Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 23 августа 2007 г. 22:34
Публикация в газете: №34 (657) от 23 августа 2007 г.

Арендный бизнес: делиться надо!

Арендный бизнес: делиться надо!

Для многих москвичей сдача квартиры в аренду – стабильный источник пополнения семейного бюджета. Правда, закон настаивает: получаешь доход – делись, то бишь плати налоги.

Бессмертные 13 процентов...

До последнего времени добровольцев, готовых часть полученных от постояльцев денег перечислять в бюджет, было немного. Но сейчас всерьез заговорили об ужесточении мер к неплательщикам налогов от сдаваемых в аренду квартир.

Собственники сдающихся квартир сталкиваются порой с тем, что заплатить налог, оказывается, не так-то просто. В некоторых налоговых инспекциях их заставляют регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей.

На самом деле, с точки зрения закона (и судебная практика это подтверждает), в ряде случаев достаточно просто платить подоходный налог в размере 13 процентов, не регистрируясь в качестве индивидуального предпринимателя.

Кстати, о судебной практике. Например, налоговая инспекция попыталась в принудительном порядке поставить на учет в качестве предпринимателей лиц, сдающих жилье в течение нескольких месяцев. Суд же пришел к мнению, что обязательность регистрации сдающих квартиры в качестве предпринимателей наступает лишь тогда, когда присутствуют несколько моментов.

Во-первых, человек сдает в аренду не одну, а несколько квартир.

Во-вторых, он делает это систематически. Как минимум, год или несколько лет подряд. То есть получает систематический предпринимательский доход. Если владелец недвижимости планирует получать систематический доход от сдачи ее в аренду, то в этом случае возникает необходимость зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. А если у собственника квартиры жизнь сложилась так, что он уехал на полгода, пустил квартирантов, потом вернулся, снова стал жить в своей квартире, то предпринимательского дохода не возникает. Ведь доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, – «не систематический».

Молчание – знак согласия

Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ. Ее можно распечатать с сайта налоговой инспекции или взять непосредственно у налоговиков.

Есть нюанс. При заполнении декларации по форме 3-НДФЛ владелец сдающейся квартиры обязан показать все доходы в совокупности, а не только полученные от аренды. Если человек работает, то со всех мест работы нужно собрать справки 2-НДФЛ, объединить в декларацию и подать в инспекцию.

Процесс рассмотрения декларации следующий. В течение трех месяцев после подачи она проверяется налоговой инспекцией. Если за это время никаких дополнительных требований от налоговой не пришло, считается, что доход принят. Собственник сдаваемой квартиры может смело идти и платить налог.

Искусство подать декларацию

Сейчас существует три способа подачи декларации:

Первый – личная явка человека или его доверенного лица в налоговую. Второй – отправление по почте. Третий (малораспространенный) – электронное отправление.

Если налоговики нашли ошибку или неточность в декларации, то в течение трех месяцев придет письмо с просьбой разъяснить, уточнить, добавить дополнительные документы. Если с декларацией все в порядке, ответа от налоговиков не будет.

Налоговое законодательство не обязывает инспекцию выдавать в письменной форме положительные решения о приеме декларации. «Бумаги» выдаются только при отрицательном результате проверки.

Если декларация принята, владельцу сдающейся квартиры необходимо пойти в налоговую, взять там квитанцию и оплатить налог.

Чего не ведает Фемида

Какой по длительности доход признается регулярным, законом не определено. Но если собственник сдает несколько квартир на протяжении нескольких лет, то он должен быть зарегистрирован как предприниматель. Иначе его доходы могут быть расценены как незаконные. А полученные таким способом деньги должны быть удержаны в полном объеме.

Регистрироваться как предпринимателю или нет, каждый владелец сдаваемых квадратных метров должен решить самостоятельно, оценив свою ситуацию. Во-первых, посчитать, сколько у него сдающихся квартир. Во-вторых, вспомнить, как давно он занимается этим делом и может ли налоговая инспекция проследить длительность сдачи в аренду.

Всякое лыко в строку

Говорят, будто соседские доносы пока не актуальны. Тем более что едва ли не на каждой лестничной площадке найдется квартира, где живут арендаторы. Если они не «достают» соседей вызывающим или подозрительным поведением, то большинству безразлично, кто квартирует за стенкой. Ведь завтра в ситуации арендодателя может оказаться практически каждый. Например, изменилось семейное положение. Жена переехала к мужу или наоборот, квартира освободилась. Учитывая, что московская аренда – дело весьма доходное, квартира будет сдаваться.

И все-таки, если сигнал налоговикам поступил, можно ли только на его основании заставить сдающего квартиру человека платить налоги? Закон гласит: письмо от соседей – лишь повод для начала налогового расследования. О том, что человек сдает квартиру в аренду, должны быть собраны документальные доказательства. Но если дело доходит до суда, сведения свидетелей-соседей, конечно, могут быть приняты во внимание.

Куда пойти? С чего начать?

Если квартира сдается физическим лицам

Если у собственника сдаваемого жилья нет желания регистрироваться в качестве предпринимателя, он все равно должен исполнить налоговые обязательства. По истечении каждого года в период с 1 января по 30 апреля положено подать налоговую декларацию, заполненную по форме 3-НДФЛ. Затем до 15 июля следующего года необходимо заплатить налог по ставке 13 процентов от полученного дохода.

Если арендует фирма

Не надо простаивать часами в налоговых инспекциях для подачи декларации о доходах, если арендатор квартиры – лицо юридическое, то есть какая-то компания. В этом случае юридическое лицо становится налоговым агентом арендодателя. Оно имеет право платить налоги за собственника снимаемой квартиры. То есть каждый раз при оплате аренды квартиры компанией из денег собственника жилья удерживается 13 процентов. Эти деньги переходят в бюджет. Для подтверждения выполнения налоговых обязательств владельцу сдающейся недвижимости необходимо лишь взять справку о доходах, заполненную по форме 2-НДФЛ, в арендующей квартиру компании.

В случае, если арендатор не удержал налог, необходимо подать декларацию до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход.

Как достигнуть минимума

Законных способов минимизировать налогообложения при сдаче квартиры сейчас два:

Способ первый. Применение налоговых вычетов. Они уменьшают налогооблагаемую базу. Налоговых вычетов много, один из них – имущественный. При сдаче квартиры в аренду доход можно уменьшить на сумму профессионального вычета. Примером профессиональных вычетов могут служить расходы, которые несет арендодатель на содержание квартиры. К профессиональным расходам арендодателя можно отнести затраты на оплату коммунальных платежей, на ремонт, произведенный в квартире. Но каждый раз при подаче декларации эти расходы приходится обосновывать и доказывать. Иногда дело доходит до суда. Судебная практика по признанию расходов на ремонт и оплату коммунальных платежей при сдаче квартиры в аренду – положительная.

Способ второй. Зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель, можно платить не 13 процентов, а всего лишь шесть – от доходов, полученных при сдаче квартиры.

Налоговый кодекс позволяет предпринимателям работать по так называемой упрощенной системе налогообложения. Индивидуальный предприниматель выбирает сам для себя режим налогообложения из трех вариантов.

Первый – общий режим налогообложения. Он предполагает налог на прибыль – 24 процента, НДС – 18 и 13 процентов – от своего личного дохода. Тем, кто сдает квартиру в аренду, этот режим не выгоден.

Есть два упрощенных варианта. В одном случае с разницы между доходами и расходами удерживается 15 процентов. В другом (налогообложение предпринимателей) – шесть процентов от всех полученных доходов.

Затраты на регистрацию предпринимательской деятельности невысокие. Человеку нужно получить специальную форму в налоговой инспекции, нотариально заверить свои подписи на заявлении и подать в налоговую инспекцию. Также необходимо подать заявление о выборе режима налогообложения (этот режим определяется именно в момент регистрации). Единственное неудобство для предпринимателя – он отчитывается не раз в год, а четыре (ежеквартально). Зато экономия очевидна.

Подготовила Наталья Агафонова при поддержке аудиторской компании «АЖУР-Аудит»

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.