Почему цены на жилье разные
Средний уровень цен на квартиры в Москве перевалил через психологически значимую отметку в $5000 за квадратный метр. Впрочем, у некоторых читателей и участников рынка недвижимости эта информация может вызвать недоумение – как же так, ведь по данным других обозревателей, отметка в $5000 была пройдена уже давно. Да почему у одних специалистов средняя цена жилого метра в Москве сейчас $5000, у других – $5500, у третьих – $6000, а у кого-то даже более $6000? Откуда такие различия, ведь рынок-то один, да и исходная информация (базы данных для анализа) тоже примерно одинаковые? Ответ на эти вопросы достаточно прост.
Распределение количества квартир в Москве по стоимости квадратного метра не симметрично. Разумеется, квартир по минимальной и максимальной цене на рынке немного, а вот основная масса жилья расположена где-то посередине. И главная проблема как раз в том, что это не совсем «середина».
Если основная масса жилья в Москве (распределение включает также московские районы за МКАД) находится сейчас в диапазоне $3000-7000 за квадратный метр, то длинный хвост относительно небольшого количества элитного жилья тянется до $15 000-20 000 за метр. Причем отдельные предложения встречаются даже дороже $50 000.
Если мы формально вычислим среднюю стоимость квадратного метра по распределению в целом, то как раз получим значение около $6000 за метр. Но наш аналитический центр еще много лет назад принял решение вычислять индекс стоимости московского жилья без учета доли дорогих квартир, искажающих распределение. Все же средний уровень цен на жилье должен отражать характерную стоимость квадратного метра основной массы представленных на рынке квартир, то есть примерно совпадать с максимумом указанного выше квартирного распределения. Поэтому во всех наших обзорах вы можете увидеть примечание: «Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей».
Это одна из причин, которая существенно отличает наш индекс стоимости жилья от всех других данных по средним ценам на жилье. Нередко участникам рынка недвижимости и, в первую очередь, застройщикам, которые возводят в основном дома бизнес-класса, кажется, что стоимость жилого метра в столице составляет порядка $6000-8000. Однако это нерепрезентативный подход к рынку. Следует учитывать, что помимо современных дорогих домов и элитного жилья в Москве куда больше квартир старого жилого фонда, пятиэтажек, панельных домов, жилья за МКАДом и т.д. Поэтому было бы неверным допускать перекос среднего уровня цен на квартиры по городу в целом в пользу более дорогих современных домов, рассчитанных на людей выше среднего достатка. Наш аналитический центр занимает в этом вопросе уравновешенную позицию, следя за тем, чтобы общегородской индекс стоимости жилья все-таки соответствовал ценам на основную массу квартир в Москве.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»