Свистать всех… в ТСЖ
По замыслу законодателей, товарищества должны были заменить ДЕЗы, ЖЭКи и другие структуры, приняв на себя управление многоквартирными домами и их эксплуатацию. Что из этого получилось?
Собака и ее хвост
Процесс не пошел. ТСЖ созданы только в трех процентах старых домов. Благодаря недостаткам закона инвесторы и застройщики с удовольствием создают ТСЖ в новостройках – им они передают свои же дома. Через «ручного» председателя можно не только всучить дом с недоделками, но и годами доить собственников, прикрываясь ТСЖ. Переизбрать правление в 350-квартирном доме практически невозможно. Суды жалобы членов ТСЖ на правление и председателя не принимают и не рассматривают, отправляя жалобщиков к Уставу.
Есть, конечно, и успешные ТСЖ. Но их немного. Об их председателях и активистах можно писать повести и рассказы. Это воистину героические люди, преодолевшие неимоверные препятствия на пути к самостоятельности. Секрет успеха – в безоговорочной поддержке председателя и правления ТСЖ всеми собственниками жилых помещений. В преуспевающих ТСЖ неукоснительно соблюдается принцип: «Собака виляет хвостом, а не хвост собакой». Это означает, что председатель и правление ТСЖ держат в курсе событий всех собственников, а собственники оперативно отвечают на все запросы председателя и правления, изъявляя свою волю в опросных бюллетенях.
В неуспешных товариществах все наоборот – от «хвоста» у «собаки» сплошная головная боль. Председатель сам все решает, правление при этом не всегда присутствует, а собственники должны исполнять его волю.
Большинство товариществ не смогли самостоятельно содержать дома, придомовые территории, платить налоги, залезли в долги, а потому вынужденно заключили договоры на управление, обслуживание и ремонт домов с ДЕЗом или частными управляющими компаниями. Практически полностью распустили производственный персонал. Зарплату там получают только председатель и бухгалтер-кассир. Их работа сводится к выписке счетов, сбору платежей, но и эти функции в большинстве случаев переданы в Единые информационно-расчетные центры (ЕИРЦ). Председатели стали фактическими представителями ДЕЗа в ТСЖ, так как именно ДЕЗ подает данные для расчета дотаций, которые получит на свое содержание то или иное ТСЖ.
При таком положении дел столичное правительство все же делает ставку на создание ТСЖ. Мэр Москвы уверен в их жизнеспособности. Собственники, по его мнению, не заинтересованы в создании ТСЖ, так как подвергаются очень жесткому налогообложению. По словам Юрия Лужкова, только для оформления ТСЖ собственникам требуется заплатить порядка ста тысяч рублей, а потом платить налоги: на прибыль, на землю, на общее имущество, налог на добавленную стоимость (НДС), единый социальный налог (ЕСН), производить отчисления в Пенсионный фонд, фонд обязательного медицинского страхования. Для этого он предлагает освободить вновь создаваемые ТСЖ от всех налогов минимум на пять лет.
Я не скептик, но все же…
Впрочем, собственникам, решившимся на создание ТСЖ, надо подумать вот о чем.
Во-первых, пока не стоит создавать ТСЖ, если стоит вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом. Но готовиться к тому, что рано или поздно законодательство о товариществах собственников жилья перепишут, надо.
Во-вторых, экономически оправдано создание ТСЖ, если в нем не менее 500–600 квартир. Значит, надо объединить несколько многоквартирных домов.
Правление и председатель ТСЖ работают чуть ли не на общественных началах, получая денежную компенсацию в размере 6–8 тысяч рублей в месяц. Полноценную заработную плату в 12–18 тысяч рублей в месяц получают только электрики, слесари, плотники, дворники, уборщики подъездов, диспетчеры, консьержи, рабочие строительных специальностей и их бригадиры общим числом до 16 человек.
Все ТСЖ сталкиваются с организационными и управленческими трудностями. Товарищество как юридическое лицо образовано сотнями учредителей и вступивших в него членов. Собрать их даже раз в год на общее собрание – проблема из проблем. Отсюда нелегитимные решения, фиктивные протоколы, массовые нарушения устава, превышения полномочий со стороны правления и председателя. Товарищества, созданные в отдельных домах с числом до 500 квартир, вынуждены или объединяться и нанимать профессионального управдома и профессиональный персонал, или заключать договор на обслуживание с управляющей компанией и передавать ей все бразды правления, что по большому счету равнозначно дискредитации идеи создания ТСЖ.