…Король, королевич, сапожник, портной…
Ипотечных программ и банков, предлагающих подобные кредиты, сейчас – великое множество. Но люди, надумавшие с помощью кредита решить жилищный вопрос, тем не менее сталкиваются с проблемами. На что стоит потенциальному заемщику обратить внимание, чтобы первый же поход в банк принес результаты?
Взглянем на выбор банка с позиций разных категорий заемщиков.
Доход «белый», «серый»… совсем неподтвержденный
По мнению руководителя отдела по связям с общественностью «ФОСБОРН ХОУМ» Юлии Поляковой, любому заемщику, прежде чем начинать походы по кредитным учреждениям, нужно обратить внимание на требования каждого конкретного банка к «белизне» дохода. Есть банки, которые принимают к рассмотрению заявки клиентов только с «белой» зарплатой и требуют официальное подтверждение дохода по форме 2-НДФЛ. Некоторые банки допускают к рассмотрению заявления клиентов с «серой» зарплатой и просят предоставить лишь справку о подтверждении дохода в свободной форме, заверенную на предприятии, где работает заемщик.
Но следует помнить, что ставки по кредитам в банках, как правило, разнятся в зависимости от вида дохода. Если в рекламе банковских программ написано: от 9% годовых, то наверняка эти условия лишь для тех, кто может подтвердить доход официально. Для «серых» заемщиков кредитные ставки повышаются в среднем на процент-полтора.
– Для того, чтобы разобраться во всем многообразии кредитных предложений, человеку, далекому от специфики ипотечного рынка, лучше всего обратиться за помощью к кредитному брокеру, которому известны все существующие программы всех кредитных организаций на рынке, – советует Юлия Полякова.
Зарплата небольшая
После стремительного взлета цен на недвижимость полтора года назад приобретение квартиры в столице даже с помощью ипотечного кредита стало доступным немногим. Ведь размер кредита напрямую зависит от величины дохода заемщиков. Не секрет, что сейчас для получения ипотечного кредита, достаточного для покупки жилья в столице или ближнем Подмосковье, суммарный доход заемщиков не должен быть ниже $2000. Есть ли выход у семей, получающих меньшую зарплату, которым необходимо решить квартирный вопрос?
– Таким семьям можно посоветовать тщательнее изучать предложения банков, – считает Юлия Полякова. – Лучше всего заемщику присматриваться к программам, где кредит выдается на максимально большой срок, чтобы ежемесячный платеж был как можно меньше. В случае увеличения дохода всегда можно погасить кредит досрочно, сэкономив на невыплаченных процентах.
Без московской «прописки»
Практически все банки декларируют, что готовы выдавать кредиты всем гражданам РФ вне зависимости от их постоянной регистрации. Но есть небольшой нюанс.
Да, действительно, многие кредитные организации охотно кредитуют людей, не имеющих постоянной регистрации в Москве. Но большинство банков для жителей не-столичных регионов значительно повышают процентные ставки. И все-таки проценты для немосквичей поднимают не все банки. Поэтому у людей, не имеющих постоянной регистрации в Москве или области, все-таки есть шанс найти ипотечную программу с невысокими процентами. Надо только тщательно анализировать банковские программы.
А семья – молодая
Об участии в ипотечных программах мечтают многие молодые семьи. Специалисты советуют этой категории заемщиков также брать долгосрочные кредиты. Кроме того, молодым семьям имеет смысл присматриваться к программам без первоначального взноса. Такое кредитование, например, предлагает Банк Москвы. Если семья успела накопить пусть даже небольшие деньги, то можно выбрать интересную программу с минимальным первоначальным взносом. Таких программ на ипотечном рынке сегодня существует немало. Если первоначальный взнос невелик или совсем отсутствует, то ежемесячный платеж будет выше, чем в случае, если за квартиру заплачено уже 20% или 30%. Но в то же время молодая семья будет избавлена от сложностей с накоплением средств на внесение первоначальной суммы за новое жилье.
Вместо маленькой большую?
Сейчас велика доля ипотечных кредитов, необходимых для того, чтобы поменять меньшую квартиру на большую. В этой ситуации для доплаты средства нужны меньшие, чем просто при покупке жилья. Поэтому интерес к таким видам кредитов повышен.
– Этой категории заемщиков важно, чтобы положительное решение о выдаче кредита было выдано банком в конкретные сроки и не затянулось на неопределенное время, – считает Юлия Полякова. – Иначе есть риск того, что квартира, в которой до сих пор проживал заемщик, будет отчуждена, то есть продана, еще до того, как будет одобрен кредит. Для того, чтобы точно знать, в какие сроки и при каких условиях заявка с максимальной вероятностью будет одобрена, а не бегать по банкам, опять же лучше взять в помощники брокера, который знает специфику работы каждого банка.
Если пока одинок…
Если доход высокий, банку в принципе все равно, кому выдавать кредит – семье или одинокому, но перспективному человеку. Для банкиров главное – величина дохода заемщика. Банкиры оценивают, позволяют ли доходы одинокому заемщику «влезть» в ипотеку, и на какую сумму.
Если доход недостаточен для получения необходимой для покупки квартиры суммы, то следует обратить внимание на банки, которые в качестве созаемщиков могут рассматривать не только супругов, но и других родственников. Например, многие банки готовы в качестве созаемщиков по ипотечному кредиту рассмотреть родителей заемщика.
…Или на пенсию скоро
Если перевалило за пятьдесят, то получить кредит будет непросто. Даже если банки рассмотрят такого человека в качестве заемщика, то возраст и связанные с ним риски непременно отразятся на проценте за страховку. Иногда страховые компании поднимают тарифы в два раза по сравнению со страхованием жизни и здоровья заемщиков в возрасте до 40 лет. Например, для заемщика в возрасте до 40 лет средний суммарный тариф по всем ипотечным рискам – 1,2%. Если за кредитом обращается человек в предпенсионом возрасте, то проценты по страховке могут вырасти до 2,5%. Но возможность найти ипотечную программу с оптимальными условиями есть и у этой категории заемщиков, считает Юлия Полякова. Ее совет людям предпенсионного возраста: оформлять ипотеку на детей.
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Директор по работе со стратегическими партнерами «Независимого бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов:
– У заемщика есть три пути выбора банка. Первый: действовать самостоятельно. То есть берем месяц отпуска, изучаем программы примерно 90 ипотечных банков Москвы с помощью Интернета, звонков в call-центры, пары-тройки подач документов (с ожиданием ответа неделю-другую).
Если времени на это нет, есть другой путь – написать все 90 банков на бумажке и, закрыв глаза, ткнуть куда-нибудь пальцем. Если доход позволяет рассчитывать на кредит, вам его дадут. Правда, можно упустить другие выгодные проекты и переплатить банкирам несколько десятков тысяч долларов за годы погашения кредита.
Конечно же, более быстрый и к тому же экономный вариант – это обратиться к профессионалам рынка, т.е. ипотечным брокерам.
Выбор банка похож на выбор продукта в магазине – ты хочешь, чтобы он был вкусным, недорогим и хранился подольше. Эти желания совпадают и у школьников, и у пенсионеров. При получении ипотечного кредита вопрос цены актуален для всех категорий заемщиков.
На вопрос, как следует выбирать кредитную программу разным категориям граждан, ответ один – нужно внимательно изучать условия кредитования каждого банка и подбирать оптимальную для себя программу или же обращаться к специалистам. Другого варианта нет.
НАШЕ МНЕНИЕ
Действительно, у любой категории заемщиков существуют два пути при подборе кредитной программы. Первый: обстоятельно и капитально с тетрадкой или ноутбуком самому изучить предложения всех банков и выбрать наиболее интересные именно для него. Но программа может казаться привлекательной, а поучаствовать в ней помешают какие-нибудь подводные камни. В любом случае человек, изучив ипотечный рынок, извлечет много полезного, узнает много новой информации, сможет в дальнейшем консультировать друзей, а может быть – и брокерскую компанию надумает открыть.
Но если надо сэкономить время и силы на беготню по банкам и анализ программ, то, конечно, прямой путь – к специалистам. Кстати, при обращении в брокерскую компанию расходы на посредников могут окупиться. Ведь все солидные брокеры имеют скидки, преференции от банков. Правда, эти скидки заемщик ощутит на своем кармане, лишь начав выплачивать кредит. Надо учитывать, что на этапе оформления кредита обращение к брокерам влечет за собой дополнительные затраты.