Авансы поют романсы
Пожалуй, самый тревожный момент при покупке квартиры наступает после внесения аванса. Никто со стопроцентной уверенностью не может знать, состоится сделка или нет. Поэтому так важно грамотно оформить внесение наличных и понимать, что можно будет предпринять, если сделка вдруг сорвалась, а продавец возвращать взятые деньги и не думает.
Сто раз подумай, раз внеси…
Мои знакомые не раз становились участниками драматических событий, разворачивавшихся после внесения аванса.
Например, Анна решила продать однокомнатную квартиру, доплатить и купить двухкомнатную. На ее ухоженную квартирку покупатель нашелся сразу. Хотел дать денег в качестве аванса под расписку, но риэлтор, сопровождавший сделку, настоял на подписании договора о внесении аванса. В документе был четко определен срок, в течение которого стороны должны выйти на сделку.
Все вроде бы шло по плану, но за несколько дней до сделки покупатель исчез. Не отвечал он на звонки и письма по электронной почте. Анна даже отправила покупателю телеграмму с уведомлением о вручении – но, увы, телеграмма вернулась обратно.
Пока шла подготовка сделки, Анна успела подобрать альтернативный вариант – двухкомнатную квартиру – и внесла аванс. Но из-за того, что покупатель исчез, не смогла продать свою «однушку» и вовремя выйти на сделку. Аванс за альтернативную квартиру пришлось оставить продавцам «двушки».
Через полгода, когда Анна уже перебралась в другую квартиру, вдруг объявился исчезнувший покупатель. И потребовал вернуть аванс. Женщина обратилась к риэлтору, сопровождавшему сделку. Переговорив с покупателем, агент показал ему в договоре пункт, который был нарушен. Осознав, что денег не вернуть, несостоявшийся покупатель оставил Анну в покое…
От $2000 до $10 000
При внесении аванса есть некоторые нюансы, о которых надо помнить.
Необходимо различать, что мы вносим – аванс или задаток. Отличается аванс от задатка тем, что по законодательству в случае, если сделка распалась по вине продавца, задаток возвращается покупателю в двойном размере, а аванс – в одинарном. С позиции покупателя, конечно же, выгоднее вносить задаток, но все же более распространена практика внесения авансов. Ведь никто не хочет брать на себя повышенные финансовые обязательства.
Еще один «скользкий» момент: в каком размере должен вноситься аванс? По общепринятой практике он не должен быть слишком маленьким и слишком большим, должна быть сумма, значимая для покупателя. В среднем аванс сегодня составляет эквивалент $2000–3000. Бывают ситуации, когда продавец требует в качестве аванса и $8000–10 000. Требование такой крупной суммы всегда должно быть обосновано. Например, продавец может потребовать крупный аванс в следующей ситуации: продается многокомнатная дорогая квартира. Троим сособственникам надо подобрать по квартире. А это значит, что за каждую из них придется вносить аванс по $2000–3000. Получается, что требование аванса в $10 000 с покупателя многокомнатной квартиры в данном случае обосновано.
При внесении аванса важно обратить внимание на то, кому он отдается. Если это собственник, то необходимо попросить оригиналы правоустанавливающих документов. Если аванс принимает агентство, то, кроме знакомства с правоустанавливающими документами, нужно посмотреть, какими полномочиями обладают риэлторы.
Как составить договор
Теперь о том, что должно быть отражено в договоре о внесении аванса:
- указаны паспортные данные продавца и покупателя. Кроме того, указано, каким образом стороны договора могут связаться – то есть они должны обменяться телефонами, адресами электронной почты. Желательно указать адреса фактического проживания.
- четко оговорено, что аванс вносится за недвижимость, расположенную по конкретному адресу.
- указывается, что продавец, принимая аванс, в период действия договора берет на себя обязательства не продавать квартиру третьим лицам. Желательно оговорить штрафные санкции.
- прописаны условия возврата и невозврата аванса в случае, если сделка распадается по вине покупателя или продавца.
- зафиксирована цена, за которую продается недвижимость. Оговорено, что увеличение или снижение цены невозможно.
- необходимо указать, что недвижимость продается в том же состоянии, в котором ее видел покупатель во время просмотра. Например, если с продавцом оговорено, что квартира продается с встроенной кухней, то необходимо указать это в договоре.
- должны быть четко оговорены сроки, на которые заключается договор о внесении аванса.
Если возникли претензии…
При продаже квартиры между сторонами может возникнуть недопонимание. Суда в большинстве случаев можно избежать, с взаимными претензиями разобраться, если к решению вопроса подойти цивилизованно. Именно к такому разрешению конфликтов призывает всех участников рынка Московская ассоциация риэлторов (МАР). Для того чтобы снизить количество судебных процессов, связанных с конфликтами между риэлторами и клиентами, в ассоциации более десяти лет работает комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг. Кроме того, споры можно разрешить в третейском суде независимых участников рынка недвижимости, созданном при ассоциации.
По мнению председателя комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской ассоциации риэлторов, генерального директора одного из агентств недвижимости Вероники Панковой, жалобы на невозврат авансов вполне типичны.
В основном в комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг обращаются физические лица. Например, человек внес аванс за квартиру в компанию, а ее ему не продали. По мнению этого несостоявшегося покупателя, вернуть аванс должно агентство. Но на ситуацию можно посмотреть и с другой стороны. Квартира была альтернативной, то есть риэлторы, получив аванс, понесли эти деньги дальше по цепочке. А там тоже оказалась альтернативная квартира. В результате аванс достался физическому лицу – собственнику третьей, свободной квартиры. Но по каким-то своим соображениям покупатель не вышел на сделку.
Аванс завис. Компания, помогающая продавать квартиру, добросовестно пришла на заседание комитета. Представители агентства объяснили, что у них авансовых денег нет, они их передали дальше, поэтому все претензии – к последнему человеку в цепочке – владельцу свободной квартиры. Дело закончилось тем, что на комитете человеку, внесшему аванс, объяснили, что его шансы на возврат денег довольно низкие. Для этого нужно обратиться в суд вместе с представителями обеих риэлторских компаний с иском против физического лица.
Чаще всего авансы не возвращаются еще по одной причине. У сторон разные представления о «юридической чистоте» квартиры. В ходе подготовки к сделке покупатель либо его представители (риэлторы, юристы) выявляют факты, которые потом могут привести к потере покупателем права собственности. У большинства нормально работающих агентств в договорах есть пункт, гласящий, что в случае выявления обстоятельств, которые в дальнейшем могут привести к потере или ущемлению права собственности, аванс возвращается. Комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг часто рассматривает, насколько эти обстоятельства могут ущемить права будущего собственника. Если, на взгляд юристов и членов комитета, права могут быть ущемлены, то выносится решение о возврате аванса. Но часто бывает, что разговоры об ущемлении прав собственника служат предлогом для завуалированного отказа от сделки. В этих случаях комитет советует потерпевшим отстаивать свои права в суде.