Ипотека требует жертв
Если процентные ставки по кредиту в разных банках не слишком отличаются друг от друга, то накладные расходы по обслуживанию ипотечной сделки могут колебаться. Причем весьма значительно.
Назад пути нет
Неподготовленный заемщик часто начинает догадываться об их истинном масштабе только уже в процессе сделки, а точнее, когда главное свершилось: андеррайтинг пройден, разрешение на кредит получено, квартира подобрана и уже нет возможности, да и желания «отыграть назад». Тем более, что вроде бы и приобретение требует жертв – не авторучку же покупаешь, а жилье.
Страхование обойдется в копеечку
– В отношении накладных расходов при ипотечной сделке, – говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», – многое зависит от банков. И прежде чем выбирать банк, нужно внимательно прочитать договор – какие в нем прописаны дополнительные платежи.
Например, некоторые кредитные учреждения требуют обязательного заверения сделки у нотариуса и проведения экспертизы по оценке. Разной бывает и стоимость хранения денег в банковской ячейке. Есть банки, которые открыто заявляют, что участие риэлтора в сделке не обязательно, следовательно, и комиссионные (1–6% от стоимости жилья) платить не придется. А вот страхование – это обязательно!
– Причем, как правило, – объясняет Антон Карелин, начальник отдела методологии и развития ипотечных продуктов инвестиционного банка «КИТ Финанс», – это комплексное и недешевое страхование: жизни и утраты трудоспособности заемщиков, риска повреждения или уничтожения недвижимого имущества, а также титула (риска потери права собственности) на квартиру. Общий тариф по комплексному страхованию составляет от 1% до 10% от страховой суммы кредита в зависимости от аккредитованной в банке страховой компании, выбранной заемщиком. При этом у некоторых банков существует требование и по предстраховой экспертизе (для получения согласия страховщиков принять объект на страхование).
Юлия Гераськина, директор отделения «На Ленинском» компании «МИЭЛЬ-Новостройки» объясняет, что при приобретении квартиры в новостройке схема выглядит следующим образом. На этапе инвестирования банк заключает договор страхования жизни и трудоспособности заемщика, который вносит страховой взнос в размере от 0,5% от суммы кредита. После оформления прав собственности эта цифра возрастает до 1,5% (прибавляется страхование самой недвижимости).
Дайте оценку!
В компании «МИЭЛЬ-Новостройки» объясняют также, что некоторые банки требуют отчет об оценке недвижимости оценочной компанией. За услуги независимой оценочной компании клиенту придется заплатить от 120–200 долларов. Но это тоже зависит от политики банка. Например, в «КИТ Финансе» утверждают, что нижняя граница стоимости услуги по оценке у аккредитованной компании может составлять 80 у.е. и выше. «КИТ Финанс», говорят его специалисты, сам оплачивает аккредитованной компании процедуру по оценке.
Набор декларируемых банком услуг может выглядеть и стоить по-разному. В последнее время, например, некоторые банки заявляют, что при обращении именно в их финансовое учреждение не придется оплачивать рассмотрение заявки (обычно – 1 тыс. руб.), открытие и ведение счетов, а также снятие наличных средств. Обычная практика, как говорит Андрей Шелковый, вице-президент Московского банка реконструкции и развития (МБРР), – это единоразовая комиссия в размере от 0,5% от суммы кредита. В некоторых же банках, уточняют в МБРР, продолжают взимать комиссию за рассмотрение заявки на кредит, за организацию регистрации сделки и подготовку договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (от $250). В Международном Московском банке приводят другой принцип расчета: при получении ипотечного кредита, кроме аренды индивидуального банковского сейфа, заемщик оплачивает комиссию за организацию кредита: 1% от суммы кредита (для сотрудников корпоративных клиентов – 0,5% от суммы кредита), но не менее 9000 рублей и не более 30 000 рублей.
По наблюдению Павла Комолова, директора департамента продаж ипотечного брокера «Независимое бюро ипотечного кредитования», банк может взимать единоразовые комиссии до 1% от суммы кредита, но, как правило, существует максимальный предел в размере 1500–5000 долларов США. Кроме того, существуют комиссии за выдачу со счета клиента наличных денежных средств – около 0,5% от суммы кредита. Использование банковской ячейки – тоже платная услуга. Разброс в стоимости ее аренды – 80–120 долларов. Впрочем, иногда оформление ипотечных кредитов обходится без использования банковских ячеек, объясняет Ю. Гераськина. Некоторые банки используют виртуальный аналог банковской ячейки: выданные покупателю средства кредита все время регистрации сделки хранятся в безналичном виде.
Возьмемся подсчитать
Директор по ипотеке «МИЭЛЬ-Брокеридж» Юлия Вербицкая приводит следующий расчет отчислений, обычно возникающих в ходе ипотечной сделки:
- 0–1,5% от суммы кредита – комиссии банка (в зависимости от банка и конкретной кредитной программы);
- 0,7–1,65% от суммы кредита – стоимость страховок (в пакет страховых услуг, необходимых при получении ипотечного кредита, входят страхование объекта недвижимости, страхование титула собственности на приобретаемое жилье, а также страхование жизни и трудоспособности заемщика кредита);
- 15 000–30 000 руб. – составление договора купли-продажи в простой письменной форме у нотариуса (если это обязательное условие банка), регистрация договоров купли-продажи и ипотеки;
- 3000–5000 руб. – оценка недвижимости;
- 15 000 руб. – услуги ипотечных брокеров «МИЭЛЬ-Брокеридж» при получении ипотечного кредита до 400 тысяч долларов наемными работниками; 22 500 руб. при получении ипотечного кредита до 400 тысяч долларов индивидуальными предпринимателями;
- От 21 000 руб. – услуги ипотечного брокера по одобрению подобранного объекта недвижимости в банке и страховой компании.
В целом, подытоживает Ю. Вербицкая, дополнительные расходы составляют примерно 7–8% от суммы кредита. По поводу участия нотариуса в «МИЭЛЬ» отмечают: клиент вправе самостоятельно решить, действительно ли ему необходимы эти услуги. Присутствие нотариуса при оформлении ипотечной сделки на первичном рынке не является обязательным условием. На вторичном рынке могут возникнуть ситуации, когда нотариальное заверение все же потребуется. Стоимость услуг нотариуса может составить порядка 0,75–1,0% от суммы сделки.
Часто клиенты обращаются за услугами ипотечного брокера – специалиста, занимающегося подбором оптимальной программы ипотечного кредитования. Такие услуги стоят 1–2% от суммы кредита. Можно встретить и фиксированную цену за услуги ипотечных брокеров, например, 2000 рублей. Но за эти деньги, говорит Валерий Барнинец, директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002», потенциальный заемщик получает лишь название банка и той программы, которая ему подходит.
В Московском банке реконструкции и развития говорят, что общий объем расходов при ипотечной сделке может варьироваться в зависимости от ряда факторов и составлять 1–10% от стоимости квартиры. По опыту этого банка, тариф на оплату услуг агентства недвижимости устанавливается самим агентством и составляет 2 и более процентов стоимости квартиры. Однако агентства-партнеры банка готовы предоставлять скидки клиентам банка и даже предлагать фиксированную стоимость услуг, без привязки к стоимости приобретаемой квартиры.
В Городском ипотечном банке приводят следующую калькуляцию дополнительных расходов по проведению ипотечной сделки. В этот расчет не включается стоимость услуг риэлторской компании.
Пример: покупаем квартиру стоимостью 200 000 долларов США.
30 000 долларов США – первоначальный взнос.
Размер кредита – 170 000 долларов США.