09:13:21
24 июля 2024 г.

Тернии ТСЖ

ЖКХВсем префектурам административных округов Москвы и управам районов спущены плановые задания по созданию ТСЖ в многоквартирных домах. Только до конца 2007 года было запланировано создание нескольких тысяч ТСЖ. Районные власти приступили в реализации задания, взвалив на себя решение большинства организационных вопросов, невзирая на тотальную пассивность собственников, которым пока, похоже, все равно, будет ли в их доме ТСЖ или нет.

Сладко пели…

Реформа ЖКХ в части образования ТСЖ и передачи им в управление жилых зданий идет сложно. И это при том, что в Москве этим занимаются многочисленные городские структуры более десяти лет. На конец сентября 2007 года в городе существовало около двух тысяч ТСЖ. Из них более половины – в новостройках. Значит, в прошлые годы в жилых домах старой застройки создавалось по 50–60 ТСЖ в год. Это при более чем тридцати тысячах жилых домов в Москве!

Причина пробуксовки не только в малой осведомленности граждан о целях и задачах реформы, в социальной пассивности и иждивенческих настроениях большинства собственников, но и в неоправданно сложной системе государственной регистрации ТСЖ, в непродуманном налогообложении, в отсутствии среди собственников профессиональных кадров, способных управлять домами, и достойной оплаты их труда.

Конечно, сейчас стоит вопрос об освобождении ТСЖ от некоторых видов налогов на первые пять лет существования, об упрощении процедуры их государственной регистрации и налоговой отчетности, о приоритетах для них при проведении капитального ремонта, санации и реконструкции.

Город обещает собственникам, создавшим ТСЖ, всяческие блага. Появились «пряники» – обещания и постановления правительства Москвы для ТСЖ. Город будет им перечислять дотации на содержание и ремонт зданий напрямую, производить капитальный ремонт в первую очередь в тех домах, в которых созданы или создаются ТСЖ. Выделят нежилые помещения для правлений и для хозяйственной деятельности по льготной ставке арендной платы. И даже отдадут незаконно проданные или сданные в аренду технические помещения. Председателей и членов правления бесплатно обучат управлению жилыми домами.

…а на деле

Однако на практике пока только отдельным ТСЖ удается оформить дотации. Система их получения громоздкая и осложненная сотнями условий. В результате некоторые председатели ТСЖ плюнули на них и выживают за свой счет. С нежилыми помещениями дело обстоит еще сложнее, получить их и оформить на товарищество крайне проблематично.

Создание ТСЖ влечет за собой появление расходов на содержание аппарата, инженерно-технических работников и рабочего персонала. Появляются налоги: на общее имущество, земельный налог, налог на добавленную стоимость, на прибыль, единый социальный налог и многие другие налоги, предусмотренные налоговым законодательством для юридических лиц. И все это бремя ложится на жильцов. Так что с созданием ТСЖ дотации города большей частью уйдут на аренду нежилых помещений и уплату налогов, то есть туда, откуда и пришли, – в бюджет города.

Город уже направляет деньги на капитальный ремонт именно в ТСЖ. Так что их сейчас стоит создавать в аварийных домах и домах, требующих срочного капитального ремонта, – тех, которым уже терять нечего. Если же дому до капитального ремонта еще жить да жить, то никакой выгоды от создания ТСЖ сразу получить нельзя. Дотации города на содержание и ремонт дома будут ополовинены за счет высоких налогов и отчислений в различные фонды. Кроме того, для работы с субсидиантами и льготниками надо держать специального человека, который только этим и будет заниматься. От четверти до половины дотации уйдет только на заработную плату такого работника, на аренду для него помещения, на создание и обеспечение рабочего места всем необходимым офисным оборудованием, на отчисления в пенсионный фонд, фонд обязательного медицинского страхования и другие фонды. Добавим к этому обязательность перечисления в бюджет единого социального налога (ЕСН) на зарплату работника.

В итоге только составление отчетности о полученных и израсходованных суммах и ежемесячное составление новых запросов на получение очередных дотаций будет стоить для ТСЖ от 20 до 35 тысяч рублей в месяц. Бюджетная дотация на содержание и текущий ремонт жилых домов в Москве по нормативам составляет 14 рублей на квадратный метр. Жильцы, не имеющие льгот, ежемесячно вносят по 6 рублей. Максимальная месячная дотация на дом из 350 квартир средней общей площадью 50 кв. метров может составить 98 000 рублей. Не забывайте, что принятие и утверждение общим собранием членов ТСЖ сметы расходов на содержание и ремонт общего имущества в доме выше установленного норматива (в Москве это 6 рублей на квадратный метр для собственников жилых помещений, имеющих единственное жилье в пределах социальной нормы) автоматически лишает их права на получение дотаций от города.

Невольно напрашивается вывод: нет ТСЖ – нет налогов, нет расходов на аренду помещений, нет головной боли.

Нам не буферы нужны

Практикой доказано – создание полноценного ТСЖ в домах с числом квартир менее шестисот экономически нецелесообразно. В 96 процентах домов в Москве и в России менее 350 квартир. Живучими, по моему мнению, могут быть только ТСЖ, объединяющие несколько многоквартирных домов. Но попробуйте создать товарищество в одном многоквартирном доме, и вы поймете, чего будет стоить инициаторам объединение нескольких домов. На одну только регистрацию при существующих законах и правилах уйдет года два-три.

ТСЖ в небольших домах, я считаю, – профанация. Они служат буфером между властями и собственниками. В них зарплату получают председатель, бухгалтер и казначей-кассир. Все остальное по договору управления делают ДЕЗ, РЭУ. В итоге – куча посредников при полном бесправии собственников. Более половины московских ТСЖ и ЖСК не ведут никакой хозяйственной деятельности и передали все бразды правления в управляющие компании. Кому нужны псевдо-ТСЖ?

Газон в аренду?

Существуют и другие обстоятельства, препятствующие бурному росту числа ТСЖ.

Земельный вопрос в Москве, пожалуй, самый острый. Существует мнение о том, что землю в собственность для ТСЖ следует выделять только под самим домом, максимум – на ширину отмостки по периметру дома: на шаг от него! А что же с детскими и спортивными площадками, парковочными «карманами», газонами и клумбами, пешеходными дорожками, хозяйственными площадками и прочими элементами придомового хозяйства? Все это должно остаться у города, а то вдруг понастроят заборов – ни пройти, ни проехать! Прямо скажем: город не спешит делиться с ТСЖ землей. Только ТСЖ при этом – не хозяева в своих домовладениях. С правом собственности на землю только под «пятном застройки» они, на мой взгляд, «недоделанные», ущербные.

Пока этот принципиальный вопрос в Москве не решен, не стоит торопиться создавать ТСЖ. Налог на землю у вас появится, и немалый, а реального права распоряжаться участком вокруг дома как не было, так и не будет. Более того, высказываются мысли о том, чтобы ТСЖ получали детские и спортивные площадки, газоны и цветники в аренду от города, а город на их содержание будет перечислять дотации в ТСЖ.

Должник для ТСЖ – удавка

В товариществе собственников жилья по определению не может быть несостоятельных людей. В обычных московских домах от 10 до 40 процентов собственников и нанимателей жилья несвоевременно оплачивают жилищно-коммунальные услуги. Есть и такие жильцы, которые не платят за квартиру месяцами и даже годами. Средняя задолженность собственников, арендаторов и нанимателей жилых помещений в перерасчете на 350-квартирный дом по Москве составляет от 250 до 500 тысяч рублей. ТСЖ как юридическое лицо этого себе позволить не может – последуют штрафы и санкции. У правления для решения этой проблемы один путь – создание резервного фонда. За счет кого он будет создаваться? Правильно, за счет добросовестных плательщиков. ТСЖ – это коллективная финансовая ответственность добросовестных плательщиков, покрывающих и кредитующих недобросовестных или несостоятельных жильцов.

Так что, я полагаю, безопаснее пока довольствоваться услугами управляющей компании. Ее хоть поменять можно через год, если правильно составить договор управления, и не надо тратиться на образование юридического лица, а потом искать помещение для правления и прочее, прочее, прочее…

Виктор Дейнекин, руководитель инициативной группы по выбору способа управления жилым домом (Северное Бутово)

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация