Чем комнат меньше, тем… выше цена
Конец старого года и начало нового – самое пиковое время для спроса на ценовые прогнозы на рынке жилья. На удивление единодушны в своих предложениях известные аналитики рынка. Их приятно читать.
Нынешние цены на рынке жилья искусственно завышены и расти до бесконечности не могут. Спрос на дорогие квартиры истощается, платежеспособность усредненного покупателя – тоже. А это все приметы стабилизации ценовой ситуации.
В начале 2002 года ожидается баланс между спросом и предложением. Это время для решения квартирного вопроса. Причем – самое благоприятное.
Рост цен в 2002 году в рублях составит 12-15 процентов, а в долларах — 6, но это при условии выполнения заданий государственного бюджета. Ежемесячный прирост цен по ожиданиям не должен превышать одного-двух процентов.
На рынке жилья сейчас разыгрываются партии сродни шахматным. С осени резко возросло количество квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья. По данным Андрея Бекетова, аналитика рынка недвижимости, на продажу выставлено не менее 25000 квартир. Устойчивый спрос формируют мигранты. Это покупатели из Санкт-Петербурга, решившие переселиться из северной столицы в Москву, главным образом, по причине состояния своего бизнеса. А также покупатели – нефтяники и газовики из регионов, где ведется добыча нефти и газа. Немного отстают по спросу те, кто работал на Крайнем Севере.
У жителей же столицы чаще всего нет «живых» денег на покупку квартиры. Поэтому количество так называемых альтернативных сделок выросло. Если раньше сделки, где продажа старого и покупка нового жилья увязаны, составляли 70 – 75 процентов от общего количества, то сейчас девять из десяти договоров купли-продажи носят альтернативный характер.
При ситуации, когда за одной квартирой средней по стоимости «гоняется» 2 – 3 покупателя, на рынок вышла королева «вторички» — его величество столичная многокомнатная коммуналка в добротных кирпичных домах старой Москвы. Разъезд ее жителей до ажиотажного спроса был весьма проблематичен.
Квартиры в хрущевских пятиэтажках и брежневских девятиэтажках, не слишком престижные, тоже «вышли» на рынок на волне спроса. А когда спрос превосходит предложения на вторичном рынке, какой же продавец станет снижать цену? По этой причине и произошел ценовой взлет.
Но выставляются на продажу в основном квартиры невысоких потребительских качеств, из чего, по мнению аналитиков агентства недвижимости «Сава» вытекает тенденция снижения темпов роста цен в дешевых категориях жилья и увеличение стоимости престижного жилья, спрос на которое не удовлетворен.
На рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке в 2001 году повлияли: колебание цен на нефть, инфляция, которая составила 20 – 30 процентов, возросшая себестоимость жилья на первичном рынке. Средняя цена предложения достигла 909 долларов за 1 кв. метр. В ноябре рост цен составил 3,8 процента в долларах, а 5,3 – в рублях. Цены на квартиры в «сталинских» домах выросли на 4 процента, средняя стоимость такого метра достигла 1017 долларов.
Приостановился уже в ноябре рост цен на квартиры в 10 – 12-этажных кирпичных домах, а в 15-этажных цены даже немного снизились в ноябре 2001 года. Эта категория жилья – одна из самых дорогих. Снижение цен указывает на истощение спроса и платежеспособности богатых покупателей.
Количество комнат в квартире стало определяющим (в каждой качественной категории жилья) цену одного квадрата. Получилось так: чем меньше комнат в квартире, тем… дороже один квадратный метр. По такому счету самыми дорогими стали однокомнатные квартиры, спрос на которые огромен. Особенно свободные. Они замыкают цепочку купли-продажи в альтернативных сделках. И очень популярны — как средство вложения денег в недвижимость. Дорогие однокомнатные квартиры к ноябрю 2001 года выросли в цене на 4, 63 процента.
В конце уходящего года рынок традиционно набирал обороты, чтобы в первую декаду января уйти на новогодние каникулы.