Жизнь вносит изменения в правовые нормы и документы
«Каков порядок оформления или передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность, если в доме нет ТСЖ и не все собственники?
Надежда Федоровна Смирнова».
– Записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) вносит Федеральная регистрационная служба. Заявления о государственной регистрации подаются собственниками помещений в многоквартирном доме или их представителями. Лица, приобретающие жилые или нежилые помещения, могут включить ходатайство о государственной регистрации перехода к ним доли в праве общей долевой собственности в заявление о государственной регистрации права собственности на приобретаемое помещение.
Отдельные свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости не выдаются, однако эти сведения включаются в свидетельство о государственной регистрации права – в него вносятся описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности. Если свидетельство о государственной регистрации права выдано раньше и в нем не был указан размер доли в праве на общее имущество в доме, то после внесения соответствующих сведений в реестр свидетельство о государственной регистрации права может быть выдано повторно.
При оформлении прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, вам необходимо руководствоваться ЖК РФ, федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», инструкцией об особенностях внесения записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 14.02.2007 г. № 29, письмом Минрегионразвития РФ от 04.04.2007 г. № 6037-РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.
Снова лишние метры
«Я одинокая мама с малолетним ребенком, зарегистрирована в трехкомнатной квартире (74 кв. м), где проживают семь человек. Позволяет ли мне метраж встать в очередь на улучшение жилищных условий и есть ли в этом случае льготы на приобретение жилья?
Светлана».
– В соответствии с законом города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», для признания малоимущих граждан нуждающимися в предоставлении жилья по договору социального найма и постановки на соответствующий учет жилищная обеспеченность должна составлять не более учетной нормы, то есть 10 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека в отдельной квартире и 15 кв. м общей площади на одного человека в коммунальной квартире.
А может, мы – малоимущие?
«В однокомнатной квартире общей площадью 31,6 кв. м постоянно проживают: я, мой сын 4-х лет, трое моих братьев, двое из которых работают, один еще школьник, а старший с женой и дочерью. Всего семь человек. Нынешний общий заработок ежемесячно – 29 тысяч рублей. Можно ли признать нас малоимущими? А если нет, то можно ли получить хотя бы двухкомнатную квартиру по договору коммерческого найма?
Светлана Глушкевич».
– Ответ на первый вопрос содержится в законе г. Москвы от 25.01.2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» и в постановлении правительства г. Москвы от 06.06.2006 г. № 362-ПП.
В Управлении социальной защиты населения по вашему району вам должны предоставить форму соответствующего заявления и указать перечень необходимых документов.
Обратите внимание на такой момент. Если семью признают малоимущей и – соответственно – поставят на учет, то у вас уже не будет возможности приобретать жилье в собственность в рамках городских жилищных программ («Социальная ипотека», «Молодой семье – доступное жилье»), а, кроме того, вы не сможете рассчитывать на возмездные формы приобретения жилья при помощи города.
Что же касается предоставления квартир по правилам коммерческого найма, то сейчас эта форма предусмотрена лишь для граждан-очередников, вставших на учет по правилам старого Жилищного кодекса, учитывавшего только жилищную обеспеченность граждан без оглядки на их имущественное положение.
И последнее. 12 декабря 2006 г. правительство Москвы приняло постановление № 976-ПП «О Регламенте рассмотрения в режиме «одного окна» заявлений граждан о признании их нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (безвозмездного пользования) или о признании нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ». Документ вводит новую категорию граждан – «нуждающиеся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, утвержденных правовыми актами правительства Москвы и предусматривающих возможность приобретения жилых помещений из жилищного фонда города Москвы». Так вот, граждане, признанные нуждающимися в содействии города Москвы в порядке, установленном этим постановлением, смогут подать заявление о принятии их в одну из городских жилищных программ для приобретения жилого помещения.
Сосед слышал звон
«Недавно Верховный суд РФ внес изменения в толкование норм, касающихся реализации права преимущественной покупки. Сосед по коммунальной квартире заявил, что теперь сможет продать свою комнату без моего согласия. Так ли это?
Филипп Румянцев».
– Сосед ошибается. Да, пленум Верховного суда Российской Федерации (постановление от 6 февраля 2007 г. № 6) внес в постановление от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» ряд изменений и дополнений, обобщающих многолетнюю практику применения судами норм ст. 250 ГК РФ.
Так, при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), теперь необходимо учитывать следующее:
а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;
б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;
в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами об исковой давности, предусмотренными статьями 199–205 ГК РФ.
Увы, вычета не будет
«Купил квартиру в кредит, однако ситуация сложилась так, что впоследствии мне пришлось брать кредит еще в одном банке для того, чтобы погасить задолженность перед первым банком за квартиру. Могу ли я воспользоваться имущественным налоговым вычетом, согласно ст. 220 НК РФ, в части расходов по уплате процентов за пользование кредитными средствами, полученными мною в результате перекредитования?
С. А. Шилин».
В письме ФНС РФ от 25.12.2006 г. № 04-2-02/788@ сказано: в соответствии с подпунктом 2 пункта ст. 220 НК РФ, с 1 января 2005 года в имущественный налоговый вычет включаются суммы, израсходованные налогоплательщиками на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 миллиона рублей, а также суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации, и фактически израсходованные налогоплательщиками на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.
При этом расходы по уплате процентов по целевым займам (кредитам) наряду с расходами по уплате процентов по ипотечным кредитам могут учитываться в сумме имущественного налогового вычета, предоставляемого налогоплательщикам в связи с расходами на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, только по расходам, произведенным после 1 января 2005 года.
На основании вышеизложенного, суммы, направленные налогоплательщиками в налоговом периоде на погашение процентов по данному целевому кредиту, подлежат включению в сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 ст. 220 Налогового кодекса, при условии документального подтверждения целевого использования кредита.
Если в дальнейшем тот же заемщик заключает новый договор целевого займа, на основании которого он получает заемные (кредитные) средства, которые направляет на погашение кредита (займа), полученного ранее по первоначальному договору целевого кредитования, то он утрачивает право на получение вышеуказанного имущественного налогового вычета в части расходов по уплате процентов по целевым займам (кредитам), поскольку обязательства заемщиков по уплате процентов за пользование целевым кредитом, направленным на приобретение квартиры, прекращаются в связи с погашением этого кредита.