Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 17 декабря 2002 г. 18:58
Публикация в газете: №50 (413) от 17 декабря 2002 г.

Николай Карасев: «Инвесторов надо защитить, но... сугубо экономически»

Рынок недвижимости – это сложный клубок взаимоотношений. Порой мы видим только его внешнюю сторону и совсем не знаем, что происходит внутри. Приоткрыть завесу секретности, глубже понять процессы, происходящие сегодня на рынке, нам поможет президент Межрегиональной ассоциации строителей, руководитель корпорации «Социальная инициатива» Николай Карасев.

– Николай Федорович, хотелось бы знать, что за новая ассоциация и для чего она создана?
– Учреждена она нынешним летом. Иногда в таких случаях говорят: ну вот возникло еще одно объединение, которое станет лоббировать свои интересы или что-то в этом роде. Сразу подчеркну, что я не хотел создавать «тусовочную« организацию, которая бы занималась болтовней и политиканством – таковых сегодня предостаточно. Поэтому при первой же встрече изложил свое видение ассоциации. Я сказал, что это должно быть некоммерческое, но прагматичное профессиональное объединение. Цель его – добровольная координация и объединение совместных потенциалов для решения общих инвестиционных и строительных проектов. К примеру, подбор земельных участков, координация совместных усилий при освоении их, поддержка техникой, подготовка кадров и т. д. Российские строители приняли такую концепцию и 38 компаний подписали договор о совместной деятельности. Сегодня в ассоциации их уже более 60, причем почти 90% из московского региона.
– Но ведь есть Московский строительный союз (МСС), не логичнее ли было объединяться вокруг него?
– Нет. Это совсем разные союзы. У нас создан некий производственный комплекс. Все, что есть в строительстве, объединено, начиная от поставки строительных материалов и до окончания строительства дома. У нас задачи общие – построить тот или иной объект.
– Вы говорили, что московский регион представлен в ассоциации самым большим числом компаний. Это небольшие частные компании или те, которые входят в московский стройкомплекс? Кстати, как к вашей организации относятся столичные власти?
– Если сказать одним словом, то хорошо.
– Конечно, времени прошло немного, но что вам уже удалось сделать?
– Смогли ввести в оборот многие, не осваиваемые ранее, земельные участки. Строители обычно стремятся набрать много участков, а потом из-за нехватки средств не могут их освоить. Вот и зарастают они бурьяном. За неполных полгода нам удалось включить в оборот более 300 га новой земли и имеем предложений еще на столько же. К примеру, были в Пушкине три большие площадки. Их никто не осваивал из-за отсутствия денег. Нет, некоторые пытались, но местные власти, посмотрев баланс организации, которая просила землю, отказывали. Став же членами ассоциации, они пошли к мэру города и сказали: у нас теперь есть стратегический инвестор, мы сможем освоить эти участки. И землю им дали.
– Известно, что многие земельные участки бывают с обременением. То есть на них имеются недостроенные здания. Многие боятся недостроя...
– А нас она не пугает. Санация незавершенки – это программа, которую мы разработали еще в 1994-95 годах. Начинали свой строительный бизнес на этом. Нас тогда не знали и землю нам не давали. Поэтому и приходилось брать незавершенку. Такие «объекты» отдавали без особых проблем. Естественно, набили в первые годы немало шишек, немало и денег потеряли, но зато незавершенка с тех пор стала нашим коньком.
Хочу отметить, что основная проблема незавершенки – экономическая. Это клубок финансово-экономических отношений, это паутина, где все друг-друга, извините, жуют, где кто-то кому-то должен. И вот кому-то приходится в эту банку лезть. Многие боятся, потому что очень трудно разобраться во всех хитросплетениях и разрубить все долговые узлы. Кроме того, тут требуется немало финансовых ресурсов.
– Но раз вы, как говорите, лезете, то получается, что вам это выгодно?
– Дело в том, что любой бизнес, если это не мертвячина, полезен. И однозначно ответить, что выгодно, а что нет – довольно трудно. Хочу подчеркнуть, что мы не подрядчики. Наша суть бизнеса – предоставление инвестиционных услуг. А это существенно иное. Поэтому, если считать прибыли по бухучету, то это неправильно. Ибо рубль на входе и на выходе – совершенно разный. А бухучет это не учитывает. Кстати, на Западе считают, что бухучет дает очень слабое представление о прибыли инвестиционной компании. Поэтому незавершенка в изложении тех, кто в нее не углубится, тяжела и даже вредна. И если бы я основательно в ней не разобрался, то тоже никогда не взял бы незавершенный объект.
Но хотя мы их берем, доводим до ума и все потери «отбиваем», все равно однозначно сказать, что это выгодно, не могу. Как не могу и настаивать на том, что это не выгодно. Это расширение рынка, это реализация проектов, это, наконец, дает городу жизнь, там все оживает, сотни людей получают рабочие места. Например, в Химках наша компания завершает строительство улицы. А когда мы пришли, там стояли 11 домов, которые «оборонщики» не могли достроить. Сейчас мы уже сдали 9 домов и улица заиграла. Выгодно нам (мы получили отдачу), выгодно и власти.
– Но земля, кстати, есть и у военного ведомства. Полигоны закрываются, части выводятся, а участки в сотни гектаров пустуют. В то же время офицерам порой негде жить. Нельзя ли как-то решить эту проблему: они вам – землю, вы им – квартиры?
– Можно, но для этого нужно, чтобы вышел директивный документ и лучше, если он будет выполнен в форме приказа. Люди служивые приказы понимают лучше. А в настоящее время ситуация такая: есть указы, приказы и распоряжения о том, чтобы освобождаемую военными частями землю использовать под жилищное строительство. Заметьте, исключительно под жилищное строительство – так во всех документах и написано. И в этом плане я ничего нового не сказал, когда вносил предложения по объединению усилий инвесторов с военным ведомством. Новое, что я предложил, так это не ждать, что на освоение этой земли выделят бюджетные деньги. Не придут и военные строители, их просто почти не осталось. Мы сказали: не бойтесь заключать договоры с частными компаниями и убедите поработать их на военных. Вы им – землю, они вам – квартиры. Все очень просто.
– Классики заметили: все гениальное – просто…
– Просто, но проблема в том, что нужен документ, который бы позволял военным, не оглядываясь ни на кого, заключать договоры с частными инвесторами. Одним словом, нужна государственная программа или, на худой конец, приказ министра обороны. Если появится постановление правительства, где будет все прописано, то военные все точно исполнят. Вот над таким документом мы сейчас и работаем с рядом комитетов Госдумы.
– Николай Федорович, хотелось бы немного поговорить о сегодняшней ситуации на рынке недвижимости. И прежде всего о ценах. В вашей корпорации они нередко существенно ниже. Не приведет ли подобный демпинг к грустным последствиям, как это у нас случалось раньше с другими компаниями?
– Никакого демпинга нет. А разговоры вокруг низких цен в нашей компании идут от недопонимания ситуации. Дело в том, что тему цен я знаю глубоко. В моей докторской диссертации был раздел по ценообразованию. И когда я начал заниматься инвестированием строительства, то сразу же обратил внимание на неэкономический подход к формированию цены жилья. Аргументация, что таковы законы рынка, что пока есть спрос, можно цены повышать – это все неграмотно и недолговечно. Поэтому решил сам разобраться в ценообразовании и, в первую голову, в строительстве. Разложил по полочкам всю стоимость проекта. А когда разобрался, то понял, что цена, к примеру, квадратного метра не имеет ничего общего с той ценой, которую нам выставляют и за которую предлагают строить жилье. А вообще-то вопрос этот довольно сложный. Это – тема отдельного разговора.
– Безусловно, мы поговорим о ценах отдельно. Но сейчас хотелось бы услышать ваш ответ на вопрос: какова себестоимость строительства квадратного метра? Если, конечно, это не секрет. Ни один застройщик не хочет говорить с журналистами на эту тему.
– Секрета нет. Здесь все зависит от степени и качества отделки. В муниципальных домах стоимость строительства монолита составляет 320-350 долларов за квадратный метр, а в панельных – примерно 200 долларов. Но это только стоимость строительно-монтажных работ. К этому надо добавить и другие нагрузки инвесторов.
– Выходит, Лужков прав, когда пытается обуздать строительные цены?
– Прав, но административно сделать это довольно сложно. Рынок. И когда строители ему говорят, что все дорожает и растет в цене, то они по-своему правы. И мы правы, когда прижимаем своих снабженцев. У нас в корпорации создано целое управление, которое занимается закупкой материалов. У «Социальной инициативы« программы долгосрочные, мы пришли на рынок не для того, чтобы тут или там что-то, грубо говоря, хапнуть и исчезнуть.
– А катаклизмы, которые время от времени случаются в стране, вам не страшны?
– Если такого плана, как дефолт 1998 года, то он для нас, как ни странно это звучит, оказался скорее выгодным. Он ведь произошел в финансовой сфере – кризис банков. А почему он был выгоден не только нам, но и тем, кто стоит на земле? Да потому, что фирмы-однодневки, которые подпитывались от банков, «повалились». А мы как стояли на земле-матушке, так на ней и остались. Нам даже легче стало дышать после кризиса. Финансовые «клопы« лопнули, а рынок-то остался. Поэтому, считаю, для реального сектора катаклизмы, связанные с финансовыми потрясениями, не опасны.
Для нас более, скажем так, ощутимы отраслевые или региональные потрясения, которые, кстати, происходят постоянно. Например, недавно изменились правила игры в Москве по поводу выделения земли. Это серьезный катаклизм? Безусловно. И если бы я не понимал этого как менеджер и не готовился к таким ситуациям заранее, то для меня бы это стало напастью, стихией. Но когда еще вопрос находился, что называется, на стадии разработки, мы спрогнозировали, каковы могут быть последствия, так что к переходу на новые правила игры стали готовиться заранее и начали перестраивать систему компании.
– Но раз вы можете спрогнозировать ситуацию наперед, то наверняка знаете, что нас ждет в ближайшее время на рынке жилья. Я имею в виду цены. Часто можно слышать, что цены скоро начнут снижаться. Ваше мнение?
– У нас появились специалисты, которые, чтобы обратить на себя внимание, стараются делать громкие заявления. Я считаю, что и повышение цен, и их снижение не обосновано экономически. Не вижу никаких экономических оснований для снижения стоимости квадратного метра. Стоимость строительных материалов растет, зарплата тоже, инфляция никуда не делась…
– Это по-вашему. А риэлторы так не считают. У них своя арифметика. Видят, что спрос начал падать, и заговорили о снижении…
– Но это не тенденция. Это не тренд. Тренд – это объективный процесс. То, что вы говорите, можно объяснить так: я уже набрал столько, что покупатели не потянут, потому будем снижать цены. Потом, говорят же, как правило, не о строительных ценах, а о рыночных.
– Если у вас строительные цены низкие, то, наверное, риэлторы пытаются скупать у вас блоками, как в свое время скупали квартиры подъездами у ДИПСа, а потом перепродавали и получали неплохой навар.
– Было такое и у нас. Одна крупная фирма попросила целый блок построенного дома. Мы ей дали, но предупредили, что из такой затеи ничего путного не выйдет. Почему? Мы ответили, что мы-то цены не собираемся поднимать. «Это не важно«, – ответили фирмачи и взяли-таки блок. А потом с обидой нам заявляют: вы демпингуете, конечно, у нас никто жилье не покупает. Правильно, зачем покупатель будет платить на 5 тысяч долларов больше, когда у нас сделку можно оформить дешевле и без проблем?
– И даже риски уже сегодня ни риэлторов, ни население не сильно пугают. Кстати, поясните, что все же это за риски?
– Риски инвестиционно-строительного комплекса включают в себя как общие риски любого бизнеса (нехватка средств, недофинансирование, форс-мажор, политика…), так и специфические: риски длительного цикла. Срок строительства дома большой, цены на строительные материалы меняются. Или взять согласования. Сегодня нужно согласовать проект более чем с двумя сотнями (!) организаций. Потом подрядчики, субподрядчики, проектировщики, поставщики… И всех их нужно в один кулак собрать. Это не только сложно, но еще и рискованно. Не поверите, но самые опасные процессы поджидают на финише. Вот какой парадокс.
– Не понял. Ведь дом уже построен. Какой тут может быть риск?
– Когда подходишь к моменту сдачи дома, то вдруг появляется много желающих «отщипнуть» свой кусочек от нашего пирога. И хотя все прописано и оговорено, но… Впрочем, внешне никто ничего не нарушает. К примеру, власть госкомиссию должна назначить, а она молчит. Ждет, пока «клиент дозреет». Или говорит, что, мол, у нас там трубы лопнули вон на той улице. А это связано по системе с вашим домом, то... Ладно, делаем. Но можно ведь и не делать. По закону… Но именно так и возникают незавершенки. Выдохся инвестор, нет у него больше средств. А всем на это наплевать.
Или взять ЖЭКи с ДЕЗами. У них объективно не хватает мощности все принять, а тут новая обойма. И не принимают. Риск? Да. По полгода и больше не сдаются дома. А там же люди, они все проплатили, а вселиться не могут. Таковы наши сегодняшние реалии.
– Скажите, а закон, направленный на защиту прав инвестора, который сейчас готовится к принятию Госдумой РФ, может эти риски сократить?
– Полагаю, в целом справедливо и полезно укреплять защиту вкладов и инвестиций частных лиц. И некоторые пункты законопроекта очень даже правильные. К примеру, компания, не зарегистрировав проектную декларацию, не имеет права собирать долевые деньги. Для правовой защиты такого положения вполне достаточно. Но законодатели на этом не останавливаются. И дальше пытаются вязать инвестора-застройщика по рукам и ногам. Вот это уже совершенно ни к чему.
А что нужно сделать для защиты инвесторов? Нужно сформировать экономические, а не административные, как хотят сделать, рычаги защиты потребителя. И два из них я назову. Считаю, что в этом законе должно быть зафиксировано такое положение: если у тебя собственный капитал ниже такого-то уровня, то ты вообще не имеешь права заниматься аккумуляцией денег населения.
И второе. Если государство берется кого-то защищать, то делать это оно должно экономически, как поступают в США. Там, например, защита ипотечных кредитов страхуется федеральной резервной системой. Если государство не способно экономически защищать вкладчиков, то нечего думать, что оно сможет это сделать отдельным законом.
Хотя закон, безусловно, нужен, но акцент его должен быть направлен на экономическую защиту вкладчика-инвестора.

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Николай Федорович Карасев окончил Высшее командно-инженерное училище связи и экономический факультет Военно-политической академии. Работал начальником кафедры военной экономики в Академии им. Жуковского. Защитил диссертацию, написал 250 научных трудов, в том числе – 15 монографий. Доктор экономических наук.
В июне 1991 года создал корпорацию «Социальная инициатива» и является ее бессменным президентом. Корпорация по праву входит в элиту отечественного бизнеса.
По итогам 2001 года Николай Карасев за участие в социально-экономических программах по преобразованию Москвы стал лауреатом конкурса «Пилар» в номинации «Лидер современности».
Корпорация «Социальная инициатива» является членом МАГРа и РГР.
Президент корпорации – автор научных разработок «Корпоративная система ипотечного кредитования клиентов «ИпотекаСтрой» и накопительно-ипотечной программы «Накопи и живи».

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.