Откуда цены растут?
А также о том, какие факторы влияют на их повышение, размышляет президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева
Лучше быть богатым, но здоровым…
– Надежда Борисовна, СМИ все чаще утверждают, будто программа доступного жилья свелась… к росту цен на квадратные метры. И существенную роль в этом процессе якобы играет ипотечное кредитование. Насколько известно, вы не разделяете этой точки зрения. Хотелось бы услышать аргументы.
– В международной практике термин «доступность жилья» означает возможность его приобретения. А это зависит от ряда факторов: стоимости, процентной ставки ипотечного кредита, совокупного дохода семьи, которая вознамерилась улучшить жилищные условия. Прибавим к этому размер налога на недвижимость, плату за жилищно-коммунальные услуги, страховые выплаты и т.д. При всем том важнейший фактор, влияющий на доступность жилья, – доходы населения: люди с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения недвижимости, но и легче получить кредит.
Данные исследований Фонда по субъектам Российской Федерации подтверждают такую зависимость: наибольший объем кредитов выдается в регионах с высокими доходами населения. При этом непосредственное влияние ипотечного кредитования на цены (в силу его незначительной доли на рынке) не существенно. Согласно оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, доля сделок с ипотечными кредитами в первом полугодии 2006-го составила шесть процентов от общих объемов сделок. В 2005-м – четыре.
Более существенный фактор, влияющий на доступность, – предложение жилья, в том числе на первичном рынке. Поскольку при росте доходов населения увеличивается платежеспособный спрос на жилую недвижимость, то в условиях значительной монополизации рынка строительства жилья наблюдался рост цен. Например, в 2004 году среднедушевые денежные доходы возросли на 24 процента, а ввод жилья увеличился только на 12–13. Цены между тем выросли на 28 процентов.
Еще больший контраст наблюдался в 2005-м. Денежные доходы выросли на 25 процентов, ввод жилья – на 6, а цены – на 22. В 2006-м: рост доходов – 24 процента, рост ввода жилья – 16, рост цен на жилье – 40. Вот где собака зарыта.
Коэффициент доступности
– Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» потребовала адекватных методов оценки достигнутого. Так появился коэффициент доступности жилья. Что он отражает?
– Всего лишь соотношение доходов населения и цен на рынке жилья. Рассчитывается коэффициент как соотношение средней стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднегодового дохода семьи из трех человек. Чем коэффициент меньше, тем, следовательно, семья быстрее и легче купит квартиру. В 2004 году такой коэффициент для России был равен 4,3, в 2005-м – 4,2, а в 2006-м он вырос до 4,7 (как известно, в 2006 году цены на жилье росли значительно быстрее, чем доходы населения), то есть значение этого показателя ухудшилось.
Основная наша проблема – монополизированный рынок строительства жилья. Как следствие – мало строим. Об этом говорят цифры: максимальный ввод жилья в эксплуатацию был достигнут в 1987 году – 76,4 млн. кв. метров; низшая точка – 2000 год: 30,3 млн. В 2004-м, когда объявили о подготовке национального проекта, построили 41 млн. В 2006-м вышли на отметку 50,6 млн. кв. метров. Цель национального проекта – к 2020 году возводить по 80 млн. кв. метров жилья в год, то есть фактически достичь уровня 1987 года. Так что нельзя сказать, что цель слишком амбициозная.
– Не стоит забывать о таком важном показателе, как доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, то есть ипотечного кредита…
– В 2004 году программа начиналась с девяти процентов – столько семей имели доходы, которые могли бы позволить взять ипотечный кредит для приобретения стандартной квартиры. В 2006-м доля таких семей выросла до 19 процентов. На мой взгляд, фантастический результат, несмотря на рост цен.
Вывод: доступность жилья медленно, но увеличивается за счет ипотечного кредитования, за счет роста реальных доходов населения и улучшения условий кредитования.
Увы, ипотечный кредит недоступен для семей со средними доходами – вот где проблема. И не стоит пенять на ипотечное кредитование – оно делает доброе дело, повышает доступность жилья для населения. Нужно больше строить – адекватное предложение жилья позволит стабилизировать рост цен, сделать квадратные метры более доступными.
В подтверждение своей позиции сошлюсь на мнение старшего вице-президента ОАО «Внешторгбанк» Андрея Сучкова, высказанное на одной из дискуссий, которая проводилась Фондом по этому вопросу. Когда доходность равна 100 процентам, как это было в строительстве лет десять назад, исчезают стимулы менять структуру, увеличивать объемы. В строительстве, по его мнению, сформировалась олигапольная структура (т.е. на этом рынке работают несколько крупных компаний, которые эффективно делят его между собой). Это приносит его участникам очень высокие доходы, и они делают все, чтобы такую структуру закрепить, не допустив на рынок других участников.
Но ситуация меняется. В строительство приходят новые лица, которые иначе выстраивают бизнес. В прошлом году объемы сданного жилья увеличились на 16 процентов. В первом квартале нынешнего года – в полтора раза по сравнению с тем же периодом прошлого. Есть основания говорить о признаках строительного бума, который сегодня стимулируется спросом.
Диспропорция, не позволявшая ипотеке стать реальным стимулом повышения доступности жилья, начала сглаживаться. Многие аналитики преисполнены оптимизма. И не потому, что в Москве цены на жилье остановились. Думаю, ситуация на рынке жилья свидетельствует о начале становления нормальной экономической взаимосвязи спроса и предложения…
Потребности и возможности
– Нет сомнений: с каждым годом строить будут все больше, но остается вопрос качества новостроек.
– Всем хочется иметь жилье лучшего качества и большего размера. Но в психологии западного человека всегда присутствует фактор цены. Он не будет рассказывать о своих желаниях. Если спросить, удовлетворен ли он жилищными условиями, то он скажет: «Я нашел хорошую квартиру за 1500 долларов», имея в виду, что может арендовать жилье не выше, чем на эту сумму. И никогда не заявит, что хотел бы иметь дорогой особняк.
Если задают такие же вопросы россиянам, то они чаще ориентируются на свои потребности, а не на возможности. И не думают о том, что у них нет денег на лучшее жилье большего размера.
С другой стороны, желанию иметь квартиру большего размера все чаще сопутствует неспособность платить за него в дальнейшем. Человек, покупая жилье, сталкивается с тремя проблемами: сколько придется тратить на обслуживание и управление, сколько – на отделку жилья, сколько – на обстановку. Суммируя и сопоставляя эти факторы, он начинает понимать, что золотая середина не в метрах.
Теперь – собственно о качестве. На мой взгляд, по уровню дохода у нас неплохое качество жилья. Советская система позволяла строить, в общем и целом, довольно хорошо. Сегодня, к сожалению, застройщик не заинтересован строить качественно. Жилье, которое возводится сейчас, по своим характеристикам хуже, чем жилье, строившееся в советское время. Это нам еще аукнется…
Стоит ли покупать впрок
– Надежда Борисовна, есть такое понятие – инвестиционный спрос. Так говорят о жилье, которое куплено с целью сохранения капитала (или, что не редкость, с целью спекулятивной перепродажи). По оценкам специалистов, инвестиционный спрос в прошлом году составил до 30 процентов от объема всех сделок. О чем это говорит?
– Точных данных об объемах инвестиционных покупок жилья, к сожалению, нет. Сошлюсь на оценку ситуации вице-президентом Российской гильдии риэлторов Константином Апрелевым. По его данным, в 2006 году до 30 тысяч квартир в Москве было приобретено с инвестиционными намерениями. Это, правда, вовсе не значит, что все они будут проданы. Срок экспозиции – время нахождения объекта продажи на рынке предложений – постоянно растет, и составляет сегодня 71 день. По-видимому, мы подходим к ситуации кризиса 2004 года, когда рынок «встал» и только к весне 2005-го начал раскачиваться.
Похоже, сейчас нет главного: мотивации приобретения недвижимости по текущей стоимости, потому что она может принести всего три процента годовых. Жилье бизнес-класса приносит четыре процента. Элитное – те же три, как и «хрущевки». Получается, нет смысла вкладывать в квартиры деньги для извлечения прибыли.
Каждому – по метру…
– Появились ипотечные брокеры, активно действующие на рынке. Агентства предлагают квартиры с ипотечным кредитом. Более того, в крупных агентствах говорят, что сегодня у них две трети сделок проходят с ипотекой. Похоже, ипотечный рынок развивается?
– И, тем не менее, повторю еще раз: будущее рынка жилья во многом зависит от того, сможем ли мы демонополизировать строительство. Исходя из лозунга президента – строить в расчете на человека один кв. метр в год, – это становится ключевым. В ситуации монополизированного строительного рынка все упирается в простой вопрос: кто захочет снижать цены? Поэтому либо будет затоваривание, либо не станут строить. А вот когда есть конкуренция на рынке, тогда хочется давать самые оптимистичные прогнозы.
Заметно улучшить положение могла бы также реновация существующего в России жилищного фонда. Но мы не занимаемся его поддержкой, тем самым снижаем возможности рынка жилья. Повернись федеративное правительство лицом к этой проблеме, на рынок могло бы выходить вполне приличное вторичное жилье, и потребность в новом строительстве не была бы такой жгучей, а цены – такими заоблачными…