со временем это различие будет нивелироваться, постепенно все население переводится на самостоятельную 100-процентную оплату.
В отношении цены найма в доходном доме конкретных цифр пока не прозвучало. Тем не менее, обозначены ориентиры, которые почти не оставляют свободы маневра в ценообразовании и позволяют с высокой степенью точности определить «цену вопроса». В частности, срок окупаемости определен в 25 лет. Это ограничение снизу. С другой стороны, сказано, что наем должен быть в несколько раз дешевле, чем на «теневом» рынке у частника, о котором известно, что у него за двухкомнатную «типовуху» надо платить около 25 тыс. рублей в месяц. Наконец, не нужно забывать, что доходные дома ориентированы на граждан, которые не способны оплатить даже социальную ипотеку, где погашение кредита требует около 15 тыс. рублей в месяц. Это ограничения сверху.
Итак, считаем. Умножим себестоимость строительства (примерно 39 тыс. рублей за кв. метр) на нормативную площадь для семьи из трех человек (54 кв. метра). Поделим результат на срок окупаемости (25 лет), а потом еще на 12 месяцев и получим результат – 7 тыс. рублей в месяц. Это в три с половиной раза дешевле, чем у частника, и вдвое дешевле ипотеки. То есть удовлетворяет всем перечисленным критериям.
Когда утверждают, что доходные дома обеспечивают наиболее доступное жилье, то это не оговорка и не маркетинговый ход. Хотя, казалось бы, есть более доступный способ – бесплатное предоставление в социальный наем. Да, по цене социальное жилье более доступно. Но только где его взять в достаточном количестве? Товар-то дешевый, а потому отсутствует в должном наличии. К тому же он постоянно «вымывается» из обращения через приватизацию и бессрочное «наследуемое» пользование вне зависимости от материальной обеспеченности проживающих в нем. В этом смысле доступность социального найма – кажущаяся. А система доходных домов за счет самоокупаемости допускает даже расширенное воспроизводство. И может оказаться реально доступной.