Московская жилищная газета

Строительство

Опубликовано на сайте: 19 июля 2007 г. 22:57
Публикация в газете: №29 (652) от 19 июля 2007 г.

С сертификатами вас!

С сертификатами вас!

Совместными усилиями бизнеса и власти предпринимается очередная попытка реанимировать закон о долевом строительстве. В конце прошлого месяца вступили в силу поправки к стандартам эмиссии ценных бумаг, в которых отражены основные правила выпуска жилищных сертификатов. Однако есть основания для серьезных сомнений в перспективности новых ценных бумаг.

Товар лицом

Выпуском жилищных сертификатов (или облигаций) могут заниматься юридические лица, приступающие к возведению многоквартирного жилого дома. Бумаги дают возможность застройщикам собрать деньги на строительство, а гражданам по их выбору позволяют приобрести квартиру в этом доме или получить доход от инвестирования в строительство. Сертификаты номинируются одновременно в единицах общей площади жилья и в денежном эквиваленте. Стоимость бумаг в денежном выражении периодически индексируется. Порядок индексации заранее оговаривается в решении о выпуске. Номинал сертификата в единицах жилплощади не может быть менее 0,1 кв. м, а количество выпускаемых бумаг не может превышать общей площади соответствующего дома. По окончании строительства владельцы минимального пакета (его размер также предварительно оговаривается в каждом конкретном случае, но не может быть менее 30% квартиры) имеют право на выкуп жилья с зачетом приобретенных облигаций. При желании граждане могут получить вместо жилья индексированную стоимость облигаций. Можно получить деньги и досрочно, также заранее оговаривается порядок досрочного погашения.

Предполагается, что доходность бумаг будет несколько выше банковского депозита. Однако главное пропагандируемое достоинство сертификатов заключается в высокой надежности приобретения жилья с их помощью. Бумаги подпадают под действие закона о долевом строительстве, и на их владельцев автоматически распространяются все прелести в части соблюдения сроков договора, штрафных санкций к застройщику и прочего. Выпустить бумаги можно только, имея документы о праве на землю, проектную документацию и разрешение на строительство. Их наличие проверяет государственный регистратор, тут не побалуешься. И на десерт – исполнение обязательств застройщиком должно обеспечиваться поручительством, банковской, государственной или муниципальной гарантией.

Вне всякого сомнения, для приобретателей квартир жилищный сертификат много лучше и надежнее распространенной сегодня вексельной схемы.

Взглянем на обратную сторону

Для потенциальных приобретателей сертификатов самое важное – это гарантии возврата средств. Как ни странно, но главное достоинство сертификатов одновременно является одним из его самых слабых мест. Начнем с того, что положение о государственных или муниципальных гарантиях по обязательствам юридических лиц крепко отдает коррупцией и вообще плохо укладывается в голове. С какой стати госбюджет будет оплачивать чьи-то провалы? Речь может идти разве что о гарантиях госструктурам, но с ними у дольщиков нет проблем.

Банковская гарантия частным предпринимателям намного приземленней и ближе к теме. Однако хотелось бы напомнить, что в первой редакции закона о долевом строительстве имелся пункт об ответственности банка по обязательствам застройщика, который оказался едва ли не главной причиной провала закона. Банки категорически отказывались отвечать за других и участвовать в долевом строительстве. Впоследствии пункт пришлось исключать с помощью поправок. Поэтому одно из двух: либо инструмент сертификатов мертворожденный, либо гарантии будут выдавать аффилированные с застройщиком структуры, «карманные» банки, созданные для обслуживания одного-единственного предприятия. То есть правая рука гарантирует действия левой. Такой гарантии – грош цена. Я уж не говорю о том, что реальная гарантия стоит денег.

Но есть проблемы и помимо гарантий. В частности, что будет, если вдруг все (или значительная часть) владельцы сертификатов одновременно пожелают досрочно сдать бумаги? Откуда застройщик возьмет деньги? Ведь они вложены в арматуру и бетон. Сторонники нового инструмента отвечают, что в проспекте эмиссии может быть заложен длительный промежуток времени между предъявлением сертификата и его оплатой, вплоть до того, что возврат денег предусмотрен вообще только после окончания строительства. Но тогда теряется существенная часть привлекательности сертификата.

Другая вариация на схожую тему: предположим, что все владельцы бумаг к концу строительства имеют на руках по 30% облигаций и хотят получить квартиры, а не деньги. В этом случае желающих будет втрое больше, чем квартир. Как быть? Конечно, можно заранее оговорить, что только полный стопроцентный пакет облигаций дает право на квартиру. Но и тогда возникает закавыка: в доме, к примеру, сто квартир, а в первый же день продажи тысяча человек приобретает по 10 процентов необходимого пакета. Это значит, что все облигации кончились, но ни один человек не может претендовать на возмещение в натуральном выражении. Можно и это предусмотреть, но жизнь намного богаче нашего воображения.

Наконец, механизм крайне чувствителен к внешним воздействиям. Он устойчив в ситуации стабильных цен или их невысокого размеренного роста. Отклонения в любую сторону одинаково нехороши. В случае обвального падения рубля застройщик не сможет завершить стройку на заранее собранные деньги. И наоборот, снижение цен на жилье делает для граждан невыгодным накопление сертификатов по сравнению с прямой покупкой.

По всей видимости, именно эти сомнения легли в основу заявления заместителя руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Владимира Гусакова о том, что для него загадочно, насколько окажется востребована и как будет работать эта бумага.

Сергей Домнин

Другие статьи на тему: Строительство

  • Константин Тимофеев: Всех пострадавших дольщиков обеспечат жильем
    Инвестиционный климат в столице меняется. О том, какие принимались меры в уходящем году по ранее приостановленным контрактам, как решались проблемы обманутых дольщиков и о судьбе долгостроев шла речь на пресс-конференции председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Константина Тимофеева.
  • Большая Москва на фестивале архитектуры
    С выставкой лучших проектов международного конкурса по разработке концепции развития Московской агломерации мы познакомили читателей еще в сентябре («КР», №№ 34, 35). На прошлой неделе эта экспозиция переместилась в Центральный выставочный зал «Манеж». Здесь проходил Международный фестиваль архитектуры «Зодчество–2012». Самое время награждать победителей.
  • Некрасовка: красивое открытие года
    Этот район на Юго-Востоке столицы называют самым строящимся. Основной городской площадкой для возведения жилья Некрасовка стала в прошлом году, когда к ней присоединили 578 га Люберецких полей. Сегодня здесь высятся красавцы-дома, появились первые улицы и кварталы. В 2012 году Некрасовка на конкурсе «Московский дворик» удостоилась награды в номинации «Открытие года. Лучший район Москвы по благоустройству». Корреспондент «КР» побывал на новых землях и оценил перемены.
  • Спальные районы засеют «кукурузой»
    В спальных районах Москвы будут строить 12-этажки с парковками на двух нижних этажах, сообщил главный архитектор столицы Сергей Кузнецов.
  • Юсиф Самедов: Транспортная система будет интеллектуальной
    На Западе столицы транспортные проблемы накапливались годами. Как и вся Москва, округ задыхается от пробок, испытывает дефицит парковочных мест. Серьезных изменений требует организация движения общественного транспорта. Обо всех этих проблемах и путях улучшения дорожной ситуации корреспондент «КР» беседует с заместителем префекта Западного округа Юсифом Самедовым.