Хороший способ накопить
Что такое стройсберкассы, и почему именно они могут сыграть решающую роль в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье»? Об этом рассказывает депутат Госдумы, президент Международной академии ипотеки Иван Грачев.
Конец эпохи кооперативов
Долгосрочное жилищное кредитование во всем мире развивается по трем основным направлениям: собственно ипотека, жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) и строительно-сберегательные кассы (ССК). Если первые два у нас в стране законодательно обеспечены и достаточно уверенно работают, то третье направление – стройсберкассы – пока находится в стадии проектирования.
Необходимо четко разграничить жилищно-накопительные кооперативы, закон о деятельности которых принят в рамках проекта «Доступное жилье», и строительно-сберегательные кассы, закон о деятельности которых готовится для принятия в Думе.
В отличие от кооперативов стройсберкассы – это кредитно-финансовые учреждения, подотчетные Центробанку. Члены строительно-сберегательных касс не связаны друг с другом, они накапливают денежные средства в ССК аналогично банковскому вкладу, под невысокие проценты, получая при этом премию от государства на свои сбережения.
В процессе длительного накопления сбережений проявляются материальные возможности будущего заемщика, уровень его добросовестности, самодисциплины. Тем самым строительно-сберегательные кассы помогают реально формировать кредитную историю вкладчика.
И в кооперативах, и в ССК устанавливается некий период накапливания денежных средств, и затем в порядке очередности вкладчики получают в кредит недостающую сумму, которую в течение определенного времени возвращают. Сроки накопления и сроки погашения на практике чаще всего соотносятся как 1:1, то есть период накопления равен периоду погашения кредита. Участнику стройсберкассы успешное окончание периода накоплений дает возможность получить недостающую сумму в кредит – и в самой ССК, и в ипотечном банке.
Что же касается кооперативов, то надо иметь в виду: они могут быть успешными при специальном подборе членов, пользующихся взаимным доверием. Однако в условиях большого города решить такую задачу довольно сложно. Кстати, практика показала, что закон о жилищно-накопительных кооперативах, по сути, уничтожил кооперативное движение. По данным ФСФР, на конец прошлого года в России осталось около 100 жилищно-накопительных кооперативов. Причем еще не все из них сдали отчетность по итогам первого полугодия 2007 г. Когда это произойдет, еще треть или даже половина кооперативов отсеется. Таким образом, на всю страну останется порядка 60 кооперативов, работающих по закону о ЖНК.
Мы пошли другим путем
Стройсберкассы оказались особенно востребованными в Германии и Австрии в послевоенное время. В Германии в настоящее время услугами ССК пользуются около 40 процентов населения.
Немецкий опыт широко использован в странах бывшего соцлагеря – в Чехии и Словакии. Россия выбрала для себя ипотеку, то есть американскую модель жилищного кредитования. В результате мы имеем такие цифры: после 12 лет реформ в Чехии объем выданных жилищных кредитов составляет 20 процентов к ВВП, в Словакии – 12,7, а в России – менее 0,2 процента.
Рассмотрим деятельность стройсберкассы на опыте наших европейских соседей.
Члены ССК должны делать регулярные взносы на депозит в течение четырех-шести лет и накопить 50 процентов суммы, оговоренной в контракте. Ставка по депозитам равна 3 процентам, при этом она не зависит от инфляции. По истечении срока член ССК получает кредит на остальные 50 процентов по льготной ставке 6 процентов годовых (для сравнения: ставка ипотечного кредита в российских банках составляет от 11 до 15 процентов годовых). На сбережения устанавливается государственная премия из госбюджета в размере от 20 до 40 процентов накопленной суммы. Ежегодный размер премии не превосходит установленный предел. Проценты на сбережения и премии не облагаются налогами.
Сбережения стройсберкасс входят в систему страхования вкладов. Надо заметить, что в странах Восточной Европы при выполнении определенных условий клиент может снять деньги с депозитом и премией, не используя право на кредит. Благодаря чему хранение денег в стройсберкассах становится более выгодным, чем в банках. Кстати, в Германии тех, кто не собирается приобретать жилье, но хранит деньги в ССК, называют «друзьями вкладчика».
Особо надо отметить роль государства в становлении систем стройсберкасс и ипотеки. Ни одна страна в мире не избежала бюджетных расходов на поддержку жилищных накоплений и кредитов. Россия также ежегодно выделяет средства на содействие ипотеке через АИЖК. И это оправдано не только с социальной, но и с экономической точки зрения – в финансовый рынок вовлекаются слои населения со средними и низкими доходами.
Не секрет, что главным тормозом на пути широкого распространения ипотеки в России является разрыв между доходами населения и стоимостью жилья, растущей темпами, опережающими рост доходов. Для приобретения жилья необходимо длительное накопление или банковский кредит. Но отсутствие кредитных историй и повсеместная практика «серых зарплат» приводит к недоверию между кредиторами и заемщиками.
Благодаря узкой специализации ССК снижают кредитные риски и позволяют вовлечь в систему ипотечного кредитования большую массу населения, чем классическая банковская ипотека. В отличие от банков стройсберкассы основаны на коллективном соглашении участников и способны назначать низкие проценты по депозитам, которые, как сказано выше, существенно меньше рыночных и не зависят от инфляции.
В проекте закона о стройсберкассах предусмотрено, что участник, вносивший регулярные взносы на депозит в течение четырех-шести лет, получает право на дешевый кредит в размере, превышающем объем сбережений в полтора-два раза на срок, который в полтора-два раза длиннее периода накопления. При этом не исключена многовариантность кредитования, то есть заемщик накапливает, например, 35 процентов стоимости недвижимости, такую же сумму получает в ССК и остальные 30 процентов – в ипотечном банке. Банк, учитывая сложившуюся в течение времени кредитную историю, доказывающую платежеспособность заемщика, смело выдает кредит. А заемщик погашает долги и перед банком, и перед стройсберкассой, выплачивая при этом проценты, которые в суммарном исчислении ниже, чем если бы это был только ипотечный банковский кредит.
Выгодное дополнение к ипотеке
Внедрение системы стройсберкасс в российскую экономику сулит большие выгоды. Прежде всего – для населения. По оценкам экспертов, только 10-15 процентов потенциальных заемщиков имеют достаточные средства для первоначального взноса и в состоянии воспользоваться ипотечным кредитом. Следовательно, потребители с невысокими доходами и низкой склонностью к сбережениям предпочтут строительно-сберегательные кассы.
Исходя из опыта соседей, в нашей стране каждый год вкладчиками сберкасс будут становиться до полумиллиона человек. При этом государственные расходы в виде премий составят 0,25 процента ВВП в год, то есть всего на 20 процентов больше, чем расходы на ипотеку, запланированные в национальном проекте «Доступное жилье».
Основные преимущества ССК:
– полная прозрачность операций. Учреждения системы ССК не оказывают никаких иных услуг, кроме ведения накопительных счетов и предоставления жилищных займов;
– клиенты ССК точно знают, как и на что будут использованы их деньги (в отличие от вкладов в коммерческих банках);
– в условиях, когда финансовый рынок страны работает неустойчиво, развитие сберегательных технологий типа ССК является первым шагом к созданию стабильных долгосрочных отношений кредиторов и заемщиков;
– система ССК открывает возможность доступа к кредитным ресурсам для групп населения с низким и средним уровнем доходности, позволяя им решать вопросы улучшения жилищных условий, ремонта и модернизации жилого фонда;
– система ССК является единственной системой, в которой реально возможно управление рисками процентных ставок, рисками невыполнения обязательств (дефолта) и рисками платежеспособности.
Строительно-сберегательные кассы это не альтернатива ипотеке, а ее дополнение, которое втягивает в ипотеку следующий по доходам слой граждан.
Одним словом, ССК нужны, нужен и специальный закон о стройсберкассах. Его проект разработан и получил положительное заключение от правительства.
Если проект превратится в закон, то строительные сберкассы станут, так сказать, специальными банками, которые дотируются государством и помогают гражданам за несколько лет накопить сумму, достаточную для покупки недвижимости. Согласно проекту, процентная ставка не должна превышать ставку по вкладу в ССК более чем на 3 процента. При накоплении хотя бы 20 процентов необходимой суммы граждане смогут получать льготный кредит на покупку жилья в ССК на 25-30 лет под 2-3 процента годовых. Государство будет начислять 20 процентов на ежегодные взносы вкладчиков, не превышающие 70 000 рублей. Максимальный ежегодный взнос государства на счет – 14 000 рублей.