Сквозь огонь и воду

История возникновения страхования связана с крупным пожаром, случившимся в начале XVIII века в Лондоне. Тогда огонь уничтожил ряд зданий в самом центре города. Их собственники решили создать общий фонд, из которого должны были частично покрывать ущербы от пожаров.

Чтобы бизнес не сгорел

Это были первый в мире опыт страхования финансовых потерь и первая страховая компания, как сейчас сказали бы, закрытого типа. Никто из посторонних тогда в этот клуб не допускался: новички принимались по рекомендациям сразу трех его членов.

Сейчас страхование доступно практически каждому, а пожар по-прежнему остается одним из самых распространенных страховых случаев и на Западе, и в России. С той лишь разницей, что в европейских государствах страхование коммерческой недвижимости давно стало обязательной нормой ведения бизнеса.

Наиболее характерные риски – пожар, стихийные бедствия и потеря прибыли в результате вынужденного перерыва в коммерческой деятельности. В сфере офисной, гостиничной и торговой недвижимости можно также выделить опасность ущерба в результате аварий в системе водоснабжения.

Для владельцев крупных торговых и офисных центров, гостиниц и девелоперов, работающих в этом сегменте рынка, наиболее актуально страхование ответственности. Ведь именно в этих зданиях чаще всего складываются аварийные ситуации, приводящие к обрушению крыши и несущих конструкций.

Владельцам малого бизнеса имеет смысл страховаться от так называемых «огневых и сопутствующих рисков». По такому полису обычно оплачивается ущерб от порчи или гибели имущества в случае пожара и поджога, удара молнии, взрыва газа и аппаратов под давлением, падения летательных объектов и их обломков, повреждения водой при аварии водопроводных, канализационных, отопительных систем, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц, а также краж. При желании можно застраховаться лишь от отдельных опасностей – к примеру, от пожара или кражи.

Объект коммерческой недвижимости можно застраховать от вышеперечисленного, актов терроризма и многих других страховых случаев или оформить комплексный пакет, который будет стоить не намного больше, чем страхование отдельных случаев.

Некоторые компании дополнительно предлагают застраховаться от убытков, вызванных перерывом в эксплуатации недвижимости. Например, в результате ЧП один из этажей торгового центра затопило водой. В эксплуатации его части наступит вынужденный перерыв, владельцы здания недополучат прибыль от аренды торговых площадей. Если же застраховаться от убытков, вызванных таким перерывом, в случае наступления страхового случая можно рассчитывать на возмещение. Его сумма будет зависеть от размеров ущерба, причиненного временным простоем коммерческих помещений.

Цена вопроса

Сумма, в которую обойдется страховка объекта, зависит от многих факторов: стоимости недвижимости, количества учтенных в договоре страховых случаев, времени действия договора и даже материала, из которого построено сооружение. Премия по страхованию может быть снижена за счет установки в здании пожарной и охранной сигнализации, средств пожаротушения, обеспечения круглосуточной охраной, а также в случае страхования по полному пакету рисков.

В России обычно ограничиваются приведенными факторами снижения стоимости страхования. В Европе пошли дальше. Там страховщики давно уже не только оценивают опасности, связанные с коммерческой недвижимостью, и страхуют их, но и предоставляют рекомендации по улучшению состояния объекта, способствующие снижению возможных рисков и стоимости страховки. Например, какие активные и пассивные огнезащитные решения лучше использовать, насколько в таком случае снизится годовая ставка по страхованию здания.

Возьмем для примера один из самых распространенных страховых случаев – пожар. И на Западе, и в России разработаны сотни вариантов огнезащиты зданий, предназначенных для повышения огнестойкости их конструкций, предотвращения пожара. В Европе и США использование таких технологий и огнезащитных материалов в обязательном порядке учитывается в качестве фактора, влияющего на снижение стоимости страховки. Российские же владельцы коммерческой недвижимости о такой возможности пока могут только мечтать.

Системы огнезащиты можно условно разделить на активные и пассивные. Активная огнезащита, включающая в себя пожарную сигнализацию, системы оповещения и пожаротушения, представляет собой комплекс мер для обнаружения и ликвидации очага возгорания. Наиболее надежны системы, которые приводятся в действие пожарными датчиками (на нагрев и задымленность) и обеспечивают оперативное тушение очага возгорания без участия человека.

Самое распространенное средство пожаротушения по-прежнему вода – дешево и сердито. Правда, обычное распыление влаги вызывает затопление помещений, что приносит убытки, особенно на объектах коммерческой недвижимости, начиненных электрокабелями и сложной оргтехникой.

Порошковые, газовые, аэрозольные системы хотя и обладают высокой эффективностью, но дороги и небезупречны с точки зрения экологии.

Сейчас все более популярным становится тушение тонкораспыленной водой (ТРВ) с помощью микрокапель величиной менее 200 микрон – метод более экономичный и эффективный, чем обычное разбрызгивание.

Цель любой системы пассивной огнезащиты – обеспечить огнестойкость той или иной конструкции в течение определенного времени, сохранить ее несущую способность. Огнезащита дает гарантированные минуты, часы, в продолжение которых конструкция не создаст угрозы для жизни и здоровья людей, даст им время для того, чтобы покинуть здание.

Особенно актуально применение пассивной огнезащиты в зданиях с большим скоплением людей: гостиницах, аэропортах, спорткомплексах, высотных зданиях, стадионах и торговых центрах.

Наиболее простые в реализации способы повышения огнестойкости строительных конструкций и элементов внутренней отделки, используемые в России, основаны на обработке защищаемых поверхностей специальными огнезащитными составами (пропитки, краски и лаки) и огнестойкими штукатурками.

Продержаться четыре часа…

Широко применяются огнезащитные конструкции (экраны) или покрытия на основе негорючих теплоизоляционных материалов. Огнезащитное действие экранов основано на их высокой теплоизолирующей способности и сохранении свойств и структуры при высоких температурах. Наиболее распространены экраны на основе перлита, вермикулита и изоляции из каменной ваты. С их помощью можно защитить от огня не только конструкции здания, но и внутренние коммуникации. Например, при помощи системы огнезащиты на основе каменной ваты Rockwool Rockfire, предназначенной для высотных зданий, торговых и бизнес-центров, можно обеспечить высокий (до четырех часов) предел огнестойкости конструкций. За это время в случае возгорания в здании можно эвакуировать всех сотрудников и посетителей, спасти имущество.

Мы постепенно учимся у европейцев, используя описанные выше технологии. Остается сделать еще один шаг: начать учитывать применение огнезащитных технологий при определении стоимости страховки. Возможно ли это в ближайшей перспективе? Судя по ситуации, складывающейся на рынке страховых услуг, – возможно.

Рынок услуг по страхованию коммерческой недвижимости в России, по оценкам специалистов, развивается активно: в ближайшее время его рост составит 20–25 процентов в год. Объясняется это увеличивающимся объемом инвестиций в коммерческую недвижимость. К примеру, в 2006-м в данный сектор было вложено свыше $4 млрд. Рекордная цифра, в полтора раза превышающая показатели 2005-го. На услуги страхования коммерческой недвижимости, в том числе со стороны российских девелоперов, спрос только растет.

Алексей Хрыстенко