Айсберг по имени «цена»
Московский рынок недвижимости входит в осень относительно спокойно. Некоторое оживление (не более того) принес сентябрь. О том, как могут развиваться события и что на них способно влиять, рассказывает Константин Апрелев, вице-президент РГР, руководитель компании «САВВА».
Сладостное внимание прессы
Для начала хочу упрекнуть многих аналитиков в том, что они не хотят нести ответственность за те прогнозы, с которыми выступают. Гонятся за сенсациями вместо того, чтобы предоставлять максимально объективную информацию о состоянии рынка. Нередко выдают желаемое за действительное. А прошлой осенью большинство аналитиков даже не заметили тенденцию к корректировке рынка в сторону понижения цен…
Чем объяснить такие просчеты? Ответить на этот вопрос можно шуткой: таким образом они привлекают к себе внимание прессы дважды. Первый раз, высказывая прогноз, а второй – объясняя, почему он не сбылся. Хотя, если говорить серьезно, настоящая причина видится в том, что эксперты используют недостаточное количество индикаторов, показывающих соотношение спроса и предложения. А потому делают ошибочные выводы и далее их тиражируют.
Еще одна причина некорректности «предсказаний» – прогнозировать поведение спроса и предложения берутся, опираясь исключительно на анализ прошлого, и не учитывают того, что рынок в России не является устоявшимся. Могут возникать новые факторы, например, усиливающееся влияние ипотеки на спрос. И как только какой-то новый фактор появляется на рынке, он может вывести благополучно работающую систему из состояния равновесия, и это практически невозможно просчитать. Особенно если фактор зависит от политики или психологии (ажиотажный спрос 2006 года). Даже на таком устойчивом рынке жилья, как в США, всего лишь один «нюанс» – повышение ставки рефинансирования – привел к стагнации относительно стабильную систему ипотеки. Поэтому необходимо учитывать вероятность возникновения событий, которые могут внести существенные коррективы в прогнозы.
Диалектику учите не по Гегелю!
Главное, что произошло за нынешний год, – несколько восстановилась покупательская способность населения и немного снизились цены на недвижимость. На этом фоне вполне возможно начало небольшого роста цен, в первую очередь там, где люди готовы продавать квартиры покупателям, пользующимся ипотекой. Либо тем, кто использует субсидии (они ведь индексируются и тоже влияют на рост цен).
Не исключено, что благоприятную «погоду», которая складывается на рынке недвижимости, может испортить межбанковский кризис. Складывается впечатление, что он нарастает, несмотря на увеличение объемов ипотечных кредитов. Тот фактор, который помогал увеличению спроса на недвижимость (рост потребительского кредитования), может стать тормозом. Потому что сейчас увеличивается число «невозвратов» по потребительским кредитам. Многие банки эту статистику в полной мере не предоставляют, а некоторые ее просто скрывают.
Есть еще доля внешнего заимствования за рубежом. Она тоже растет. Что будет в этом секторе в ближайшее время, сказать пока сложно. С недавних пор количество заимствований на Западе увеличилось, а ставки по ипотечным кредитам остались прежними. Что делать в такой ситуации банкам?
Если увеличивать ставки, то это приведет к снижению покупательской способности населения и, как следствие, вызовет снижение цен на недвижимость. А снижение усилит «кризис невозвратов». Поэтому ситуация не однозначна и, на мой взгляд, представляет определенную угрозу для ипотечного рынка России.
Если цены пойдут вверх, сохранится определенный островок стабильности, и все будет относительно хорошо. Если двинутся вниз, то тут же может обрушиться ипотечная система, которая затронет банки. А толчок к снижению цен на рынке может быть вызван нестабильностью банковского сектора.
Отложенные «сюрпризы»
Будем надеяться, что в ближайшие месяцы этого все же не случится: в преддверии выборов все «сюрпризы» постараются отложить на потом.
Зато после выборов с высокой степенью вероятности можно прогнозировать весьма важное для рынка недвижимости событие: налоги на недвижимость могут быть пересмотрены в сторону увеличения. Особенно это коснется размера налога на дорогое жилье. Усилится налоговый контроль над действиями инвестиционных компаний.
Сегодня уже вводится налог на землю, основанный на определении его ставки по ее кадастровой стоимости. И это может стать основным сдерживающим фактором для роста цен.
Нередко меня спрашивают – сколько инвестиционных квартир присутствует сегодня на рынке? С точностью назвать цифру просто нельзя, но можно посчитать, какой процент таких квартир покупается в объеме всех сделок на рынке. К примеру, весной их было приблизительно 30 процентов. До ажиотажа весны 2006-го подобных квартир было примерно десять процентов. По нашим подсчетам, за время бурного роста цен таких квартир приобретено порядка 30 тысяч. Сколько из них вышло на рынок? Думаю, что меньше пятой части.
Почему их держатели не реагируют на снижение цен и не продают их? Да потому, что пока нет альтернативы ранее сделанному вложению по доходности. Также необходимо понимать психологию людей: квартира – не акция, это понятный товар, который можно использовать или продать, пусть даже с потерей в 10–15 процентов…
Бизнес-класс стабильней всех
Теперь давайте посмотрим, в каких сегментах рынка недвижимости возможен рост цен, а в каких пока нет. На мой взгляд, пока не будет роста в секторе эконом-класса. Особенно это касается многокомнатных квартир – они сегодня не очень интересны покупателю. И это, скорее всего, объясняется тем, что с этим классом жилья на рынке активно конкурируют рынок в Подмосковье и рынок аренды жилья в столице.
Другое дело – жилье бизнес-класса. Люди, которые имеют надежную работу и хорошую зарплату, лучше приобретут такую квартиру, затратив больше, зато получат гарантии жилищной стабильности. Тем более что с большой долей вероятности можно утверждать: в цене этот класс жилья падать не будет.
Что же касается сектора элитного жилья, то я не согласен, что квартиры в этом сегменте будут только дорожать, как утверждают большинство аналитиков. Скорее стоимость квадратного метра там будет снижаться. Ведь элитного жилья в Москве, как это ни парадоксально звучит, можно построить еще много, снеся старое.
Что может сдвинуть рынок в ту или иную сторону? Введение налога на недвижимость от рыночной цены. Даже слух о нем. Но все же резкого обвала цен произойти не должно, поскольку этот рынок очень консервативен. Вспомним 1998 год. Обесценивание национальной валюты в три раза за два года привело к снижению цен на квадратный метр только на 35 процента.
Из всего сказанного можно сделать вывод: кризис (в любой его ипостаси) не приведет к быстрому и существенному обвалу рынка недвижимости. Корректировка – да. Обвал – нет.
И еще. Несомненно, что долгосрочная перспектива изменения цен на рынке будет в значительной степени зависеть от политических и выборных сценариев, от сроков введения налогообложения недвижимости. В неменьшей степени на этой перспективе станут сказываться успехи или неуспехи в реализации нацпроекта «Доступное жилье», объемы ввода нового жилья, темпы развития системы ипотечного кредитования.