Без проблем в переводе
Везет же немцам! Мы пока находимся в самом начале пути реформирования жилищного хозяйства, а они прошли все это давным-давно. Обеспечили себя комфортом настолько, что дальше и развиваться уж некуда. Лежи на печи да жуй калачи! Так нет же, живут там энтузиасты, которым не все равно, что происходит у нас.
Нина Крюгер-Матюшов, управляющая фирмой «Восток-Запад земельные владения», наша соотечественница, уехавшая в застойные годы в Германию и ставшая там асом по управлению недвижимостью, вот уже несколько лет колесит по нашим городам и весям, пытается научить людей управлять домами по-умному. Взывает к нашим чиновникам: отправляйте молодежь в мой институт повышения квалификации для обучения науке домоуправления, и финансирование готова частично обеспечить. Ни один чиновник не откликнулся. Мы сами с усами! «Пропадают» наработки, которыми могут воспользоваться 160 миллионов россиян.
Ниже – ее рассказ об опыте Германии.
Всему голова
Домоуправ в Германии – это центральная фигура в сфере недвижимости. Будь то управление кондоминиумом, доходным домом или муниципальным жильем. Конечно, управление муниципальными объектами – поликлиниками, тюрьмами, школами – прерогатива государства. Доходный дом – это ветхое жилье, в которое инвестор вложил деньги, реконструировал, заселил квартиры на условиях аренды, и сам им управляет. В кондоминиуме владельцы имеют общую собственность. Но даже их квартиры не принадлежат им до конца, потому что внешняя сторона двери, балкон, лестница, перекрытия, несущие стены – это уже общая собственность, они не могут их снести или передвинуть.
Правая рука управдома – завхоз, так называемый хаусмайстер. Он выполняет все указания шефа. Работают в паре. Все в доме делается только через них. Домоуправ должен уметь заключать договоры с жильцами, с компаниями-поставщиками, подготавливать реконструкцию дома, сдавать жилье в аренду и даже совершать продажу, если его на то уполномочили собственники. Но юридические вопросы он решает только с адвокатом, ведь знать все законы ему невозможно. И подпись в документе или договоре управдом поставит только с одобрения адвоката. Его обязанности в Германии определены четко, остается только выполнять параграфы закона.
Если он управляет кондоминиумом, то законодатель для него – собственник. Управдом – исполнитель его воли. Выбрало собрание управдома, заключили собственники с ним договор, в нем оговорено «все про все». И никакой отсебятины. Только то, что собственники указали. К примеру, скажут, что не нужна им компания, которая убирает снег. Остался без работы житель, он за сто евро за эту работу возьмется. И это закон. Вы не представляете, на какую высоту подняты в Германии эти два лица – управдом и завхоз, и каким авторитетом они обладают!
Руки прочь!
Я создала в Германии институт повышения квалификации управдомов. Набрала несколько перспективных студентов. Хотелось обучить их и организовать с их помощью в российских регионах центры, через которые они могли бы внедрять немецкую модель управления, конечно же, адаптируя ее к местным условиям. Одних готовила два года, других – два месяца. Но эксперимент не удался. Получив солидную базу, они не пошли в домоуправы, нашли себе применение в банках, кредитных отделах, частных компаниях. Кроме одного парня, который за два года учебы осмотрелся, окреп и теперь ведет домоуправление собственного дома …в Берлине. Как только разговор зашел о работе в России, он заявил: «Госпожа Крюгер, hende woch – руки прочь! Не созрел тот рынок, где ваши домоуправы могут работать».
После этого я вынуждена была пересмотреть концепцию подготовки кадров. Начала «преподавать» практику. Ко мне стали приезжать люди, которые говорили: «У нас есть деньги, дайте нам контакты, хотим купить дом в Германии и управлять им». Других клиентов интересовало, как создать свою управляющую компанию. Им давали ветхий дом, и они вели его от начала до конца. Им показывали, как создать документацию по домоуправлению, как происходит межевание, как провести собрание жильцов, как составить план реконструкции дома.
А кто же кредиторы?
В России большая часть домов нуждается в реконструкции. На это нужны деньги. В Германии их дают банки. Но ни один банк не даст денег на дом, в котором нет хорошего домоуправления. Без пакета документов, по которым можно проследить, что домоуправ абсолютно правильно рассчитал реконструкцию, никто с ним и разговаривать не станет. С него спросят план бизнеса, реконструкции, проверят состояние накопительного фонда. До полного погашения кредита банк становится совладельцем дома, о чем делается запись в домовой книге.
Сейчас россияне требуют вернуть им накопительные фонды, в которые они годами отчисляли деньги на капремонт. А кому их возвращать? Кто из домоуправов ветхого жилья способен создать концепцию реконструкции дома? Это должен быть такой домоуправ, который знает каждое перекрытие, каждую несущую стену, каждую задвижку на коммуникациях в подвале.
И у нас в квартирах газ
Свои коммунальные расходы каждый немец знает как молитву. Он в первую очередь расплатится за коммунальные услуги, а уж затем примется рассматривать свой бюджет. Управдом раз в месяц выставляет счет, на лицевой стороне указаны платежи, а на обратной стороне четко описываются все тарифы. В конце года управдом только объясняет жильцам, какие платежи выросли и почему. Его задача – вести дом так, чтобы коммунальные расходы ни на йоту не увеличивались, а наоборот, всегда снижались. К примеру, государственная структура по вывозу мусора работает как швейцарские часы. Она предлагает несколько тарифов. Вывоз смешанного мусора стоит 2000 евро в год, отсортированного – 120 евро. Домоуправ решает, каким тарифом он воспользуется.
Вы скажете, что коммунальные платежи от вас не зависят, ведь государство повышает тарифы. Но и у нас увеличиваются цены на энергоресурсы. Как-то мне пришлось нанять компанию по управлению моим доходным домом. Смутили очень высокие коммунальные расходы. Забрала документацию, год сидела, обложившись бумагами, вела переписку, «чистила» договоры, и в результате снизила коммунальные расходы по дому на сорок процентов.
Конечно, газ дорожает, и отапливать квартиры стало очень накладно. Еще пятнадцать лет назад при реконструкции жильцы требовали убрать кафельные печи, теперь же просят их оставить. И электроэнергию мы научились беречь. Выключатель в подъезде установлен таким образом, чтобы житель успел подняться на пятый этаж. После этого свет автоматически выключается.
Раньше я распределяла коммунальные платежи по количеству проживающих. Теперь разбрасываю их на квадратные метры. Я даже не думала, хорошо это или плохо по закону.
Причина проста. В нашем доме стали рождаться дети, и квартплата в их семьях сразу выросла до огромных размеров. На собрании предложила рассчитывать коммуналку по квадратным метрам. Жильцы согласились сразу, без дискуссий, хотя многим пришлось платить больше. Зато мы поддержали семьи с детьми.
И домоуправ в придачу
Немец перед тем, как купить квартиру, не один год потратит на консультации в страховых компаниях, в банках, в разных государственных учреждениях, проверит, как идут дела в доме. Ведь он зарабатывал на квартиру 20–25 лет.
В Германии собственники управляющую компанию не выбирают. И, купив дом, никто не пойдет писать объявление – ищу домоуправа. Все они известны: работают в компаниях либо ведут дело частным образом. При покупке собственник получает от нотариуса пакет документов, в которых указана его доля в общей собственности, размер принадлежащего ему земельного участка. Нотариус предлагает управдома или завхоза. И кандидатуру отберет не из реестра, он и так знает, какие компании для кого пригодны. Но вы можете отказаться. Сказать, что возьметесь управлять домом сами. Вас попросят принести заключение собрания жильцов.
Почему-то в России считается, что солидная фирма, которая обслуживает тысячи домов, надежнее, чем управдом. Это самая большая западня. В Европе потихоньку отходят от крупного и большого, все больше поворачиваются лицом к маленькому человеку. И в России каждому надо очень внимательно посмотреть на свое место в обществе. Простой отставник-военный, который крепко держит дом в руках, тоже имеет право на существование, как и компания, которая обслуживает 30–40 домов.
Чиновник – он везде чиновник
Сейчас Россия переживает период становления. И знаете, что мне не нравится? Все, что происходит, вы называете проблемами. Нет их у вас. Вы хорошо и обеспеченно живете, так очень мало кто живет. У вас огромные успехи, но так как вы «варитесь» в этом каждый день, вы их не замечаете. То, что вы называете проблемами, это обычная, текущая работа по становлению. Идет рост людей внизу, крепчает управленческая сила.
Чиновники плохие, говорите? Любят откаты? Да они везде одинаковые. И у нас домоуправ, заключая договор с той или иной компанией, тоже в чем-то преследует свои цели. У вас это называется грубо – откат, а у нас – гонорар. Домоуправ может выплатить его какой-нибудь фирме, и закон позволяет списать с налогов эти расходы. Все то же самое, но только цивилизованно и элегантно.
Одна очень сильная немецкая компания приехала в Петербург, взяла дом, реконструировала. Словом, показала, как надо вести дело, и уехала. Через какое-то время этот объект показали по нашему телевидению. Он опять превратился в то, чем был раньше. Это произошло потому, что приказ пришел «сверху», кто-то приехал и сделал. А снизу люди не росли. Такое ощущение, что российские собственники заражены какой-то бациллой равнодушия. Самое страшное, что они даже не понимают, что могут потерять свою собственность. Но это понимание придет, его не избежать. После присоединения ГДР мы также получили аварийные дома, также их восстанавливали. Я была первая, кто этим занялся.
Идем гулять
Управляющий в Германии получает четыре процента от оборота дома. Это записано в его договоре. Такой доход делает его обеспеченным человеком. Каждое утро я покупаю своим коллегам фрукты, на завтрак ставлю на стол огромную фруктовую вазу. И в течение часа провожу совещание. Речь идет об одном и том же. Есть ли среди жильцов недовольные, возможно, кто-то что-то недополучает? Нет таких. А наши компаньоны, фирмы, с которыми мы заключили договоры, может, они чем-то недовольны? И таких нет. Есть ли такие, кто нам не платит? Да нет. Так что ж мы создаем себе головную боль – после обеда пойдем на солнце смотреть, гулять!