Переселение –нон-стоп!

Медленно, но верно москвичи перебираются из старых пятиэтажек, а также ветхого и аварийного жилья в новые дома. И, конечно, у граждан возникают резонные вопросы. Куда отправят? В какие сроки? Что предложат?

С чего все начинается?

Решение об освобождении жилого помещения принимается в следующих случаях:

• при проведении капремонта или реконструкции дома, если такой ремонт невозможен без освобождения и отселения граждан;
• при переводе непригодного для проживания дома в нежилой фонд;
• в связи с признанием дома непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу;
• в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

О соответствующем постановлении или распоряжении правительства Москвы граждане должны быть письменно уведомлены в течение двух недель после даты его принятия. Помимо этого, собственники квартир или жилых домов, которые подлежат освобождению, не позднее чем за год до предстоящего изъятия должны быть поставлены в известность о принятом акте и дате его государственной регистрации.

После того, как правительство Москвы приняло акт об освобождении или изъятии дома, префектуры округов принимают свое решение. В нем должны быть указаны:

• основания для освобождения или изъятия жилых домов;
• жилые дома, подлежащие освобождению или изъятию;
• орган исполнительной власти или лицо, которое осуществляет переселение граждан, предоставление жилых помещений либо компенсаций и т.д.;
• сроки освобождения или изъятия жилого помещения;

общая площадь жилого дома, подлежащего освобождению или изъятию;

другие существенные условия переселения.

Правила хорошего тона

Законодательством предусмотрены определенные ограничения по сделкам с жильем после принятия правительством Москвы документа о переселении.

Что можно делать

Граждане вправе как приватизировать жилье, так и вернуть собственное жилье государству, то есть «расприватизировать» его. Можно свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению. Хотите – продавайте, хотите – дарите или сдавайте в аренду. Правда, есть одно «но». Делать все это можно в строго определенный период времени. Свобода распоряжаться жильем длится с момента госрегистрации акта правительства Москвы до того момента, пока с жильцом не будет заключено соглашение или пока суд не примет решение о выкупе жилого помещения.

Чего делать не стоит

Некоторые, узнав, что дом подлежит переселению, стараются навести в квартире лоск – сделать серьезный или хотя бы косметический ремонт. Тем самым пытаются поднять выкупную стоимость жилья или потребовать возмещения убытков, которые они якобы понесли в связи с ремонтом и дальнейшим переездом.

Не стоит затевать пустые хлопоты! Можно, конечно, поменять протекающий кран на кухне или прожженный ламинат в столовой, но не стоит покупать самые дорогие материалы, надеясь на то, что вам возместят их стоимость вместе с выкупной ценой. Пункт 7 статьи 4 закона «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» не оставляет на сей счет иллюзий. Cобственник рискует тем, что на него будут возложены затраты и убытки, связанные с произведенными в указанный период (от регистрации акта о переселении до принятия судом решения о выкупе) вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Другое, с чем приходится сталкиваться чиновникам, – это массовое пополнение семьи нанимателя после принятия правового акта правительством Москвы. Будущий переселенец надеется тем самым ухватить побольше квадратных метров. Но в соответствии с законом, чтобы вселить на занимаемую жилплощадь иных граждан в качестве членов семьи, нанимателю нужно получить согласие уполномоченного органа исполнительной власти Москвы при условии соблюдения требований законодательства об учетной норме площади на одного человека. Данное правило не распространяется на:

• несовершеннолетних детей граждан, проживающих по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования;
• граждан, за которыми сохраняется право пользования данным жилым помещением;
• граждан, за которыми признано право пользования жилым помещением на основании решения суда.

А вот что не допускается производить с жилым помещением после принятия правового акта:

• обмен указанных в правовом акте жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы;
• изменение договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования;
• предоставление уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы жилых помещений в жилых домах, подлежащих освобождению.

Собственники: что и сколько положено?

Это самые животрепещущие вопросы, которые волнуют всех без исключения переселенцев. Ответы на них зависят, во-первых, от статуса переселенца – наниматель или собственник. Также большую роль играет факт нахождения переселенца на жилищном учете.

вариант 1

Я собственник. Собственнику полагается равноценное возмещение (компенсация) или выкупная цена. В свою очередь компенсация может быть в денежной или натуральной форме.

Собственник сам выбирает, что ему подходит – деньги или метры. Если он выбрал денежную компенсацию, необходимо его письменное заявление. Если в семье собственника есть несовершеннолетние дети, к заявлению прикладывается согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения.

Размер денежного возмещения должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилья. Деньги предоставляются в безналичной форме и используются для покупки другого жилья. На другие цели потратить денежное возмещение можно при наличии у собственника иного жилья, в отношении которого он обладает правом пользования либо правом собственности.

Оценка рыночной стоимости производится оценщиком по заказу Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, который несет расходы по оценке. Если собственник не согласен с произведенной оценкой, он может нанять независимых оценщиков, заплатив из своего кармана.

Компенсация в натуральной форме предоставляется собственнику в виде другого благоустроенного жилого помещения, равнозначного освобождаемому жилью. Равнозначным признается жилье, площадь которого не меньше площади освобождаемого, с тем же количеством комнат. При согласии собственника с ним может быть заключен договор мены. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.

Выкупная цена предлагается собственникам частных домов, расположенных на земельном участке. При изъятии земельного участка в нее включается размер рыночной стоимости освобождаемого жилого дома, а также все убытки, причиненные собственнику в связи с его изъятием.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену.

вариант 2

Я собственник, но состою на жилищном учете. Такими считаются граждане, которые встали на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий как до вступления в силу ЖК РФ, так и после. И те, и другие вправе рассчитывать на улучшение жилищных условий при переселении. Причем, как следует из закона, они могут быть улучшены независимо от того, сколько гражданин простоял в такой очереди (хоть неделю, хоть пять лет).

Но способы улучшения жилищных условий зависят от того, когда собственник жилья встал на жилищный учет. Если это произошло до 1 марта 2005 года, жилое помещение может быть предоставлено в собственность по норме предоставления по договору мены.

При желании очередника-собственника ему может быть предоставлена безвозмездная стопроцентная субсидия, на которую он обязан купить жилье размером не меньше нормы предоставления и зарегистрировать всех членов семьи, на которых рассчитывалась эта субсидия.

Собственники, признанные нуждающимися в жилых помещениях с 1 марта 2005 года, получат жилье по норме предоставления по договору социального найма (в собственность не предоставляется). То есть собственник может стать нанимателем.

Собственникам, намеренно совершившим за последние пять лет гражданско-правовые сделки с жилым помещением, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, предоставляется возмещение (компенсация) либо выкупная цена по общим правилам.

Ухудшил намеренно

В соответствии с законодательством Москвы, к действиям, повлекшим за собой ухудшение жилищных условий, относится:
1) изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок;
2) обмен жилыми помещениями;
3) невыполнение условий договоров о пользовании жилыми помещениями, повлекшее за собой выселение граждан в судебном порядке;
4) изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака;
5) вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения временных жильцов);
6) выделение доли собственниками жилых помещений;
7) отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения или частей жилого помещения.

Не относится к действиям, повлекшим за собой ухудшение жилищных условий:
1) вселение несовершеннолетних детей по месту жительства любого из родителей;
2) вселение супруга (супруги), нетрудоспособных родителей, иных граждан в жилые помещения в качестве членов семьи, если до вселения указанные лица были приняты на жилищный учет в городе Москве;
3) расторжение договора ренты по инициативе ее получателя с возвратом жилого помещения получателю ренты;
4) признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке;
5) вселение нетрудоспособных родителей, если до вселения они:
а) обладали по предыдущему месту жительства в городе Москве самостоятельным правом
пользования жилым помещением, признанным непригодным для постоянного проживания
и не подлежащим ремонту или реконструкции;
б) безвозмездно передали жилое помещение по предыдущему месту жительства в городе
Москве органам государственной власти города Москвы;
в) отказались от принятия дара одаряемого, даритель отказался от исполнения договора дарения.

Что ждет нанимателей?

С нанимателями немного проще, чем с собственниками. Им предоставляется другое благоустроенное жилое помещение в жилищном фонде города Москвы по договору социального найма.

По федеральному законодательству переселенцу-нанимателю предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому. То есть если семья до выселения занимала квартиру или не менее чем две комнаты, то, соответственно, имеет право на получение квартиры или жилого помещения в коммунальной квартире, состоящего из того же числа комнат.

Московским законодательством предусмотрены более комфортабельные условия переселения. В столице жилье должны предоставлять в соответствии с нормами предоставления, независимо от того, стоит гражданин на жилищном учете или нет.

Наниматели-очередники, так же как и собственники-очередники, имеют право улучшить жилищные условия во внеочередном порядке.

Очередникам, вставшим на жилищный учет до 1 марта 2005 года, может быть предоставлена безвозмездная субсидия. Размер субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилья с целью приобретения его в собственность составляет 100 процентов и определяется в соответствии с правовыми актами города Москвы.

Если же наниматель встал на жилищный учет после 1 марта 2005 года, то безвозмездная субсидия ему не положена.

При отказе нанимателя от улучшения жилищных условий ему предоставляется жилье, равнозначное по общей площади тому, которое он занимал. В таком случае семья остается на жилищном учете до подхода очереди.

Если наниматель не состоит на жилищном учете и занимает квартиру, площадь которой менее нормы предоставления, то при решении вопроса, сколько он получит в метрах, учитывается следующее:

• наличие иных жилых помещений, принадлежащих гражданам или членам их семей на праве самостоятельного пользования;
• все гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, а также действия, совершенные за последние пять лет, в результате которых жилищные условия ухудшились. Если такие факты будут доказаны, то предоставляются жилые помещения, равнозначные по общей площади освобождаемым.

Наниматель и члены его семьи должны освободить квартиру не позднее чем через месяц после заключения договора на предоставленную жилплощадь, если иное не установлено договором.

Имейте также в виду: все расходы, связанные с переездом, несет лицо, которое осуществляет переселение.

18 метров – не догма

Норма предоставления в Москве составляет 18 кв. метров на человека. Но одиноко проживающему гражданину она может быть превышена – с учетом конструктивных особенностей жилого помещения (но не более чем в два раза).

Размер предоставляемого жилья зависит от состава и численности семьи:
— на семью, состоящую из супругов, положена однокомнатная квартира площадью от 36 до 44 кв. метров;
— на семью, которая состоит из двух граждан, не являющихся супругами, – двухкомнатная квартира площадью от 36 до 50 кв. метров;
— на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, – двухкомнатная квартира от 54 до 62 кв. метров;
— на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, – трехкомнатная квартира от 62 до 74 кв. метров;
— на семью из четырех и более граждан – жилое помещение, общая площадь которого складывается из суммированной нормы предоставления – по 18 кв. метров на одного члена семьи.

Если в семье есть больные с тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, то предоставляются жилые помещения, позволяющие выделить в пользование таким гражданам отдельную изолированную комнату в квартире.

Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден постановлением правительства РФ от 16.06.2006 года № 378.

Выпуск подготовила Екатерина Дагаева