Чтобы договор не стал приговором
Знающие люди советуют покупателям жилья подходить к юридическому сопровождению сделки самым серьезным образом. И уж во всяком случае – читать договор, который предлагает фирма-продавец, не «по диагонали».
Лучше без реанимации
Если квартира приобретается на вторичном рынке, договор может быть только один – купли-продажи. Когда речь идет о еще не готовой новостройке, то вариантов договора возможно несколько. Давайте разберемся.
До выхода в свет знаменитого 214-го закона в практике продаж недостроенных объектов преобладали договоры соинвестирования. Суть такого документа, объясняют в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», заключается в том, что покупатель становится партнером фирмы-застройщика и принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае, если фирма разоряется, покупатель (наряду с другими дольщиками) автоматически становится собственником земельного участка и недостроенного жилого дома.
– В такой ситуации, – говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталия Тихоновская, – реанимировать проект и реализовать его достаточно трудно. Ведь необходимо найти нового застройщика-инвестора, который бы взялся за брошенный проект профессионально. Это под силу только крупным застройщикам, имеющим положительную деловую репутацию.
«Сюрпризы» вексельной схемы
Самая безопасная, с точки зрения риска «недостроя», схема покупки – по договору купли-продажи. Жилье по нему приобретается уже на максимальной стадии готовности.
Но есть и опасная разновидность договора купли-продажи – так называемая вексельная схема. Для клиента она чревата «сюрпризами», потому что вместо квартиры он покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. Если у застройщика возникнут проблемы, покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, зафиксированной при приобретении векселя. В этом случае потребитель вынужден покупать жилье по вновь установленной цене, часто в несколько раз превосходящей стоимость ценной бумаги.
Вексельная схема получила большое распространение, так как застройщику она, помимо прочего, дает возможность уйти от налогов. Правда, прошедшее лето ознаменовалось интересом правоохранительных органов к ряду компаний, широко применяющих такой механизм. Эксперты оценивают итоги этого по-разному. В компании Welhome предполагают, что, по всей видимости, теперь в практике вексельная схема будет использоваться реже. Руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город» Валерия Родионова считает, что после летних скандалов радикально ничего не изменилось. А если какие-то перемены на рынке и произойдут, то не раньше апреля следующего года – когда в очередной раз будет переработана законодательная база.
Повод для оптимизма
Как юридически сомнительные склонны рассматривать специалисты и предварительные договоры купли-продажи. Иногда такие договоры заключаются между покупателем жилья и продавцом сразу. Но чаще, объясняет руководитель службы проектного консалтинга Владимир Кузнецов, они появляются в обиходе сделки как перезаключенные договоры соинвестирования или инвестирования, о которых уже было рассказано выше.
После выхода поправок к ФЗ № 214, который предъявил довольно жесткие требования к застройщикам (например, ввел обязательную регистрацию земельного участка, отведенного под строительство, до начала продаж), реализация жилья по договорам долевого участия стала производиться буквально единицами застройщиков. Но сейчас, считает В. Кузнецов, ситуация меняется, число застройщиков и девелоперов, рассматривающих такую договорную схему, увеличилось.
Как отмечает директор по маркетингу компании «Домострой» Елена Комова, в 2006-м по договору долевого участия продавалось 10 процентов новостроек, а в 2007-м – уже 30. Остальные 70 процентов пока приходятся на альтернативные схемы продаж – предварительные договоры, вексельные схемы и т.д. Но в «Домострое» считают, что в 2008 году процент продаж по договорам долевого участия будет увеличиваться.
Чем дороже, тем надежней
Все описанные выше даже сомнительные виды договоров не являются в строгом смысле чем-то криминальным. Просто одни – более рискованные для клиента, другие – менее, а «серых схем» как бы и не существует… Поэтому руководствоваться при покупке жилья надо и другими принципиальными соображениями. Выбрать проверенную строительную компанию, убедиться в ее положительной репутации, изучить послужной список.
В меньшей степени, как нетрудно догадаться, подвержены риску элитные клиенты. Рынок дорогого жилья настолько узок по составу игроков и настолько упорядочен благодаря влиятельным участникам (покупателям и продавцам), что все риски, в том числе связанные с юридическими сторонами сделки, сведены почти к нулю.
Типовые новостройки тоже перестают быть «группой риска» для покупателя. Но рынок есть рынок. Именно поэтому, говорят в агентствах, все больше клиентов приходят на сделку с юристами. Единственное затруднение – отказаться от покупки, если дом, цена и место очень приглянулись, а договор вызывает вопросы. Именно это и подталкивает граждан к компромиссам. Тем более, что изменить условия продажи по просьбе покупателей продавцы не стремятся. Даже сейчас, когда ажиотажного спроса нет и каждый покупатель – желанный гость в офисе продаж любого агентства.