Как живут богатые? Они тоже считают деньги
Ох уж эти товарищества… Седьмой год с тех пор, как вышел закон о ТСЖ, а где товарищества? На сорок тысяч московских домов – 6–7 сотен. Разве это цифра? Но даже она ни о чем не говорит. Мало ли… Нашлись предприимчивые жильцы, назвали себя «юридическим лицом», то есть ТСЖ, и успешно ведут свои коммерческие дела. А до дома им как не было дела, так и нет. Работают же из этих жалких семиста товариществ лишь двести.
Стоп! Двести-то все-таки есть. Понять бы, за счет чего они существуют, если город никак им не помогает. Не дает нежилые помещения, не выделяет землю. Чудеса…
Но, как выяснилось, ничего тем домам и не нужно. Они и без помощи города могут отлично просуществовать.
Все мы учились в одной школе
Это было четвертое здание, построенное КИТом, строительно-управляющей компанией, которая специализировалась на возведении элитных жилых домов. Строилось оно в благословенном месте – Б.Тишинском пер. Центр, и в то же время вдали от шумных и дымных магистралей.
Костяк компании – специалисты, пришедшие из ВПК, – конструкторы, инженеры, технологи (сложите – получится КИТ), люди, которые не потерялись после развала комплекса, нашли свою нишу в новой экономике. Качество строительства, понятно, отменное: оборонщики иначе не могут. Но и проекты, материалы выбирались уникальные. Фирменный знак компании – особый, удивительный кирпич, который благодаря своему составу фильтрует воздух, пропуская внутрь здания только свежий и чистый. Из такого кирпича возведены все «китовские» строения.
И вот Тишинка… 11 этажей и всего 50 квартир. Размер каждой – от 100 до 300 кв. м. Количество комнат, планировка – все это определял будущий их владелец. Ему показывали лишь общее пространство – стены, пол, потолок, а он уж говорил, каким видит свое будущее жилье.
Надежна и охрана дома – она не только снаружи (специальная калитка для посетителей, ворота для машин – все открывается по сигналу сторожа), но и внутри дома.
Из технических служб, наверно, самая важная – собственная тепловая станция, которая хоть и работает в одном режиме с ТЭЦ, но, в сущности, автономна: жители не знают перебоев с горячей водой даже во время профилактических ремонтов. А температура в квартирах та, которая и нужна жильцам.
Когда дом заселили, сразу же встал вопрос: кто его будет содержать? То, что жильцы решили отказаться от муниципальной опеки, было вполне естественно. Просто жаль отдавать такой дом в чужие, казенные рукиѕ Решили создать товарищество (его так и назвали «На Тишинке»), пригласить управленцев со стороны. Тогда КИТ и предложил свои услуги. Собственно, это один из видов бизнеса компании: она и строит, она и управляет домами.
Квартплата в зависимости от площади составляет в среднем от двух до четырех тысяч рублей в месяц. Понятно, что никаких городских дотаций жильцы не получают. Все оплачивают сами. Для людей, которые заплатили за свои апартаменты несколько сотен тысяч долларов это, казалось бы, не так много. Но, как я узнал, люди недовольны! Они считают, что сколь бы дорого ни стоила сама квартира, ее ежемесячное содержание должно быть низким! С таким убеждением ничего не поделаешь – все мы учились в одной жизненной школе.
С подобным требованием встречался я не только на Тишинке, но и в других элитных домах. Риэлторы рассказывали, что иногда, соглашаясь с запредельной стоимостью квадратного метра – три, пять тысяч долларов, будущие жильцы отказывались от квартиры, узнав, что ежемесячные их рублевые платы на порядок выше, чем в муниципальных домах. Дорого!
Такую психологию и учитывает КИТ. И соответственно строит свою работу. Вот плата за теплую и горячую воду. Эти расходы в структуре наших квартирных платежей самые большие – 45 процентов. А вот в ТСЖ «На Тишинке» они в абсолютных цифрах даже меньше, чем в муниципальных домах. Объясняет главный инженер дома Анатолий Солодовников:
– Регулируя температуру воды, мы вместе с тем точно фиксируем количество ее потребления. Один компьютер руководит и тем и другим. По нормативам, скажем, мы должны тратить ежемесячно 7 тыс. кубометров, а на деле получается 5, а то и 3 тысячи. Компьютер дает каждый месяц распечатку, которую и относим в Теплосеть. Конфликтов никаких – у нас же документ.
Рабочих ищут таких, что совмещают разные профессии. Дешевле, чем нанимать еще двух-трех человек. Экономят и на электроэнергии. Киловатт-час здесь стоит вдвое дороже, чем в муниципальных – и в этом нет никакой дискриминации. Есть постановление правительства Москвы, согласно которому такой тариф действует для квартир, где присоединенная мощность превышает 10 кВт. А здесь столько и получается: ведь в каждой – сауна, джакузи, бытовая техника. Ночью же энергия дешевле. У жильцов есть выбор: хотите экономить – принимайте ванну с массажем, стирайте белье, мойте посуду в машине, но после 11 вечера. Специально для этого случая управленцы установили ночные счетчики.
Дом с хрустальными дверьми
– Пройдете по старому Арбату, свернете налево, там увидите дубовую арку с хрустальными дверями, это и есть наш дом, – сказал мне по телефону руководитель управляющей компании Григорий Гершвальд. Признаться, нечасто можно слышать такие ориентиры. Само здание старое, построено еще в начале века. Некоторые детали сохранились, ими можно любоваться. А раньше это был обычный старый арбатский дом, набитый коммуналками. Их расселили, сюда въехали новые жильцы. Что увидели?
Белый мрамор лестниц исчез под слоем грязи. Подъезд превратился в общественный туалет. Вода не доходила до верхнего этажа, батареи холодные. Нет телеантенны. И даже напряжение допотопное – 127 в.
Тогда и было решено на общем собрании жильцов: создадим товарищество. Приглашенная управляющая компания ЗАО «Агентство Контакт» помогла его организовать. Мой собеседник объясняет:
– Квартплаты плюс бюджетные дотации идут обычно на счет муниципальной организации. А как они там расходуются – неизвестно. Не хочу сказать ничего плохого о городских эксплуатационных службах, но ведь известно: обслуживает предприятие десять– пятнадцать домов, и случись что в одном, направляет все средства на ликвидацию прорыва. Если говорить об арбатских домах, большинство которых не ремонтировались со дня их постройки, то это – частая практика. Но жильцы-то по праву считали, что деньги, которые они вносят, должны идти исключительно на их дом! А сделать это можно лишь в том случае, если самостоятельно вести свое хозяйство. Сами собирать деньги, сами их расходовать.
На что? Сперва на возвращение дому его изначального облика, того, который он имел, когда и был построен – в 1911 году. Обратились к архитектурным архивам и нашли авторские эскизы! Теперь их надо было воссоздать заново.
На лестничных клетках вместо прогнивших деревянных рам поставили новые пластиковые, но их рисунок соответствует старинному. Сбита старая штукатурка вместе с десятью слоями грубой краски и восстановлена искусная старинная лепнина. Ограждением лестницы была кованая решетка редкой красоты и ее чугунным узорам вернули прежнюю привлекательность. Ну и, конечно, застеклили двери хрусталем. В точном согласии с авторским замыслом.
Постепенно наладили и все системы жизнеобеспечения дома: водопровод, подачу электроэнергии. Отремонтировали крышу. На очереди – лифт, который служит уже сорок лет. Пора менять. Лифт – самое дорогое сооружение в доме. Вопрос: где взять деньги?
В начале, когда о лифте еще не думали, обсуждали идеи строительства мансарды – с тем, чтобы в дальнейшем продать ее или сдать в аренду, а деньги направить на нужды здания. Но все же решили не торопиться. Дело в том, в доме остались еще две коммунальные квартиры. И неизвестно, сколько просуществуют. Значит, в доме есть все же малая часть муниципальная. А не предъявит ли город в будущем требования на часть мансарды, хоть и не вложил в нее ни копейки? Кто знает! На то она и власть, чтобы подминать под себя чересчур уж самостоятельных. Лучше уж не рисковать. И строить не стали.
А когда уж лифт взял, что называется, за горло, вспомнили о старой идее. Все посчитали. С инвесторами сегодня проблем нет. Одну коммуналку уже расселили. Когда придет очередь и второй, тогда дом полностью перейдет в собственность товарищества. И теперь то, чем владеет товарищество, уже навечно будет принадлежать ему.
Как жильцы распорядятся будущей недвижимостью? Здесь они целиком надеются на свою управляющую компанию – та уже надстроила два этажа в соседнем доме, где тоже создано ТСЖ, – в Хлебном переулке. В центре города, самом его престижном месте – на Арбате появились четыре полноценные квартиры! А за счет вырученных средств полностью реконструировали все строение в Хлебном. Теперь такое же предстоит и дому на улице Мясковского.
Два взгляда
Итак, опора только на людей, которые ни от кого не ждут милости, могут сами обеспечить себя. Барельеф с таким лозунгом появился на одном из зданий в центре Москвы в первые годы революции и сохранился до сих пор. Сейчас этот лозунг актуален, как никогда! Тем более, что и город не спешит открыть свои кладовые. Устами первого заместителя мэра Москвы Валерия Шанцева на одном из совещаний по самоуправлению было заявлено, что отныне первые этажи решено жильцам не передавать, даже в тех домах, где создаются товарищества. Город намерен планировать и развивать социальную инфраструктуру, сообразуясь с собственными планами и, понятно, сам будет извлекать из этого немалую выгоду.
Но тогда что остается товариществам? Вот тут и вспоминаются элитные дома. Их жильцы с самого начала не рассчитывали на городские подачки, в том числе на возможность пополнить свой бюджет за счет аренды нежилых помещений, рекламы на фасаде дома и т. д. Свое благополучие эти дома строят исключительно на собственных финансовых возможностях, если хотите – личных средствах членов товариществ. Да на разумном ведении хозяйства Муниципальные организации – затратные, им это недоступно. А товарищества могут экономить, а значит, пополнять свой бюджет.
Но это – один взгляд. Есть и другой. Его в разговоре со мной высказал Григорий Гершвальд, который, между прочим, не только возглавляет коммерческую управляющую организацию, но является еще и председателем Комитета по защите прав потребителей Российской гильдии риэлторов. Он уверен, что отношение человека к условиям своего проживания – это уровень его социальной зрелости.
Вот его точка зрения.
– Не люблю слово «элита». Элита – это не образ жизни, а образ мышления. Достаток здесь не при чем. Надо мыслить масштабно – категориями дома. И с этой точки зрения одинаково важно – и то, чтобы в лифте стояла бархатная скамеечка, и чтобы окно на лестничной площадке не было забито фанерой. Да, характер требований зависит от материальных возможностей людей, но важно, чтобы были сами требования! Когда человек думает о доме, когда перемены в нем проецирует на свою жизнь, тогда он начинает планировать и свое будущее. Именно на таких людей сейчас вся надежда – ответственных, деятельных, неравнодушных. Чем больше их будет, тем лучше будем жить в своих домах.