Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 28 января 2003 г. 23:14
Публикация в газете: №4 (419) от 28 января 2003 г.

Читать закон можно по-разному

Говорят: два юриста – три мнения. В том числе и по поводу сделок с недвижимостью. Особенно когда статьи и буквы наших законов несколько размыты. Бывает, что судьи в разных районах Москвы решают один и тот же вопрос по-разному! И потому дела недовольных этими решениями оказываются в Мосгорсуде. О том, как Мосгорсуд поступает в тех или иных случаях, судья Юрий БЕСПАЛОВ рассказывал на семинаре, устроенном Гильдией риэлторов Московской области и посвященном защите прав собственника жилья.

Кто имеет право на вселение
Ситуация: умирает муж, молодой еще человек, открылось наследство. Его родители посчитали, что в смерти их сына виновна его жена, поскольку трепала ему нервы своими любовными похождениями. И они, приняв наследство, решили назло ей вселиться в квартиру. Хотя их доля совсем небольшая – 1/6, суд свекра со свекровью на площадь невестки вселил.
Мосгорсуд же в кассационном порядке данное решение отменил. Его мотивация: право пользования жилым помещением, хотя и самостоятельное субъективное право, которое существует наряду с правом собственности, но согласно Гражданскому и Жилищному кодексам, а также другим правовым документам, вселение в жилое помещение производится только с согласия других проживающих в нем людей.
Мосгорсуд указал на это районному суду. Но он вновь принял решение о вселении. Тогда Мосгорсуд снова отказал, и своим решением произвел раздел квартиры. А поскольку доля свекра и свекрови незначительна и не может быть реально выделена, то сноха выплатила им денежную компенсацию. Верховный суд оставил это решение без изменения.
Другой случай. Муж и жена развелись, разделили общее имущество, в том числе и квартиру. У жены жилье было, да и муж выплатил ей компенсацию. Но она не выселяется! Муж подает в суд и ее выселяют без предоставления жилья.
Она пишет жалобы, в которых говорит о том, что право пользования жилым помещением она не утратила. Суд же указывает на то, что произведен раздел общего имущества.
Безусловно, права собственника нужно защищать. Но есть и другие собственники! Когда доля одних незначительна, и не может быть реально выделена, существенного интереса в площади нет, просто люди явно злоупотребляют правом собственности.

Перепланировать обратно
Нередко люди жалуются на соседей, которые делают перепланировку в своей квартире. Типичная ситуация, когда в квартире из-за снесенной у соседа стены возникают трещины, а он, сосед, в квартиру никого не пускает, даже комиссию из РЭУ. И тогда пострадавшие обращаются в суд с иском «об устранении препятствий для осуществления осмотра помещения и дачи возможности составления акта экспертами».
Но в такой формулировке озвучено лишь средство защиты, в иске же нужно назвать способ защиты, который восстановит право. А что для этого нужно сделать? Устранить недостатки, сделать ремонт в пострадавшей квартире или вернуть все в первоначальное положение. Поэтому в исковом заявлении нужно правильно ставить вопрос.
Местная же власть, давая разрешение на перепланировку, нередко не учитывает конструктивные особенности здания. Суды пошли по такому пути: они обязывают собственника, нарушившего закон, восстановить жилое помещение. Но добиться этого, даже решением суда, очень тяжело…

Опеку – к ответу
Порой суды удовлетворяют иски о выселении без предоставления другого жилого помещения. Однако в последнее время прослеживается другая тенденция. В случаях, когда приходится принимать решение о выселении тех, у кого имеются дети, суды все чаще пытаются возложить ответственность на органы опеки и попечительства. Ведь это они давали разрешение на сделку!
Иногда привлекают нотариусов. А чаще всего – местные власти, если они нарушили закон. Их обязывают предоставить жилье выселяемым. Однако суд должен доказать причинную связь их действий с наступившими последствиями.

В приватизации отказать
Бывает, муж с женой живут вместе, а зарегистрированы в разных местах. По-человечески это понятно: они не хотят лишаться неких положенных им прав или льгот. Но если случается, что один супруг, который жил в неприватизированной квартире, умирает, то другому супругу приватизировать квартиру умершего вряд ли удастся. Суды, как правило, отказывают в признании права на приватизацию.
Только в исключительных случаях, когда есть доказательство, что покойный выразил волю зарегистрировать на свою площадь супруга (заявление написал, а в ДЕЗ отнести не успел), судьи разрешают приватизировать квартиру умершего.

Фиктивная прописка
Недавно в Мосгорсуде рассматривалось такое дело. Повторный брак. У жены уже есть квартира, незадолго до смерти мужа она вселилась к нему, но не зарегистрировалась. Районный суд признал за ней право на площадь, Мосгорсуд это решение отменил. Политика городского суда – очень осторожно раздавать жилье. Вселение, как мы знаем, должно быть с согласия проживающих в квартире людей. Если было согласие, то что тогда препятствовало оформить вселение? Значит, не было согласия супруга. Жена попыталась что-то в срочном порядке предпринять, когда поняла, что муж уже совсем плох.
С детьми политика другая. Здесь суд смотрит, где ребенок жил фактически: ведь родители прописывают своих чад к бабушке с дедушкой, а живут дети на самом деле с отцом и матерью. Если дедушка или бабушка умирает, у внуков возникает право пользования этой квартирой. Однако это право признавать нельзя: родители определили по договору, что ребенок будет жить с ними, а зарегистрировали у дедушки, чтобы сохранить площадь. Это фиктивная прописка.
Недавно рассматривалось такое дело. К престарелому дедушке сын прописал трехмесячного ребенка. И когда дедушка захотел кого-то временно прописать, ему отказали: мол, площадь не позволяет. Тогда пожилой человек подает в суд, чтобы внука от него выписали. На суде дед сказал, что ребенка родители к нему не вселяли. «Но ведь вы же давали согласие на его регистрацию», – замечает судья. «Давал, – отвечает дедушка, – потому что поверил сыновним обещаниям, что молодежь будет мне помогать». Однако обещание никто выполнять не собирался. Просьба деда была удовлетворена.

Снос пятиэтажек
Нередко судам приходится разбирать иски граждан, недовольных властями, взявшимися переселять их из «хрущоб». В законе «О гарантиях города Москвы...» сказано, что должна быть предоставлена равноценная квартира или компенсация за нее. Но что такое равноценное жилье? Однокомнатная квартира меняется на однокомнатную, двухкомнатная – на двухкомнатную. Главное, считают судьи, чтобы не уменьшалось количество комнат, не была уменьшена площадь не только жилая, но и подсобных помещений. Все, что они имели в старой квартире, бывает учтено, когда новая квартира сравнивается с предыдущей. И если у истцов было две комнаты в собственности, а им дают однокомнатную практически такой же площади, суд поддерживает истцов. Если речь идет о муниципальных квартирах, то жилье предоставляется исходя из нормы площади на одного человека.
Другая ситуация, когда люди не хотят ехать, к примеру, в Бутово, при этом называя множество причин. Местные же власти объясняют, что у них нет возможности предоставить семье квартиру в этом районе. И тоже приводят массу доводов. Однако к ним придраться нельзя, потому что, предоставляя жилье в черте города, власти закон не нарушают.

Николай Вяткин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.