На квартирах больше не заработать?
Стагнация на рынке заставила многих усомниться в том, что вложения в недвижимость могут по доходности соперничать с покупкой ценных бумаг или вложением денег в инвестиционные фонды. Может статься, что купленная в расчете на неплохие барыши квартира не принесет ожидаемых дивидендов. Стоит ли сегодня вкладывать деньги в недвижимость? И если да, то в какую?
Рынок-то перегрет
Из-за безудержного роста цен слова о доступном жилье вызывали саркастическую улыбку. Но нет худа без добра. Нашлась у медали и вторая сторона, — для многих стремительное удорожание квартир стало источником неплохого дохода. «Выгодней покупать квартиру на этапе строительства, поскольку есть возможность сэкономить примерно в 1,5 раза. Но надежнее – с уже оформленным правом собственности», — считает аналитик компании DOKI Александр Скобкин. То есть, когда вся документация подписана, и застройщику срочно нужны деньги для начала строительных работ. В таком случае риски не велики, а экономия существенна.
Вину за рост цен многие возлагают на частных инвесторов, решивших купить вторую, третью квартиру. С частными инвесторами пытались бороться даже на государственном уровне, изменив систему налогообложения. Многие участники рынка склонны считать, что вред от частных инвестиций сильно преувеличен. Например, по мнению специалистов, в действительности частные инвесторы мало влияют на рынок, поскольку сначала основные жилищные массивы продают крупные компании, которые и формируют цены. Частные инвесторы, разумеется, не в состоянии конкурировать с гигантами. Они довольствуются крохами со стола великанов, и стараются продать свои квартиры в последнюю очередь, когда права собственности уже оформлены, а дом хорошо обжит.
До недавнего времени, по оценкам компании DOKI, примерно 30-50% квартир приобреталось в инвестиционных целях. Традиционная схема получения дохода в относительно короткий срок выглядит следующим образом: квартира покупается на стадии выхода на площадку, а продается уже после окончания всех работ и сдачи дома в эксплуатацию. Пика своего цена достигала после оформления права собственности. Правда, сейчас появился существенный нюанс: чтобы продажа квартиры не облагалась налогом, необходимо выждать не меньше трех лет. Подобный закон приняли, чтобы охладить инвесторов.
Некогда беспроигрышная схема, похоже, уже стала частью истории. Времена меняются, и сегодня в событиях на рынке ориентироваться не так просто. Как считает руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, московская жилая недвижимость перестала быть предметом спекуляций. Инвесторы, которые использовали квартиры как краткосрочный инструмент, уходят с рынка. Их место занимают те, кто делает ставку на «длинные» деньги, например, приобретают квартиры, чтобы обеспечить жильем подрастающее поколение, а пока – получать доход от аренды.
Без дилетантов
Как отмечают участники рынка, время дилетантов прошло. Операции с недвижимостью по-прежнему приносят неплохие деньги, но трезво оценить ситуацию могут только профессионалы.
«Инвестирование на рынке недвижимости остается прибыльным бизнесом, но в отдельных сегментах. Подобные вложения стали доступны только профессионалам рынка, способным просчитать все тонкости подобной операции. Инвесторам, плохо владеющим нюансами рынка, уже не удастся получить прибыль так легко, как это было в прошлом году: инструмент перестал быть массовым. В настоящее время наблюдается снижение доли инвестиционных покупок с 20% до 5-7%», — говорит руководитель аналитической службы Агентства недвижимости «МИАН» Алексей Кудрявцев.
Утешит инвесторов, может, разве что тот факт, что в ближайшей перспективе (конец 2007 г.-начало 2008 г.) возможно возобновление роста цен на московскую недвижимость в районе 10% в год, что сопоставимо с показателями инфляции (7-8% на 2007 г. по прогнозам Минэкономразвития).
«Что можно порекомендовать? Своего рода «штучный товар». Некие квартиры, которых в принципе немного. И речь не только об элитных новостройках. Например, очень хорошим спросом пользуются большие (от 100-120 кв. м) квартиры на Фрунзенской набережной, в известных старых домах на Поварской улице, в переулках Арбата, на Чистых прудах. Но это достаточно крупная инвестиция – от 100 кв. м при цене «квадрата» примерно по $15 тысяч. Так что общая сумма будет начинаться от $1,5 миллиона.
Второй вариант – дома бизнес-класса. Только построенные или находящиеся на различных этапах строительства. Что-то не сверхэлитное, не в суперместах, но все равно в пределах традиционно престижного сектора Москвы – запад, юго-запад. Такие квартиры всегда будут оставаться ликвидными, никакого снижения цен на них не ожидается. Цены на них $6-9 тысяч за 1 кв. м, площади начинаются от 80 кв. м. Так что такая инвестиция – где-то от полумиллиона», — говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город».
С тем, что больше всего растут в цене бизнес-класс и элита-класс согласны практически все эксперты. При этом наиболее ликвидными по-прежнему остаются самые дешевые «однушки». На них, правда, рост цен остановился в первую очередь. В результате перед частными инвесторами стоит дилемма – что лучше: купить квартиру, которая может подорожать на 50%, но непонятно когда удастся сбросить ее с рук, или ликвидную, но с небольшими показателями доходности?
Купить, чтобы сдать
Проверенный способ — срочно сдать квартиру в Москве или любом другом городе в аренду. Мечта многих россиян стать рантье, разжиться еще одной-двумя квартирами и жить на доходы с аренды. Впрочем, и тут не все так просто.
«Аренда принесет не столько быстрые, сколько «длинные» деньги, обеспечивая собственнику стабильный ежемесячный доход. Однако при сегодняшних ценах и арендных ставках квартира может окупаться очень долго, — говорит Александр Скобкин. – Даже учитывая рост арендных ставок, покупать квартиры ради того, чтобы потом сдать, – экономически не выгодно. Другое дело, что и продавать квартиру, доставшуюся по наследству, вместо того, чтобы отдать ее в аренду, торопиться не стоит.
Тем же, кто во что бы то ни стало хочет заработать на перепродаже недвижимости, сегодня советуют обратить внимание не на городские квартиры, а на загородную недвижимость. Но, как считает Валерия Родионова, прежде чем вкладывать деньги, следует тщательно изучить рынок, а лучше посоветоваться с профессионалами — среди множества доступных объектов далеко не все могут оказаться прибыльными.