С сертификатами вас!
Совместными усилиями бизнеса и власти предпринимается очередная попытка реанимировать закон о долевом строительстве. В конце прошлого месяца вступили в силу поправки к стандартам эмиссии ценных бумаг, в которых отражены основные правила выпуска жилищных сертификатов. Однако есть основания для серьезных сомнений в перспективности новых ценных бумаг.
Товар лицом
Выпуском жилищных сертификатов (или облигаций) могут заниматься юридические лица, приступающие к возведению многоквартирного жилого дома. Бумаги дают возможность застройщикам собрать деньги на строительство, а гражданам по их выбору позволяют приобрести квартиру в этом доме или получить доход от инвестирования в строительство. Сертификаты номинируются одновременно в единицах общей площади жилья и в денежном эквиваленте. Стоимость бумаг в денежном выражении периодически индексируется. Порядок индексации заранее оговаривается в решении о выпуске. Номинал сертификата в единицах жилплощади не может быть менее 0,1 кв. м, а количество выпускаемых бумаг не может превышать общей площади соответствующего дома. По окончании строительства владельцы минимального пакета (его размер также предварительно оговаривается в каждом конкретном случае, но не может быть менее 30% квартиры) имеют право на выкуп жилья с зачетом приобретенных облигаций. При желании граждане могут получить вместо жилья индексированную стоимость облигаций. Можно получить деньги и досрочно, также заранее оговаривается порядок досрочного погашения.
Предполагается, что доходность бумаг будет несколько выше банковского депозита. Однако главное пропагандируемое достоинство сертификатов заключается в высокой надежности приобретения жилья с их помощью. Бумаги подпадают под действие закона о долевом строительстве, и на их владельцев автоматически распространяются все прелести в части соблюдения сроков договора, штрафных санкций к застройщику и прочего. Выпустить бумаги можно только, имея документы о праве на землю, проектную документацию и разрешение на строительство. Их наличие проверяет государственный регистратор, тут не побалуешься. И на десерт – исполнение обязательств застройщиком должно обеспечиваться поручительством, банковской, государственной или муниципальной гарантией.
Вне всякого сомнения, для приобретателей квартир жилищный сертификат много лучше и надежнее распространенной сегодня вексельной схемы.
Взглянем на обратную сторону
Для потенциальных приобретателей сертификатов самое важное – это гарантии возврата средств. Как ни странно, но главное достоинство сертификатов одновременно является одним из его самых слабых мест. Начнем с того, что положение о государственных или муниципальных гарантиях по обязательствам юридических лиц крепко отдает коррупцией и вообще плохо укладывается в голове. С какой стати госбюджет будет оплачивать чьи-то провалы? Речь может идти разве что о гарантиях госструктурам, но с ними у дольщиков нет проблем.
Банковская гарантия частным предпринимателям намного приземленней и ближе к теме. Однако хотелось бы напомнить, что в первой редакции закона о долевом строительстве имелся пункт об ответственности банка по обязательствам застройщика, который оказался едва ли не главной причиной провала закона. Банки категорически отказывались отвечать за других и участвовать в долевом строительстве. Впоследствии пункт пришлось исключать с помощью поправок. Поэтому одно из двух: либо инструмент сертификатов мертворожденный, либо гарантии будут выдавать аффилированные с застройщиком структуры, «карманные» банки, созданные для обслуживания одного-единственного предприятия. То есть правая рука гарантирует действия левой. Такой гарантии – грош цена. Я уж не говорю о том, что реальная гарантия стоит денег.
Но есть проблемы и помимо гарантий. В частности, что будет, если вдруг все (или значительная часть) владельцы сертификатов одновременно пожелают досрочно сдать бумаги? Откуда застройщик возьмет деньги? Ведь они вложены в арматуру и бетон. Сторонники нового инструмента отвечают, что в проспекте эмиссии может быть заложен длительный промежуток времени между предъявлением сертификата и его оплатой, вплоть до того, что возврат денег предусмотрен вообще только после окончания строительства. Но тогда теряется существенная часть привлекательности сертификата.
Другая вариация на схожую тему: предположим, что все владельцы бумаг к концу строительства имеют на руках по 30% облигаций и хотят получить квартиры, а не деньги. В этом случае желающих будет втрое больше, чем квартир. Как быть? Конечно, можно заранее оговорить, что только полный стопроцентный пакет облигаций дает право на квартиру. Но и тогда возникает закавыка: в доме, к примеру, сто квартир, а в первый же день продажи тысяча человек приобретает по 10 процентов необходимого пакета. Это значит, что все облигации кончились, но ни один человек не может претендовать на возмещение в натуральном выражении. Можно и это предусмотреть, но жизнь намного богаче нашего воображения.
Наконец, механизм крайне чувствителен к внешним воздействиям. Он устойчив в ситуации стабильных цен или их невысокого размеренного роста. Отклонения в любую сторону одинаково нехороши. В случае обвального падения рубля застройщик не сможет завершить стройку на заранее собранные деньги. И наоборот, снижение цен на жилье делает для граждан невыгодным накопление сертификатов по сравнению с прямой покупкой.
По всей видимости, именно эти сомнения легли в основу заявления заместителя руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Владимира Гусакова о том, что для него загадочно, насколько окажется востребована и как будет работать эта бумага.