Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 23 августа 2007 г. 08:57
Публикация в газете: №34 (657) от 23 августа 2007 г.

Мертвый сезон

Мертвый сезон

Конец лета не внес существенных изменений в ситуацию на рынке недвижимости. Если, конечно, не считать того, что к августу сократилось количество выставленных на продажу квартир.

Цены замедлили бег

– Объем предложений за июль еще сократился и составил немногим менее 17 500 жилых помещений, – говорит руководитель компании «САВВА» Константин Апрелев. – Все это свидетельствует о том, что многие просто снимают квартиры с продажи. Причин несколько. Кто-то, к примеру, решил не связываться сейчас с квартирными делами и спокойно провести отпуск, кто-то просто не хочет продешевить. Он же читает сообщения в СМИ о том, что осенью цены вновь пойдут вверх...

Кроме того, в июле, по данным аналитического центра компании «Домострой», в Москве на вторичном рынке замечено замедление темпов снижения стоимости квадратного метра. Это связано с тем, что альтернативные сделки на вторичном рынке составляют примерно 70% от общего объема. Продавцы таких квартир не готовы значительно снижать цены. Потому что, продавая свое жилье, человек рассчитывает на вырученные деньги приобрести другое, улучшив жилищные условия. А в случае значительного снижения он не сможет подобрать приемлемый вариант. Вот цены и замедлили бег.

Надеются и выжидают

Но, похоже, период падения цен заканчивается. Такого взгляда придерживаются многие аналитики. По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, стагнация на московском рынке продолжается достаточно долго, и если бы существовали реальные предпосылки для более существенного снижения цен, оно бы уже произошло. Однако нынешняя экономическая ситуация, рост доходов и накоплений населения (особенно в Москве), а также доступность ипотеки не позволяют квадратному метру подешеветь существенно.

С другой стороны, продолжает накапливаться отложенный спрос. Пока многие занимают выжидательную позицию, надеясь на снижение цен и скидки. Однако, как показывает практика, подобное состояние не может сохраняться долго. По мнению О. Репченко, постепенная активизация рынка может наступить с окончанием лета и началом осеннего сезона. Но об этом можно будет более определенно судить лишь по итогам августа.

Согласны на скидку

Немного иной взгляд на ситуацию у генерального директора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина. Он считает, что снижение цен на «дешевое» жилье в июле продолжилось. Да, динамика цен предложения на вторичном рынке по итогам июля, на первый взгляд, неожиданна. И некоторыми может быть ошибочно воспринята как основание для заявлений о возобновлении роста цен. Однако, прежде чем делать такие выводы, необходимо учесть, что средние цены предложений – лишь один из индикаторов состояния московского рынка. Ведь цены реальных сделок уже десять месяцев ниже цен предложений.

Как отмечает руководитель департамента вторичного рынка компании «Рескор» Вадим Мартыненко, на рост цен все участники рынка недвижимости реагируют одинаково, а вот на снижение – каждый по-своему. Продавец не может смириться с тем, что еще вчера его квартира стоила $200 000, а сегодня он должен отдать ее за $185 000. Хотя такой продавец, наверное, начисто забыл, что три года назад купил ее за $60 000.

Так стоит ли продавцам ждать осени? Будет ли рост цен по итогам года на 15–20% – бабушка надвое сказала. Хотя, считают некоторые аналитики, на рынок уже в сентябре начнут воздействовать как отложенный спрос, так и отложенное предложение. Однако отложенный спрос может оказаться не столь значительным, как того ожидают продавцы.

Не стоит также забывать одну простую истину: «осеннюю ситуацию» вполне могут спровоцировать риэлторы и близкие к ним аналитики. Крупным компаниям проще и выгоднее вложить деньги в пиар того, что цены осенью будут расти (мол, покупайте квартиру сейчас), чем снизить цены на несколько процентов. И такие атаки в СМИ уже можно наблюдать. При всем этом публика у нас стала более грамотная и опытная, она уже не торопится бежать сломя голову со своими кровными по первому зову риэлторов...

Тоже сдерживающий фактор

Президент РФ внедряет в умы мысль о том, что жилье должно быть доступным. Если чиновники будут противоречить этому (и по обыкновению брать огромные «откаты»), то вполне могут потерять теплое место. Поэтому они пока скромно молчат. Ну а если пласт потенциальных покупателей не сдвинется с мертвой точки, то осень, как и лето, пройдет спокойно. Оживление, безусловно, будет, но оно не перерастет в ажиотаж.

Поэтому будем надеяться на благоразумие наших сограждан. А также на осторожность чиновников высшего звена, которым даже за хорошие «откаты» сейчас рисковать не хочется.

Вениамин Вылегжанин

БЛИЦ-ОПРОС

Рынок недвижимости замер в ожидании. И продавцы, и покупатели ждут осени. Но оправдает ли она их надежды? Вот что по этому поводу думают профи.

Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002»:

– На рынке наблюдается явная стагнация. С одной стороны, на него выходят новые продавцы со своим товаром (квартирами). Причем на рынок выходят как обычные продавцы, которые продают квартиру в силу того, что им нужны деньги, так и продавцы, пытающиеся «скинуть» неликвидную квартиру. С другой стороны, покупатели не очень спешат приобретать эти квартиры. Они ждут, когда жилье еще просядет в цене. Эта ситуация наблюдается аналитиками уже девять месяцев.

За это время, по нашим подсчетам, на рынке накопилось примерно 18 тысяч неликвидных объектов. Если учесть, что при нормальном функционировании рынка парк продающихся квартир составляет в месяц 25 тысяч, то цифра в 18 тысяч неликвидов выглядит достаточно угрожающей. Именно эта масса нераспроданных квартир и тянет цены вниз.

Что касается ликвидных квадратных метров или тех продавцов, которые реально настроены продать квартиру, то здесь для покупателей имеется хорошая возможность торга. Снижение фактической цены достигает иногда 10%.

Даже сильно нашумевшая эпопея с увеличением доли города под социальные нужды никакого влияния на рынок не оказала. Чтобы скопившийся инвентарь куда-нибудь «разошелся», потребуется, во-первых, рост стоимости квартир на уровне не менее 2% в месяц, во-вторых, время – три-четыре месяца. Пока не распродастся хотя бы половина «балласта» в виде неликвидного жилья, рынок вперед не пойдет.

Поэтому можно сделать вывод: в ближайшие месяцы изменений на рынке не произойдет. Продолжится все та же дифференциация цен по сегментам жилья. Эконом-класс будет дешеветь с темпом не меньше 1% в месяц. Бизнес-класс – топтаться на месте, а элитный сегмент – прирастать на 1,5–2% ежемесячно.

Вадим Мартыненко, руководитель департамента вторичного рынка компании «Рескор»:

– Многие продавцы просто не понимают ситуации и упорно стоят на своем. А покупатели платить большие деньги за низкокачественное жилье тоже не хотят, но улучшить жилищные условия желают... Поэтому спрос накапливается.

Многие уверяют, будто осенью цены пойдут вверх. Но это мнение субъективное. В ожидании осени сотни продавцов сняли квартиры с продажи. По этой же причине они порой не уступают реальному покупателю. Мы, мол, очень скоро дороже продадим. Только еще не известно, получится у них это или нет.

На мой взгляд, кто раньше уступит, тот дороже продаст.

Наталья Петрушина, эксперт по вторичной недвижимости АН «Кутузовский проспект»:

– То, чего все ждали, неизбежно и плавно наступило. Теперь о предсказуемости или непредсказуемости рынка гадать не приходится: мы наблюдаем ситуацию стабилизации.

По ожидаемым прогнозам, состояние сентябрьского рынка значительно улучшит настроение его участников. И продавцы, и покупатели, уже сейчас, убедившись в том, что стабильный торг снова имеет место, смело и без опасений соглашаются на проведение сделок. Специалисты утверждают: на рынке вновь оживляется интерес тех, кто в период нестабильности был вынужден на время его отложить.

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.