Тихий осенний всплеск, или Покупать – так гектарами!

Рынок недвижимости Пик покупательского интереса к загородной недвижимости, известное дело, приходится на весну. Лето, в общем и целом, – мертвый сезон. Но вот осенью во всех сегментах рынка отмечается некоторое оживление.

Не те пропорции

– Нынешняя осень не стала исключением, – уверяет генеральный директор агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Борис Игнатов. – Уже в начале сентября мы заметили, что спрос на загород немного увеличивается. Это, в первую очередь, связано с тем, что начался сезон деловой активности, люди вернулись из отпусков, появилось время для поиска недвижимости. Кроме того, многим кажется, что осеннее время – не сезон для загородного рынка, и объекты могут быть дешевле.
Однако это совсем не так: цены на подмосковную недвижимость, как и на городскую, разумеется, растут. Просто растут не пропорционально – гораздо более скромными темпами. Скажем, раньше, чтобы купить для постоянного проживания дом в пределах 50 км от МКАД, нужно было продать 3-комнатную квартиру. Сейчас может хватить и 1-комнатной.
С начала года, по мнению заместителя директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ» Владимира Яхонтова, рост цен в сегменте, о котором идет речь, составил более 25 процентов. Впрочем, на отдельных, наиболее ликвидных западных направлениях подорожание достигло 40 процентов.
За последний год почти вдвое увеличился интерес к таунхаусам. Чем это объясняется? Как считает руководитель направления загородной недвижимости МИАН Светлана Кондачкова, прежде всего тем, что эта категория загородной недвижимости максимально приближена к городским характеристикам. И доля поселков эконом-класса составляет сегодня порядка 30 процентов от всего рынка загородной недвижимости.
Кроме того, отмечается тенденция приобретать солидные по площади участки – от одного гектара. Стоимость большого надела земли на такой удаленности от столицы пока не велика, и позволяет покупателю воплотить в жизнь мечту о настоящей загородной жизни.

Директива Марка Твена

– В отношении Подмосковья фразу Марка Твена, ставшую нынче в России крылатой: «Покупайте землю, это товар, который больше не выпускают», отечественные бизнесмены восприняли достаточно буквально, – констатирует генеральный директор АН «Западное» Пушкинского района Елизавета Рылова. – И скупили практически всю «свободную» землю в радиусе 100 км от Первопрестольной. Одни следуют закону рынка, согласно которому земля является надежным долгосрочным активом, и ждут, когда же она достигнет максимальной цены. Тогда, продав ее, можно получить весьма существенную прибыль. Другие развивают купленные «наделы» самостоятельно. Причем, спектр возводимых объектов широк: от коттеджных поселков, гольф-полей, курортов до технопарков. Подобный разброс объясняется довольно просто: среди крупных владельцев земли много банков, холдингов, риэлторских и других компаний. Они готовы инвестировать в любой бизнес, правда, с одним условием – получить большой доход.

Банкам нужен залог

Банки рынком загородной недвижимости интересуются давно. Понимая, что это перспективное и выгодное вложение денег, некоторые банки скупали поля ближнего Подмосковья. Тем более что несколько лет назад цена сотки была вполне доступна даже на престижных направлениях. Кому-то земля досталась в качестве залога. И чтобы она не лежала мертвым грузом, а работала, банкиры, отслеживая динамику развития загородного рынка, вводят часть земельных участков под застройку. Находят девелоперов и совместно возводят прекрасные загородные поселки. Но это не тенденция, это скорее исключение из правил. Банков, владеющих земельными участками, пока не так много. Все же главная цель банков – выдавать кредиты.
– И кредиты они дают охотно, – говорит руководитель отдела загородной недвижимости корпорации «Рескор» Ирина Якимук. – Но только в том случае, если у компании имеется залог, то есть, участок находится в собственности. И не обязательно тот, на котором собираются возводить загородные дома. Предметом залога может служить и совершенно другой участок. Главное, чтобы его цена была не ниже полученного фирмой-застройщиком кредита.
Но, как отмечают аналитики, все же кредитуют банки компании (даже когда у тех имеется залог) весьма осторожно. Особенно, если это компания новая, мало известная на рынке. Банкиры, прежде чем выдать кредит, долго консультируются (такие фирмы сейчас в столице есть), проверяют юридическую чистоту земельного участка. Известны случаи, когда участок был недооформлен (не изменен, к примеру, его статус). И кому тогда нужен такой участок, на котором можно лишь сажать картошку, а не строить коттеджи.
И хотя давать крупные кредиты более выгодно, массовым явлением они пока не стали. Долгое время занимает проверка. Поэтому лучше прижились ипотечные кредиты. Но и здесь немало проблем.

Классовый подход

Как отмечает аналитик компании DOKI Александр Скобкин, получить кредит на строительство загородного дома намного сложнее, чем на покупку уже готового коттеджа. Приемлемая схема для банков такова: будущий владелец покупает земельный участок за свой счет, а дом возводит на заемные средства. При этом в качестве залога банк берет как сам участок, так и будущий дом.
И еще, как отмечают аналитики, рынок загородной недвижимости развивается несколько однобоко. Многие считают, что наряду с наличием достаточно большого или даже избыточного предложения поселков в высоких ценовых сегментах на рынке практически нет ничего, что бы можно было предложить развивающемуся среднему классу населения. Между тем, это наиболее перспективный сегмент. И банковский сектор такой сегмент должен интересовать в первую очередь.
– Действительно, – считает В. Яхонтов, – в настоящее время выгодными оказываются инвестиции в самый массовый сегмент рынка – недвижимость эконом-класса. Эти вложения отличаются наименьшими рисками и стабильным доходом. Кроме того, наибольшее увеличение цен наблюдается у объектов в строящихся коттеджных поселках, здесь рост рынка в целом дополняется удорожанием домовладения по мере строительства. Поэтому такая недвижимость наиболее выгодна для инвестирования. В следующем году мы прогнозируем увеличение цен на загородную недвижимость в среднем на 17 процентов. При этом подорожание на наиболее ликвидных направлениях достигнет 25 процентов.
Вложение же средств в земельные участки принесет существенно меньший доход, поскольку они считаются низколиквидными и долгосрочными активами. Земля – это своеобразный полуфабрикат, который может обладать потенциальной инвестиционной привлекательностью при условии хорошего местоположения и грамотно реализованного строительного проекта.
При всем том состоятельная публика охотно покупает загородные дома и земельные участки впрок: недвижимость любого вида – достаточно выгодные вложения. Хотя на Западе те, у кого водятся деньги, покупают загородный дом прежде всего для того, чтобы в нем жить. У нас же подобный вид проживания (в коттедже, таунхаусе) еще не рассматривается как массовый.

Опять менталитет…

– В первую очередь это нужно объяснять нашим менталитетом, – полагает Б. Игнатов. – И уже во вторую – высокой стоимостью и сложностью обслуживания загородного дома (даже в коттеджных поселках), транспортными проблемами, необходимостью возить детей в школу в Москву (если в поселке нет таковой).
Действительно, людям, имеющим определенный уровень дохода, нужна соответствующая инфраструктура, а в Подмосковье она еще отстает от столичной. Потому-то и коттедж пока чаще покупают не как альтернативу жилья в Москве, а как дополнение к уже имеющейся квартире.
Вениамин Вылегжанин
При продаже «домика в деревне» у продавца должен быть следующий пакет документов:

паспорт;
правоустанавливающие документы на земельный участок: акт, выданный государственным (районным) органом о передаче земли в собственность (свидетельство, выданное до вступления в силу указа № 1767 от 27.10.1993 г., имеет такую же силу), или договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство;
свидетельство о государственной регистрации права собственности;
план земельного участка (чертеж границ) в четырех экземплярах;
акт о согласовании границ;
акт о нормативной стоимости земельного участка;
справка об отсутствии обременений;
справка райкомзема об отсутствии других землепользователей на участке;
справка об отсутствии задолженности по налоговым платежам;
справка, подтверждающая членство в садоводческом товариществе, и заверенная копия свидетельства регистрации этого товарищества (если участок относится к землям садоводческого товарищества);
постановление о приеме дома в эксплуатацию;
сводная ведомость оценки строений;
технический паспорт БТИ;
справка об отсутствии задолженности по оплате коммуникаций;
если продавец состоит в браке, то справка от второго супруга о согласии на продажу;
копия свидетельства о браке.