Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 26 июля 2007 г. 22:08
Публикация в газете: №30 (653) от 26 июля 2007 г.

На всякого мудреца довольно 53-й статьи

На всякого мудреца довольно 53-й статьи

«Моя престарелая мама получает субсидию на уплату услуг ЖКХ, поскольку живет одна в однокомнатной квартире. Каждый год по весне мы забираем старушку на дачу, она проводит там все лето. Но как быть теперь, когда для подтверждения субсидий нужно являться в органы соцзащиты два раза в год? Наша дача очень далеко от Москвы, и возить маму обратно в город нам не по силам. Можно ли в теплое время года эту процедуру провести без ее участия – по доверенности или еще как-нибудь? Светлана Васильева».

– Порядок оформления субсидий регламентирован постановлением правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». Согласно п. 8 этого документа, все вопросы, возникающие относительно получения и подтверждения субсидий, могут решать как сами заявители, так и граждане, которые уполномочены ими на основании доверенности, оформленной в соответствии с законодательством.

Правовые основы представительства и сам порядок оформления доверенности изложены в главе 10 Гражданского кодекса РФ. Доверенность – это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Оформить доверенность можно у любого нотариуса, заплатив госпошлину.

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом. Доверенности военнослужащих в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, а также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, может заверять командир (начальник) части, соединения, учреждения или заведения.

Доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверяются начальником соответствующего места лишения свободы. А доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях соцзащиты населения, удостоверяются администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Также доверенность можно заверить в жилищно-эксплуатационной организации или по месту работы. Правда, такая доверенность не имеет юридической силы, равной нотариальной.

На основании ст. 186 Гражданского кодекса РФ, срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее заключения. Так что оформляйте доверенность и действуйте в интересах своей престарелой матушки.

Совсем бесплатно не получится

«Я пенсионерка, хочу подарить квартиру внуку. Однако с меня затребовали обязательное нотариальное удостоверение договора дарения. Я плохо понимаю, что это такое, но узнала, что цену за подобную услугу мне не потянуть, а дети только начали работать. Подскажите, так ли важна и нужна данная процедура? Чем она обоснована? И как узнать подлинную стоимость навязываемой услуги?
Василиса Новоселова».

– Основным документом, который регламентирует деятельность нотариусов, являются Основы законодательства РФ о нотариате.

О правилах, порядке заключения и оформления договора дарения можно узнать в главе 32 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 574 этого кодекса, договор дарения недвижимого имущества обязательно должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Следовательно, удостоверять договор дарения у нотариуса нужно не всегда.

Согласно ст. 22 вышеуказанных Основ, за совершение действий, для которых законодательством РФ не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается определенный нотариальный тариф. В вашем случае (подпункт 4 п. 1 ст. 22.1 Основ) его должны взять за удостоверение договора, предмет которого подлежит оценке. Размер тарифа в зависимости от суммы договора: до 1 000 000 руб. – 0,5 процента суммы договора (но не менее 300 руб.); от 1 000 001 руб. до 10 000 000 руб. включительно – 5000 руб. плюс 0,3 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей – 32 000 рублей плюс 0,15 процента суммы договора, превышающей 10 000 000.

Порядок государственной регистрации договора дарения определен федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 16 этого документа, госрегистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им лица при наличии у него нотариально заверенной доверенности (если иное не установлено федеральным законом).

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. А также документ, который подтверждает уплату госпошлины (подпункт 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ – 500 руб.). Список необходимых для госрегистрации документов можно уточнить в управлении Федеральной регистрационной службы по вашему округу. Останется только грамотно составить договор дарения.

Только три месяца

«Был суд, который вынес решение: половина доли собственности однокомнатной квартиры достается бывшему мужу, половина – мне и моей несовершеннолетней (десять лет) дочери. Экс-супруг зарегистрирован и живет в другом городе, он планирует свою половину продать, предлагая мне ее выкупить по явно завышенной цене. Можно ли что-нибудь сделать в такой ситуации для нашей защиты, ведь жить с чужим человеком, хранить вещи, оставлять ребенка в однокомнатной квартире без догляда будет просто нереально?
Ирина Долгалева».

– В подобной ситуации есть только один выход, если, конечно, вы хотите владеть квартирой единолично, без посторонних лиц, – это выкупить долю бывшего мужа.

Реальный раздел отдельной квартиры в жилом доме допустим лишь в том случае, когда есть техническая возможность передать истцу изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, санузла, коридора и др.), возможно оборудовать отдельный вход. В противном случае по просьбе истца суд вправе определить порядок пользования квартирой.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Сделку купли-продажи доли вы можете оспорить, потребовав перевести на себя права и обязанности покупателя по договору в течение трех месяцев со времени, когда узнали о нарушении своих прав.

Признают недействительным

«Подскажите, что делать. Отслужив в армии два года, в начале 2007-го я вернулся домой и узнал, что сестра приватизировала квартиру без меня и продала ее каким-то людям. Я против этого, поскольку мне просто негде жить. Каким образом можно признать договор купли-продажи квартиры недействительным?
Андрей Васильев».

– Договор купли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда. Признание его недействительным влечет за собой признание недействительными и всех последующих договоров отчуждения этой квартиры.

Договор приватизации может быть признан недействительным в том случае, если в него не были включены лица, имевшие право на участие в приватизации квартиры. Чаще всего это лица, которые выбыли из квартиры временно. Например, как в вашем случае, когда гражданин был «выписан» из квартиры в связи с призывом в армию либо выездом на учебу в другой город.

По жилищному законодательству такой гражданин имеет полное право на жилье, в котором был зарегистрирован ранее и из которого выбыл временно. Это лицо имеет право и на участие в приватизации жилья. Договор приватизации квартиры, в которой такой гражданин был «прописан», заключенный без его участия, может быть признан недействительным. Соответственно, и договор купли-продажи такой квартиры признается недействительным. При этом учтите, что срок исковой давности для предъявления подобных требований составляет три года.

Пять лет давно прошло

«Можно ли считать раздел лицевого счета в период, когда «был жив» старый ЖК РСФСР, действием, которое привело к намеренному ухудшению жилищных условий? Законно ли на этом основании отказывать в постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий?
Лана Аксенова».

– Ответ на ваш вопрос содержится в недавнем определении Конституционного суда РФ от 19 апреля 2007 г. № 258-0. Оно еще раз подчеркивает следующее положение. Согласно ст. 53 нового Жилищного кодекса, граждане, совершившие действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Аналогичная норма содержится в ст. 10 закона столицы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». При этом, в соответствии со ст. 72 (пункт «к» части 1) Конституции РФ, в ней конкретизированы положения ст. 53 Жилищного кодекса РФ о последствиях намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий.

По смыслу ст. 53 Жилищного кодекса, ограничения в постановке граждан на учет нуждающихся допустимы лишь в случае, если гражданами совершались умышленные действия с целью искусственно ухудшить жилищные условия. Цель понятна: требовать участия со стороны органов государственной власти и местного самоуправления в обеспечении их другим жильем.

При этом применение ст. 53 Жилищного кодекса и развивающих ее подзаконных нормативных актов должно осуществляться в системе действующего правового регулирования и во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ. А речь в нем, напомним, идет о следующем: «В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются».

Ответы подготовили юристы М. Бордукова, А. Андреянова, И. Павловская, К. Сафонова, В. Порубиновская, А. Маркова

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев