Куда «ползут» кривые спроса и предложения
Компания «МИЭЛЬ-недвижимость» уже много лет следит за изменениями на рынке недвижимости с помощью системы «АНАЛИТИК». Это специальная программа, которая с очень большой вероятностью позволяет определять как нынешнюю ситуацию в любом сегменте рынка, так и делать прогнозы. В конце прошлого года руководитель этой компании Григорий Куликов отметил, что объем предложений квартир на столичном рынке недвижимости с марта 2002 начал сокращаться. К чему это приведет? Вот что по этому поводу думают исследователи рынка и руководители риэлторских фирм.Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риэлторов, заместитель генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов.
Действительно, количество предложений сейчас падает. Почему так происходит? Когда я вижу однобокий анализ, когда какой-то фактор подают как истину в последней инстанции, то мне хочется сказать такому аналитику, чтобы он не вводил в заблуждение людей. Все не так просто, как он это себе представляет. Факторов, влияющих на ситуацию на рынке, много, но непонятно пока, какие из них сильнее влияют на ситуацию.
Иногда уменьшение общего количества жилья на рынке объясняют «вымыванием» дешевых квартир.
Мы с разных сторон оценивали эту ситуацию и наконец пришли к выводу, что она напрямую увязывается с объемом продаж. Если квартиры быстро продаются, то их становится все меньше и меньше. Но это только один из факторов.
Второе обстоятельство связано с тем, как быстро новые квартиры появляются на рынке. При росте цен продавцы не спешат выбрасывать на рынок свои квартиры. Они ждут максимума. Чуть цены понизились – продавцы сразу придерживают товар. Ждут своего часа.
Дмитрий Попов, аналитик агентства недвижимости «Домострой».
Объем предложения на вторичном рынке Москвы и Подмосковья в 2003 году сократился не более чем на 7–8% по сравнению с августом 2002 года. Поскольку в конце 2002 года дефицита предложения на рынке вторичного жилья не было, то
7–8-процентное сокращение предложения в начале этого года вряд ли приведет к существенному изменению цен.
И вообще делать какие-то выводы по январю преждевременно, так как в начале года традиционно падает активность рынка по сравнению с декабрем. Сокращение предложения не носит явно выраженного характера по какому-либо одному сегменту, а распределено более или менее равномерно по всем сегментам.
С сентября по декабрь 2002 года можно говорить о значительном снижении поступления новых предложений в базы вторичного рынка риэлторов (на 65%). В то же время в конце года выросло число завершенных сделок. Это нормальная тенденция: в конце года все стремятся завершить сделки и стараются не начинать новых сделок под новый год.
Можно говорить также о структурном сдвиге – уже в конце прошлого года спрос немного сместился в сторону многокомнатных квартир. Это отразилось и на ценах: если с августа по декабрь средние цены однокомнатных квартир выросли на 6,5%, по двухкомнатным – на 9,3%, то по трехкомнатным и многокомнатным – более чем на 10%.
Петр Стрешнев, генеральный директор агентства недвижимости «Стратегия Партнерства».
По моему мнению, предпосылка для размышления: уменьшение количества предложений квартир на московском рынке достаточно натянута. Это, скорее всего, следствие, а не первопричина того, что мы должны анализировать. Если посчитать это утверждение первопричиной, то мы должны согласиться с тем, что люди в Москве стали бессмертными, перестали жениться и выходить замуж, разводиться, рожать детей, болеть, зарабатывать и проматывать деньги. Почти как в романе Джорджа Оруэлла «1984». Им, людям, абсолютно ничего не нужно, в том числе и распоряжаться своей жилплощадью.
Уменьшение количества предложений квартир в Москве – это действительно тенденция, которая четко обозначилась, по моему анализу, с июля прошлого года. Именно с этого времени начался резкий подъем цен на московские квартиры. Спрос, как говорится, родил предложение. Выросший спрос – это главное! Откуда он взялся? ИЩИТЕ ДЕНЬГИ! А они действительно пришли на рынок недвижимости. В этом смысле наш рынок стал, пожалуй, самым объективным индикатором «финансовой температуры общества».
Стоит согласиться с правительством, что доходы населения выросли. И выросли они, видимо, выше тех показателей, которые объявлены. Люди научились зарабатывать деньги. Регионы страны экономически окрепли, недаром возросло количество покупателей-немосквичей, способных купить столичную квартиру. Не стоит забывать и о нефтедолларах, благоприятно сказавшихся на финансовой ситуации. Пришли деньги и от государства. С весны прошлого года начала активно реализовываться федеральная программа «Государственные жилищные сертификаты» для военнослужащих. И наконец, набирают обороты различные программы ипотечного кредитования. Вот, пожалуй, те факторы, которые породили повышенный спрос на квартиры и заставили владельцев квартир «попридержать» свой товар до более выгодной продажи. Бытует еще мнение, что во всем виноваты новостройки, что они стали более дорогими. Поэтому и стали дорогими, что хорошо покупаются. Причины здесь те же.
Что будет дальше? Думаю, что сейчас мы наблюдаем некоторый достигнутый баланс интересов покупателей и продавцов квартир и дальнейшего роста цен на квартиры не ожидается.
Татьяна Корсакова, заместитель генерального директора Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН).
Количество предложений на московском рынке, по нашим данным, не сокращается. Более того, правительство Москвы планирует в 2003 году построить порядка 5 млн. квадратных метров жилья. Поэтому говорить о резком росте или падении цен на недвижимость в столице в ближайшее время не приходится. Московский рынок сейчас достаточно стабилен. Доказательство тому – в целом устойчивая общая ситуация прошлого года. Резких скачков и потрясений не было.
На сегодня политическая ситуация в России стабильна, экономика находится на стадии подъема. У населения появилась возможность увеличить свои накопления. Повышение уровня жизни дает стимул для улучшения жилищных условий. В связи с этим снижения активности на рынке недвижимости в ближайшие месяцы не ожидается. А при неизменной макроэкономической ситуации не ожидается в ближайшее время и значительных колебаний цен как на новостройки, так и на вторичное жилье. Таким образом, имеющийся сегодня баланс между спросом и предложением создает базу для стабильности на рынке недвижимости в ближайшее время.