Владимир Лопатин: «У нас все заемщики – сомнительные»
19 и 20 ноября в Москве состоится Первый всероссийский конгресс ипотечных брокеров. О том, что это за профессия – ипотечный брокер, и о том, какую роль брокеры выполняют в России, рассказывает основной организатор и ведущий предстоящего Конгресса, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин.
В режиме «открытых дверей»
– Владимир Андреевич, для начала хотелось бы знать, сколько в вашей Лиге ипотечных брокеров?
– Сегодня сертифицировано более 750 ипотечных брокеров в 33 регионах. И ежемесячно их количество увеличивается примерно на сотню. Стало быть, к началу Конгресса мы, скорее всего, перевалим за тысячу.
– На Конгресс приглашаете только «своих»? Тех, кто является участником проекта «ПростоИпотека»?
– Ни в коем случае! Приглашаются все, кому небезразлична судьба брокерского цеха и кого волнуют наметившиеся там проблемы.
– Не поясните, что это за проблемы?
– Извольте. В США два из трех ипотечных кредитов выдается банками при посредничестве брокеров. В Европе – в среднем один кредит из трех (хотя, например, в Соединенном королевстве 62%). В нашей стране со статистикой по ипотеке дело обстоит пока печально, но, по экспертным оценкам, каждый четвертый ипотечный кредит в России уже находит своего заемщика с помощью помощников и консультантов, не работающих в банках. При этом те банки, которые сделали ставку на таких помощников, более 70 процентов своего ипотечного портфеля формируют именно так.
Казалось бы, о чем печалиться? Все идет своим чередом. На всех парусах приближаемся к стандартам «цивилизованного рынка». Однако, как это часто бывает, за убаюкивающей цифирью скрывается немало по-настоящему серьезных проблем качественного характера. Причем большинство из них имеет дату рождения – 2007 год.
Обещал, но выполнил
– То есть совсем свежие?
– Вот именно! По данным Центробанка, уже 660 банков имеют в своей продуктовой линейке ипотечные кредиты.
А роста-то не случилось. Первый квартал текущего года к аналогичному периоду прошлого года дал прирост всего 4%. А если учесть, что почти весь прошлый год продолжали интенсивно расти цены на жилье, а вместе с ними увеличивался средний размер кредита, то по количеству новых кредитов мы в этом году серьезно уступили позиции.
Причина ясна: это общая стагнация на рынке недвижимости. Но банкам от этого не легче. Планы надо выполнять. Поэтому каждый выживает, как может. В том числе за счет качества портфеля.
– Не слишком ли сурово?
– Сейчас, в нелегкие для ипотеки времена, есть немало банков, которые, что называется, не суетятся перед клиентом и разборчивы в применяемых ими способах завоевания рынка. А со временем обязательно отрезвеют и остальные. Отрезвеют или уйдут с рынка, с немалыми потерями, как это происходит сейчас в США. И что мы тогда будем делать с брокерами, которые уже привыкли к халтурной и недобросовестной работе? Сами же банки от них и отвернутся. А заодно и клиенты.
Не заразно ли это?
– Вы всерьез полагаете, что события в США, связанные с проблемами так называемых «субстандартных» кредитов и заемщиков, затронут и нас?
– Не просто полагаю, но уже могу констатировать, что затрагивают. Абсолютное большинство наших ипотечных кредиторов не в состоянии удерживать выдаваемые ими кредиты у себя на балансе сколько-нибудь длительное время. И разве можно надеяться, что происходящее сейчас отрезвление на Западе по поводу сомнительных заемщиков никак не скажется на возможностях рефинансирования российской ипотеки?
– Так ведь это по поводу сомнительных заемщиков…
– А у нас по западным меркам все заемщики – сомнительные. И все выдаваемые кредиты – субстандартные. Ведь главный показатель, по которому они относят заемщиков к этой категории, – отсутствие кредитной истории. Надо ли говорить, что сколько-нибудь приличной кредитной истории у нас в стране нет ни у кого?
А кроме этого, к субстандартным кредитам относятся кредиты на большие суммы (более 70 процентов от суммы залога). А мы выдаем кредиты в размере 90 и даже 100 процентов.
– И мы опять вернемся к временам, когда общее количество справок, запрашиваемых банками с потенциальных заемщиков, составляло несколько десятков?
– Надеюсь, нет. Из одной крайности в другую – не хотелось бы. Но наиболее дерзкие банки вынуждены будут либо уйти с рынка, либо повысить требования к заемщикам. А значит, и к брокерам.
– Наверное, самое время… Но мне хотелось бы спросить вот о чем: вы сказали, что ратуете за чистоту и профессионализм брокерской среды. А помогают ли вам в этом банки?
– По-разному. В принципе тяжелые времена на рынке недвижимости и, соответственно, на рынке ипотеки привели к тому, что на брокеров обратили внимание даже те, кто еще вчера слышать про них ничего не хотел.
Но вот должны ли мы этому огульно радоваться – большой вопрос. Когда банк, желающий обзавестись не только дружелюбной, но и надежной партнерской средой, приглашает брокеров (и риэлторов) к себе, проводит среди них обучение, тестирование и аккредитацию, а потом тщательно следит за качеством работы аккредитованных таким образом специалистов – это однозначно хорошо. И примеров тому уже немало, в том числе и в регионах.
Но, увы, не меньше примеров, когда банки просто конъюнктурно заигрывают с брокерами, принимая от них все подряд. Дескать, неси что есть – там разберемся. И даже денег тебе заплатим, если из принесенного вороха бумаг подберем что-нибудь стоящее и выдадим кредит.
И тогда грешники начинают смеяться над праведниками. Псевдо-брокеры издеваются над настоящими специалистами, которые дорожат собственной репутацией и профессией, тратят деньги и время на обучение, на сбор информации и т.д.
– И, наверное, эта проблема найдет свое отражение на предстоящем Конгрессе?
– И эта в том числе. Во всяком случае, одним из кульминационных моментов Конгресса нам видится «круглый стол» на тему: «Как избавиться от «серых» брокеров».
О нашем собеседнике
Владимир Андреевич Лопатин родился в Рязани. Закончил физический факультет Белорусского государственного университета. Кандидат философских наук. Имеет опыт подготовки и реализации крупных социально-экономических проектов, в том числе в сфере жилищного финансирования.
Работая в корпорации «БЕСТ-Недвижимость» с начала 2004 года, отвечал за подготовку и реализацию корпоративного проекта «БЕСТ-ИПОТЕКА», ставшего одним из самых успешных по ипотечному брокериджу в России. Создатель и первый председатель комитета по ипотеке Московской ассоциации-гильдии риэлторов, заместитель председателя такого же комитета в Российской гильдии риэлторов в 2005–2006 годах.