Новоселы в рамках закона
Вопросы у жителей отселяемых пятиэтажек возникают, как правило, именно в силу незнания законодательных документов. Напомнить еще раз об основных принципах предоставлении площади при переселении «КР» помог начальник юридического отдела Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда в Юго-Западном округе Кирилл Гавриков.
Жители 5-этажных домов, как и прочие, делятся по своему правовому статусу на две категории – нанимателей и собственников. Первые живут в государственном жилищном фонде, и сейчас таких осталось уже меньше половины. Собственники же являются полноценными владельцами жилых помещений. К последним можно отнести и жителей старых ЖСК, создававшихся в 60–70-е годы в таких же пятиэтажках, которые по закону как пайщики, стопроцентно выплатившие пай, стали собственниками занимаемых квартир.
Это разделение предполагает и некоторую разницу в предоставлении жилых помещений. С собственниками дело обстоит достаточно просто: сколько бы людей в квартире ни жило, им всегда предоставляется равноценное жилое помещение. Единственное исключение из правил – это собственники-очередники. Этим гражданам дается по 18 кв. м общей площади на человека. Причем предоставляемая площадь оформляется им в собственность. Если семья большая, то предусматривается разъезд – предоставление нескольких квартир. Очередники – единственная категория собственников, которые получают площадь не по принципу равноценности, а по социальной норме, которая определяется законом города Москвы. Таким образом, одновременно решаются проблемы отселения пятиэтажного фонда и обеспечения очередников. При этом стаж «стояния в очереди» роли не играет: он может исчисляться двадцатью годами, а может – одним днем.
Вторая категория – наниматели. И новый ЖК, и закон г. Москвы внесли некоторые поправки в порядок и нормы обеспечения этих граждан жилой площадью. Еще год назад площадь давалась по социальным нормам на каждого проживающего, то есть количество зарегистрированных на площади человек можно было смело умножать на 18 кв. м. Итог и был метражом предоставляемого помещения. Теперь же при предоставлении учитывается масса разных нюансов. Например, есть ли у членов семьи собственность помимо той квартиры, где она живет по найму. (Если семья живет впятером в однокомнатной квартире, но при этом имеет в собственности трехкомнатную, то при переселении дается однокомнатная квартира, равноценная прежней.) Отмечается, откуда и когда прибыли члены семьи – если вселенный гражданин не проживал в Москве десять лет, то на него жилая площадь не предоставляется. Отслеживаются проводимые в последние пять лет сделки с недвижимостью и прочие действия, ухудшающие жилищные условия. К таким, кстати, относятся и разводы. То есть разводиться никто не запрещает, но учитывать этот факт при выделении новой жилплощади мы не будем.
Таким образом, круг лиц, которым при переселении предоставляется по 18 кв. м на человека, сужается. Всем остальным, в соответствии с ЖК РФ, ст. 89, дается жилое помещение, по общей площади равнозначное ранее занимаемому. Когда граждане просят больше, чем им положено по закону, и согласия достичь не удается, нам приходится обращаться в суд. Суды прежде всего смотрят, что предлагалось для отселения, соблюдались ли нормы закона города Москвы, дающие гражданам дополнительные гарантии.
Как пример, могу привести случай. Пять человек живут в однокомнатной квартире в районе Академический. Зять подселился, съехав с четырехкомнатной квартиры в центре, которую продал. Пяти лет с момента продажи еще не прошло. Если бы не было этой сделки, на пятерых они должны были бы получить 90 кв. м общей площади. Но теперь по нынешнему закону им положена только однокомнатная квартира. Мы, правда, предлагали им получить несколько большую, чем положено, площадь, но уже не по социальному найму, а по найму (раньше он назывался коммерческим наймом), но получили отказ. К согласию мы так и не пришли, пришлось обратиться в суд.
Хочу немного остановиться на договоре найма, предусматривающем выход за строгие рамки социальной нормы. Воспользоваться им имеет смысл, например, при разводе, когда люди давно уже не живут в браке, но вынуждены находиться в одной квартире, так как не имеют возможности, скажем, купить жилье или доплатить за разъезд. Тогда часть семьи отселяется по договору социального найма, а бывшему, скажем, супругу предлагается отдельная площадь, но уже по договору найма. Чем он отличается? Договор найма не дает права бесплатной приватизации: люди либо живут в предоставленной государством квартире, либо могут ее выкупить по ценам БТИ. При этом дается рассрочка с умеренными процентами на срок до десяти лет. Имеет смысл этот вариант и в том случае, когда в квартире живут два, три поколения – фактически отдельные семьи, которые хотят разъехаться. Договор найма для них – выход решить жилищную проблему.