Сначала диагноз, потом – лечение
Вовсе не возрастом определяется пригодность любого строения, а состоянием его «здоровья».
В круге третьем
В начале 90-х годов прошлого века в Москве была создана научно-производственная фирма ООО «Жилище-XXI», которая обследует дома, ведет автоматизированный учет их технического состояния, выдавая управам и префектурам рекомендации – что, когда и как надо ремонтировать. Это и есть мониторинг жилья.
В деталях о нем рассказал исполнительный директор ООО «Жилище-XXI» Всеволод Грызлов.
Правовой базой для мониторинга технического состояния жилых домов в Москве стал принятый 13 ноября 1996 года закон столицы № 30 «Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда г. Москвы и контроле за их соблюдением». Он предписывал периодичность технического обследования жилых зданий – не реже одного раза в пять лет. Порядок и процедуру проведения мониторинга установил столичный закон от 07.04.2004 года № 21 «О мониторинге технического состояния жилых домов на территории города Москвы».
Сплошное обследование жилищного фонда столицы началось в 1995-м. Оно разбито на этапы – по пять лет. Сейчас каждый из «немолодых» московских домов проходит эту процедуру по третьему кругу. Объект мониторинга – не отдельно взятый дом, а жилищный фонд целого района. На это уходит от двух до десяти месяцев, в зависимости от количества строений в районе. Работы ведутся по графику, разработанному Мосжилинспекцией вместе с префектурами.
Специалист идет «на дело»
Итак, специалист (как правило, это инженер-строитель по образованию) приходит в дом. На руках у него аналитика предыдущих обследований. Он обязательно побывает на чердаке и крыше, в подвале, на лестничных клетках и в «дефектных» квартирах. Все данные по техническому состоянию объекта заносит в форму.
Начинали достаточно скромно. Форма первого этапа занимала всего четыре страницы, в ней перечислялись основные элементы, давалась оценка их состояния, делался вывод. Сейчас, на третьем этапе, форма разрослась до восьми страниц. Основные элементы разбиты на подэлементы. Это дает возможность более детально и точно оценить «здоровье» здания. Затем результаты обследования попадают на стол руководителя, уточняются, перепроверяются. Ведь люди порой ошибаются и могут цифры перепутать, вывод сделать не тот. Например, элементу с серьезными дефектами дать удовлетворительную оценку и рекомендовать текущий ремонт вместо капитального.
Окончательные выводы делает руководитель. И передает данные для ввода в компьютер. Уникальное программное обеспечение проводит свою проверку, позволяющую исключить «человеческий фактор», показать и поправить малейшее несоответствие.
Накопленная за шестнадцать лет база данных дает большие возможности. За несколько секунд можно найти «историю болезни» каждого строения. Бывает, жалуется человек – сколько лет дому, а ничего-то в нем не делалось. Компьютер либо опровергнет и выдаст перечень выполненных работ, либо подтвердит – житель прав! Проще и разумнее стали решаться эти вопросы, потому что есть куда посмотреть, на что сослаться! Да и любой жилинспектор, выходя на объект по жалобе, обязательно берет с собой все заключения – картина перед глазами.
Пища для размышлений
После обследования жилищного фонда района готовится обобщающий материал. И исчисляется он уже не страничками. На такой район, как Пресненский, насчитывающий 750 строений, он занимает десять толстенных томов. Отдельно – аналитический томик. В нем – пояснительная записка, содержащая общие показатели, «болевые точки», на которые управе района необходимо обратить внимание. Перечислено, что выполнено по предыдущим рекомендациям, а про что «забыли».
Кроме того, дается полный перечень всех домов, год их постройки, серия, основные технические характеристики. Названы все дома, получившие «неуд», перечислены их «плохие» элементы. А дальше идут таблицы, показывающие, сколько в районе неудовлетворительных кровель – в квадратных метрах, сколько – с плохими стыками, сколько фасадов, балконов, вестибюлей нуждается в капремонте. Приводится и ориентировочная расчетная стоимость капремонта на пятилетний период с разбивкой на затраты по каждому виду элементов. При разработке техдокументации на конкретный дом она может меняться как в одну, так и в другую сторону.
Начиная со второго этапа мониторинга, появились сопоставительные таблицы. Из которых видно, что сделано в предыдущий период, увеличилось или уменьшилось количество элементов (домов), требующих капремонта. Это незаменимый материал для анализа и «оргвыводов» – хорошо работала управляющая компания или плохо.
Картина общего положения дел в жилом фонде района не всегда зависит от возраста строений. Вроде бы, чем старее дома, тем плачевнее должны быть результаты. Ничего подобного! Там, где ремонт делают своевременно, деньги на это тратят с умом, несмотря на общее старение фонда, никакого увеличения отрицательных показателей не происходит. Порой их число даже уменьшается.
Впрочем, иногда на местах делают ремонт без учета рекомендаций мониторинга. Если такое случается, Мосжилинспекция разбирает каждый случай. Управа представляет отчет, почему, к примеру, отремонтирована кровля на каком-то доме, хотя по данным мониторинга в этом не было необходимости. Как правило, на решение властей влияют непредвиденные обстоятельства – прошел ураган, повредил кровлю, появилось много жалоб.
Каждая из 124 управ получает эти материалы не только на бумажных носителях, но и в электронном виде.
А как же житель?
С данными мониторинга может ознакомиться в ДЕЗе каждый житель. Мало того, собственники имеют возможность поучаствовать в обследовании. Прежде всего, их обязательно информируют о предстоящем обследовании. В факсограмме управляющим компаниям первой строчкой значится: оповестить жителей.
Особую активность проявляют в ЖСК, там жильцы давно почувствовали себя собственниками. Но и в любом другом доме люди могут высказать замечания и лично, и через старших по дому или подъезду. Во время обследования проверяющий посещает и квартиры, в которых были выявлены дефекты. Учитываются все обращения жителей на протяжении последнего года, заявки, их выполнение.
Результаты мониторинга преследуют главную цель – планирование капитального ремонта на основе объективных данных, а не случайных личных пожеланий жителей. И так как деньги на проведение мониторинга и капремонт тратит город, то и решение остается за ним.
Объективности ради…
За год ООО «Жилище-XXI» обследует 6–6,5 тысячи строений и дает объективную картину состояния жилфонда. У фирмы немало оппонентов, утверждающих, будто визуальное обследование не дает всей необходимой информации. Теперь в компьютер не раз в пять лет, а ежегодно вводятся уточненные данные по фактически выполненному капремонту. Каждый год обследуются аварийные элементы в жилых домах – что с ними сделано, в каком состоянии они находятся. А это уже мониторинг ежегодный. Практика показала, что визуального обследования достаточно для общей оценки технического состояния жилищного фонда. Детальное обследование обычно выполняют при разраблотке технической документации на ремонт дома.