Час пик для недвижимости
О спросе на «домики в деревне» «КР» рассказывал не раз. А как покупают сегодня «голую» землю? Этот вопрос наш корреспондент задал коммерческому директору финансово-строительной корпорации «Лидер» Игорю Иванову.
– С начала года средняя стоимость сотки повысилась на 7–10%. Наибольшим покупательским спросом пользуются земельные участки размером 10–20 соток в пределах 10–30 километров от Москвы. Но предпочтения все же отдаются участкам, которые расположены не в чистом поле, а в организованных коттеджных поселках без обязательного подряда на строительство. То есть человек покупает там участок, а потом сам выбирает проект будущего дома.
Лидерство по темпам роста цен по-прежнему удерживают Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Средняя стоимость сотки земли на этих направлениях к началу осени составляла порядка $45 000 и $7500 соответственно. Наименьший прирост цен был по Горьковскому и Рязанскому шоссе. Основной оборот земельного рынка на этих направлениях приходится на участки садовых товариществ и садоводческих кооперативов.
– А есть ли сезонность на загородном рынке?
– Безусловно. В августе-сентябре количество сделок существенно падает – люди разъезжаются на отдых и предпочитают отложить хлопоты по приобретению загородного дома.
Оживление на рынке загородной недвижимости обычно начинается с середины сентября. Люди возвращаются из летних отпусков и приступают к решению жилищного вопроса. В середине осени покупка участка без подряда очень удобна: в течение зимы можно определиться с проектом дома и ландшафтным дизайном, составить график проведения работ, рассчитать затраты и весной начать строительство. Поэтому за традиционно спокойным летним сезоном риэлторы фиксируют увеличение количества сделок купли-продажи. Инвесторы и девелоперы стараются выводить новые коттеджные поселки на рынок именно осенью, во время увеличения спроса и, соответственно, подъема цен.
Поздней осенью, ближе к началу зимы, оживление снова спадает. Вызвано это тем, что из-за опавшей листвы сложно составить представление о ландшафте участка, качестве земли. Зимой из-за снежного покрова трудно оценить состояние крыши, подъездных путей, из-за промерзания земли нельзя начинать строительные работы. Поездки на просмотры дома в холод и дождь тоже не прибавляют потенциальным покупателям энтузиазма.
Весной количество сделок на рынке загородной недвижимости вновь резко увеличивается, особенно это касается вторичного рынка. Пик спроса приходится обычно на апрель-май. Многие покупатели хотят встретить летний сезон уже в новом загородном доме.
– Все же многие стараются купить недорогой участок или небольшой коттедж. Насколько это возможно?
– Я бы сказал, что сделать это пока непросто. Спрос на коттеджные поселки эконом-класса удовлетворен по различным оценкам на 20–40%. Однако застройщики не спешат восполнять дефицит в этом сегменте рынка. Несмотря на дефицит предложений, инвесторы редко вкладывают средства в такие проекты. Оформление статуса земельного участка, получение необходимой разрешительной документации требуют значительных средств и времени, а получаемая прибыль гораздо ниже, чем от бизнес-класса или элитных поселков. В результате сегодня можно говорить о рынке продавца в данном сегменте.
– Зависит ли ситуация на загородном рынке от ситуации на рынке квартир?
– Рынки столичной и загородной недвижимости достаточно тесно взаимосвязаны. Например, рекордный рост цен на квартиры в Москве в течение 2006 года отозвался волной подорожания загородных объектов – правда, не такой сильной.
Хочу также отметить, что, по данным многочисленных соцопросов, большинство россиян хотели бы жить «ближе к земле» – в загородных таунхаусах или коттеджах. Гораздо больше внимания при выборе жилья потенциальные покупатели стали уделять благоприятной экологической обстановке, атмосфере спокойствия, отсутствию транспортных потоков и шумной толпы. В совокупности с высоким уровнем цен на квартиры в Москве это определяет перераспределение покупательского спроса в пользу коттеджных поселков. Особенным спросом при этом пользуются поселки, расположенные в ближайших пригородах столицы.
– И последний вопрос. Посоветуйте как специалист – когда все же лучше и выгоднее покупать загородную недвижимость?
– Это вопрос пусть каждый решает самостоятельно. Просто обрисую ситуацию взлетов и подъемов загородного рынка. К примеру, можно купить загородный дом или участок летом. В это время года приобрести их можно по вполне демократичной цене. Но стоит заметить, что, начиная с августа, количество потенциальных покупателей загородного дома уменьшается, поэтому продавцы часто снижают цены. Но коррекция цен обычно бывает незначительная и дает скорее некий психологический эффект, нежели серьезную экономическую выгоду покупателю. Однако бывают отдельные ситуации, когда владельцу коттеджа деньги нужны срочно, и если дом не купили весной, хозяева готовы снизить цену на 10%. Таким образом, пик спроса приходится на весну, но совершить выгодную покупку можно, наверное, именно летом.