Чтобы недвижимость не сбежала
Казалось бы, вакханалия с загородными участками, царившая в начале 90-х, давно в прошлом. Но, увы, ее плоды риэлторы и их клиенты пожинают по сей день.
Известно, что все государственное имущество, и земля в том числе, может находиться в собственности федерального правительства, субъекта Федерации или местного органа власти. На практике же процесс разграничения прав далеко не завершен, и часто совершенно неясно, кто же уполномочен принимать решения о судьбе конкретного участка.
Ситуацию осложняет и требование целевого назначения земли. Категорий земли несколько десятков, они перечислены в Земельном кодексе (ЗК). Впрочем, обычному человеку достаточно знания лишь двух, предназначенных для строительства жилья, – земли поселений и земли с назначением ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
А вот водоохранные зоны, лесной фонд и заповедники – на них облизываться не стоит. Капстроительство здесь категорически запрещено. Но строят. И люди, польстившись на соблазн купить кусочек рая, невероятно рискуют остаться без этого кусочка и без денег.
Прежде проблема с целевым назначением решалась просто – это самое назначение просто меняли. Решение вопроса было отдано на откуп местным властям – района и даже сельского округа, и многие чиновники не могли избежать искушения взять на лапу. А потому природоохранная зона превращалась в земли с назначением ИСЖ.
Правда, в конце 2004 года вступил в силу новый федеральный закон, предусматривающий, что теперь процедура перевода земель в другую категорию требует визирования на уровне министра правительства субъекта Федерации. Но сколько к этому времени райской земли перекочевало в земную категорию?!
Теперь вот государство пытается вернуть все на круги своя. И, скорее всего, своего добьется.
Есть еще один вариант – строительство чего-то, что не запрещено на данной земле. Например, на землях лесного фонда допустимо возведение «некапитальных сооружений, предназначенных для непостоянного проживания» – домиков на турбазах. Но словно по мановению волшебной палочки вместо турбаз среди лесов возникают элитные коттеджные поселки…
Подобные чудеса застройщиков больно бьют по покупателям участков. Уже прокатилась волна скандалов, в результате которых после длительных судебных разбирательств незаконно возведенные коттеджи были снесены. И, похоже, процесс пересмотра противоправных решений будет продолжен.
Совет: не стоит покупать объекты, где не завершен процесс оформления собственности.
Легко, однако, советовать, куда труднее выполнять. Дело в том, что большинство продаж сегодня начинается на стадии оформления. Тогда же распродаются самые лучшие варианты – их потом или не удастся купить вообще, или удастся, но втридорога. Поэтому привлекать к анализу сделки грамотного юриста просто необходимо.