А был ли кризис?
На календаре 2007-го остались последние листки. Уходящий год был для рынка недвижимости относительно спокойным. Летом это даже вызвало разговоры о кризисе купли-продажи.
Аттракцион на профилактике
– Был ли кризис – вопрос спорный. Но то, что возможностей у потребителя прибавилось, это факт, – говорит директор риэлторской компании Максим Каталов. – Считаю, что 2007 год стал логичным финалом не первого и не последнего на нашем веку сеанса «американских горок». С 2005-го вплоть до осени 2006-го цены, как известно, стремительно росли. Максимальное их увеличение тогда составляло более десяти процентов в месяц! Истерика незаметно сошла на нет осенью, но еще до весны уходящего года продавцы московских квартир никак не хотели признавать 15–20-процентный спад цен. Именно весной 2007-го снижение цен на недвижимость стало очевидным и заметным через цены предложений. До той поры почти шесть месяцев продавцы выставляли квадратные метры по максимальным ценам. Правда, были вынуждены предоставлять дисконт вплоть до 15 процентов от заявленной цены – иначе квартиры не уходили. Сейчас аттракцион под названием «взлеты и падения цен» стоит на профилактике и, по мнению большинства аналитиков, простоит там не меньше года.
Надо признать, что с середины уходящего года цены опять стали потихоньку прибавлять (во всяком случае, в долларовом эквиваленте). Оговорка важна, так как, учитывая значительное падение курса американской валюты, реальная стоимость квартир в пересчете на рубли остается без изменений (и даже продолжает незначительно снижаться).
Также важно заметить, что рост стоимости недвижимости в пределах 1,5–2 процента в месяц является самым обычным и нормальным состоянием рынка. Отсутствие прироста в оговоренных пределах, снижение цен (равно как и рост, опережающими темпами) – признаки нестабильности.
Самым туманным вопросом, по мнению аналитика Олега Репченко, продолжает оставаться реальный тренд цен на рынке. Так, в условиях систематического ослабления американской валюты долларовые цены в ноябре-декабре бьют все рекорды, создавая иллюзию очередного ценового скачка. В то же время рублевые цены, скорее, продолжают топтаться на месте или ползут вверх очень вяло.
Продавцов жаба душит
То, что в ноябре активность на рынке возросла, отмечают многие риэлторы. И следствием роста цен стал срыв уже намеченных сделок, конфликты между продавцами и покупателями. Но зададимся вопросом: почему же рост произошел именно поздней осенью? Отложенный спрос? Возможно. Но все же главное – то, что число квартир, поступающих на рынок, начиная с октября, стало заметно уменьшаться.
– В ноябре, – констатирует вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, – было зафиксировано снижение объема предложений на 12,8 процента. На рынке осталось чуть более 14 тысяч квартир, выставленных на продажу. Естественно, уменьшение предложений при росте спроса и породило некоторый рост цен.
Характерно, что на рост стоимости квадратного метра продавцы реагируют мгновенно. А порой «по ходу дела» накидывают три-пять тысяч «вечнозеленых». Порой даже возвращают взятые авансы, тогда как снижения на ту же сумму покупателю приходится ждать месяцами.
Еще совсем недавно, по мнению гендиректора риэлторской фирмы Ларисы Патлух, все напоминало ситуацию, которая сложилась на рынке в начале 2000 года. Тогда риэлторы работали в стабильном упорядоченном режиме, характеризующимся уравновешенным балансом спроса и предложения, а декабрь все перечеркнул.
Как считают аналитики, в ближайшее время мы не вернемся в 2006 год, но рост цен все же будет. Отчего?
Ответ на этот вопрос дает К. Апрелев. Он считает, что сейчас на рынок воздействуют несколько факторов. Первый – снижение реальной стоимости денег (инфляция доллара и рубля). Второй – рост доходов населения (даже незначительное увеличение пенсий отражается на жилищном рынке). Люди покупают больше товаров первой необходимости (продуктов, к примеру), которые, кстати, тоже все увеличиваются в цене, а полученные от их продажи деньги бизнесмены либо инвестируют в расширение производства, либо покупают на эти деньги недвижимость. Ведь она – далеко не худший способ вложения.
И третий фактор – ипотека. Ее объемы, как бы то ни было, растут.
– И я не удивлюсь, – говорит К. Апрелев, – если к концу года недвижимость, приобретаемая с использованием ипотеки, составит 15 процентов от общего числа сделок. И это несмотря на то, что ставки по ипотеке во многих банках увеличиваются.
Кто на новенькое?
Новое жилье всегда привлекало покупателя. Только вот приобретать его он сейчас стал очень осторожно. Риски пока все же высоки. Тем не менее, как отмечают аналитики компании «МИЭЛЬ», нынешняя ситуация на рынке новостроек характеризуется не только увеличением стоимости квадратного метра (что характерно для осенне-зимнего периода), но и возрастанием спроса.
По уровню цен среди столичных округов лидируют те, где в предложениях преобладает качественное монолитное жилье и где наиболее благополучная экологическая обстановка.
– Хорошим спросом, – говорит аналитик одной из компаний Даниил Пятецкий, – пользуется юго-запад столицы. В ноябре 2007-го средняя рублевая стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Юго-Западном округе выросла на 0,7 процента и составила 150 тысяч руб. Наибольший рост средней стоимости «квадрата» зафиксирован в сегменте трехкомнатных квартир, а стоимость однокомнатных осталась практически неизменной.
Но это жилье, скажем так, высокой категории. Дома же эконом-класса постепенно перемещаются в Подмосковье, уступая место монолитным домам с характеристиками, отвечающими более высоким потребительским требованиям.
– За три года (с конца 2004 года) доля панельного жилья, – говорит начальник управления первичного рынка инвестиционной компании Татьяна Зуева, – в объеме предложения на первичном рынке Москвы упала с 46 до 17 процентов. Его место занимает более качественное жилье. На оставшиеся же в Москве объекты сегмента эконом-класса спрос в ближайшей перспективе заметно возрастет.
Будет нам дефицит!
Таким образом, в Первопрестольной ожидается дефицит жилья эконом-класса. Соответственно, его стоимость будет расти быстрее, чем в других сегментах.
Как отмечают аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки», вместе с уходом из столицы эконом-класса ожидается существенное изменение структуры рынка новостроек Москвы. Доля среднего класса, которая, по мнению аналитиков, на сегодня составляет примерно 25 процентов, будет увеличиваться.
В Подмосковье доля монолитного жилья, напротив, уменьшается – вследствие перемещения сюда панельного домостроения из столицы. Во всяком случае, с начала 2006 года доля монолита в структуре предложения жилья на первичном рынке упала с 68 процентов до 61.
– Кроме того, – отмечает аналитик одной из компаний Ольга Юматова, – в настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости Москвы наблюдается существенное снижение количества предложений: с 553 в июле до 349 в ноябре. И этому способствовало несколько причин:
– принятие закона о запрете «точечной» застройки. Ввиду несоответствия федерального и местного законодательства многие компании были вынуждены заморозить проекты. В августе-сентябре с рынка было выведено более 100 строящихся объектов;
– дефицит свободных стройплощадок в Москве;
– снижение темпов строительства с середины 2005 года в связи с вступлением в силу известного 214-го закона об участии в долевом строительстве и введением поправки в Земельный кодекс. Поправка ввела обязательное проведение аукциона при распределении земельных участков.
С марта 2007-го в Москве не проведено практически ни одного конкурса на строительные площадки. И регламенты выделения земельных участков под строительство становятся все жестче по всей стране. Таким образом, учитывая, что срок реализации девелоперских проектов составляет в среднем три года, можно прогнозировать лишь увеличение дефицита жилья к 2010 году.
Как говорится, ни убавить, ни прибавить нечего. Картина ясная.
И все же, считают аналитики, основная масса московского жилья уже исчерпала потенциал для дальнейшего роста стоимости. А значит, ожидать нового масштабного скачка цен вряд ли стоит.
Прошедшей осенью продавцам квартир во многом подыграл падающий доллар, создавая иллюзию нового ценового роста. Однако на деле это способствовало лишь постепенному укреплению рублевых показателей в мониторинге и оценке ситуации на столичном рынке недвижимости.