Поднялся кверху и повис в воздухе
Сдача в наем жилого помещения с древнейших времен считалась весьма выгодным занятием
Наем жилого помещения – ровесник цивилизации. А возможно, и немного старше ее. Люди вступали в отношения возмездного пользования задолго до возникновения торговли, классов и государства, поскольку даже в условиях традиционной оседлости ранних общин возникает потребность в приюте, хотя бы на время непогоды. Естественно, что по мере роста мобильности населения или вследствие катаклизмов люди все чаще порывали связи с привычным окружением, и большинство их неизбежно оказывались перед необходимостью аренды или найма жилья.
Если гомеровские герои, возвращаясь из троянской командировки, никогда не могли быть уверены в гостеприимстве населения транзитных пунктов, то с течением времени услуги сдачи жилья во временное пользование были поставлены на промышленную основу. Большую потребность в развитии жилищного найма ощутило Двуречье.
«Чтобы сильный не притеснял слабого»
В городах, особенно в Вавилоне, где имелось много приезжего люда, спрос на жилье был велик. Богачи усиленно скупали дома и вели масштабное жилищное строительство. Цена на городскую землю постоянно росла, и потенциальный наймодатель стремился купить земельный участок поменьше и выстроить на нем дом повыше. Появились крупные домовладельцы, собственники десятков домов, занимавших подчас целые кварталы. До нас дошло имя семьи Эгиби, имевшей 42 дома в Вавилоне, 7 домов в Борсиппе, дома в Кише и других городах.
Съемщик, как правило, вносил квартирную плату дважды в год и, сверх того, принимал обязательство «угощать» хозяина три раза в год. Текущий ремонт дома — починка кровли и побелка стен, — а также украшение жилища во время праздников производились съемщиком за свой счет. Капитальный ремонт с применением кирпича, тростника и дерева тоже возлагался на съемщика, но стоимость его шла в счет квартирной платы. Когда же дом приходил в полную негодность, домовладелец сдавал его в аренду подрядчику, который на месте старого возводил новый дом и вместо платы получал право в течение нескольких лет сдавать его внаем. Домовладельцы расходов по содержанию жилья не несли, но зато получали порядочные доходы. Такое положение дел не оставил без внимания в своем кодексе великий Хаммурапи, особо подчеркивавший недопустимость притеснения слабой стороны – арендатора. В кодексе сказано, что «если… жилец полностью заплатил хозяину дома арендную плату за год, а хозяин дома приказал жильцу выехать до истечения полного срока, то серебро, которое жилец дал ему, он теряет». По-видимому, эта довольно естественная норма появилась в немногословном кодексе не от хорошей жизни, и до его введения алчные лендлорды не исключали и такой возможности извлечения прибыли.
Собственники предпочитали иметь дело с солидными и платежеспособными съемщиками. Роскошные особняки с садами, водопроводом, бассейнами, канализацией и даже средние дома с двориками и колодцами были доступны лишь богатым людям. Беднякам же приходилось ютиться в лачугах, комнатушках многоэтажных домов. Последних немало насчитывалось на территории «великой блудницы». Геродот писал о Вавилоне, что город «полон трех- и четырехэтажных домов». Хотя кодекс Хаммурапи и геродотову «Историю» разделяют века, нет сомнения, что как только обжиг кирпича был поставлен на промышленную основу, этажи поползли ввысь, как в любом динамично развивающемся городе.
Все выше и выше
Многоэтажные дома определяли облик и «нового Вавилона» – Рима. В качестве раннего свидетельства многоэтажной застройки Рима обычно ссылаются на отрывок из Тита Ливия, записавшего, что в конце III в. до н. э. суеверные горожане были весьма озадачены поступком вола, который по собственному почину забрался на третий этаж жилого дома. Это может свидетельствовать о наличии в римских домах широких и прочных лестниц, пригодных даже для парнокопытных. Еще спустя полтора столетия Цицерон образно отмечает, что «Рим… поднялся кверху и повис в воздухе», намекая на все большую популярность высотных зданий, которые именовались инсулами, то есть «островами». В императорском Риме их насчитывалось, по данным современников, около 45 тысяч. Учитывая размеры сохранившихся фундаментов (220-240 кв. м), непонятно, как умещались эти громады на довольно ограниченной территории Рима. Чем не «точечное» строительство?
Даже сохранился фасад одной инсулы, высота ее составляет 20 м. Пятиэтажные дома в Риме были не редки, а на одном старом изображении отмечен и шестой этаж дома.
Внешний вид инсулы, как правило, чужд украшательству: наружные стены не оштукатурены, кирпичная кладка вся на виду. Перед рядом лавок, находящихся в первом этаже, часто идет портик.
Большие квартиры с высокими потолками, имевшие до 12 комнат, часто с фресками и мозаиками, предназначались, конечно, для людей более или менее состоятельных. Были квартиры попроще, «квадратов» на 60.
Увы, почти все инсулы были лишены коммунальных удобств, в первую очередь водоснабжения и отопления. Хотя Рим не испытывал проблем с водоснабжением (в конце I в. н. э. там насчитывалось 600 фонтанов), однако провести воду к себе в дом можно было только по специальному разрешению императора. Прочие жильцы должны были покупать воду у водоносов или ходить за ней с ведерком. Законодательство предписывало запасать воду в противопожарных целях, но мало кто соблюдал это правило.
В римских инсулах отсутствовали туалеты (в Остии они были): жильцы должны были пользоваться общественными уборными и выносить мусор на помойку, но так поступали не всегда. Поэт Ювенал предостерегает прохожего, идущего мимо «окон, где бодрствуют», на его голову запросто могли «выплеснуть объемистую лоханку».
В квартирах не слишком часто убирали, поскольку постоянно таскать воду, скажем, на шестой этаж не согласится даже ответственный квартиросъемщик.
Инсула приносила и другие огорчения. В ненастье в этих помещениях становилось весьма неуютно из-за отсутствия стекол, которые стоили дорого. В рамы вставляли слюду, которая плохо пропускает свет, а гораздо чаще обходились деревянными ставнями с прорезями. Особенно остро холод и сырость ощущали бедняки – дрова стоили тогда дорого. Поэт Марциал жаловался, что в его комнате не согласится жить сам Борей (бог северного ветра), потому что в щели здорово поддувает.
В то же время закон гарантировал определенную стабильность жилищных отношений. Жильца нельзя было выселить помимо его желания, кроме тех случаев, когда домовладелец докажет, что квартира ему необходима для собственных нужд, или если желает ремонтировать дом, а также когда жилец плохо обращается с нанятым помещением.
Сведения о римской квартплате весьма отрывочны, однако историки оценивают жилищный наем в древнем Риме как доступный в основном лишь для состоятельных граждан.
Упадешь – поднимись
Дороговизна римских квартир объясняется не только стабильным спросом, но и спекуляцией. Особого внимания заслуживают отношения домовладельца и оптового арендатора, которому сдавался дом в стремлении побыстрей «отбить» затраченные средства. Выручку хозяин тут же направлял на новое строительство, скупал участки у владельцев рухнувших или сгоревших домов, чтобы дать им новую жизнь. Римский домовладелец – всегда авантюрист, тогда как арендатор-оптовик – человек иного склада. Он не любит риска, кроме естественно присущего отношениям найма. В качестве заурядной ситуации «Дигесты» Юстиниана оценивают доход оптовика от передачи в поднаем в 33%.
Вещи жильца, въехавшего в квартиру («ввезенное и внесенное»), считались отданными в залог, который обеспечивал аккуратное внесение квартирной платы.
Использовался и другой оригинальный прием: если в квартиру должника вела отдельная лестница, деревянные ступеньки вынимались до погашения долга.