Монолит надоел! А «хрущобы» еще долго будут популярны
Продолжаем выяснять, что же сегодня происходит на рынке недвижимости. Прислушаемся к мнениям профессионалов и сделаем выводы.см. «Квартирный ряд», 3 декабря
Сначала – посчитайте
Константин Апрелев, руководитель РАН «САВА»
Рост цен в октябре-ноябре составил порядка 3,5%, при этом объем предложения вырос по сравнению с августом на 51%, а с сентябрем – на 16,5 %. Сейчас объем предложения – 22 337 объектов. При этом, по оценке наших специалистов, срок ликвидности квартир увеличился почти вдвое, тогда как объем зарегистрированных сделок по сравнению с октябрем предыдущего года почти вдвое уменьшился.
Из вышеизложенного можно сделать вывод об ожидаемых переменах на рынке в сторону стабилизации цен. При этом очевидно, что психология продавца, привыкшего к осеннему росту цен, изменится не сразу. Поэтому основные наши рекомендации продавцам, которым необходима продажа квартиры, – уступить немного в цене, но продавать осенью, не дожидаясь дальнейшей весенней стабилизации цен и возможного их снижения.
Интересна тенденция смещения интереса покупателей опять в сторону дешевого жилья и замедление роста цен в октябре-ноябре по сравнению с другими категориями на жилье повышенной комфортности и многокомнатное жилье.
Следующая наша рекомендация связана с оценками имеющегося перепроизводства нового жилья в некоторых категориях, особенно многокомнатных квартир и квартир повышенного метража, не находящих спроса инвесторов последние полтора месяца у большинства застройщиков. Вместо обычного роста цен, скорее всего, им придется пойти на скидки для покупателей.
Так что покупателям нового жилья в связи с ростом бизнес-рисков при инвестировании я рекомендовал бы воздержаться от инвестиций в проекты, заканчивающиеся после нового года или, по крайней мере, после первого квартала будущего года.
Подмосковье сдерживает цены
Дмитрий Попов, аналитик агентства недвижимости «ДОМОСТРОЙ»
В ближайшие месяцы на вторичном рынке резкие изменения маловероятны. При сохранении текущей экономической ситуации сохраняется тенденция к стабильности рынка.
Самый дешевый сегмент квартир – однокомнатные. Рост цен на них был наиболее интенсивным в 2001 и начале 2002 года и достиг «потолка» еще весной (апрель-май) этого года. Цены в этом сегменте не менялись все лето и, с одной стороны, не имеют запаса к росту – их сдерживают значительное предложение новостроек и вторички в ближайшем Подмосковье, где цены на 20–40% ниже; с другой стороны, нет и тенденций к снижению: и предложение, и спрос достаточно велики. Большинство продавцов готово ждать покупателя на квартиру два-три месяца, рассчитывая на сезонный осенний рост активности, а покупатели имеют достаточный выбор и поэтому тоже не торопятся брать первый попавшийся вариант.
Квартиры с высокими потребительскими характеристиками в престижных районах к лету 2002 г. имели достаточный запас для роста – до восстановления разрыва в цене, характерного для различных районов города. Сложившееся в 1999–2000 гг. соотношение между различными районами города было нарушено опережающим ростом цен в сегменте дешевого жилья, продолжавшееся до весны этого года. К середине сентября 2002 г. практически все квартиры в современных панельных, кирпичных, монолитных домах восстановили «статус-кво» по соотношению цен в разных районах Москвы.
Ситуация на первичном рынке летом 2002 года складывалась аналогично вторичному: цены не опустились ни по одному адресу, хотя рост цен был тоже далеко не везде. Однако в целом на первичном рынке, так же как и на вторичном, прослеживается четкая тенденция к стабилизации цен. Колебания цен на рынке в целом возможны лишь за счет изменения отношения жилья в начальной стадии строительства к жилью в заключительной стадии строительства, а также за счет аналогичных изменений по соотношениям между престижными и непрестижными районами Москвы.
Дополнительный сдерживающий фактор роста – наращивание строительства в ближайшем Подмосковье. Возможности для роста цен сейчас имеет именно Подмосковье, а не Москва.
Химки догоняют бутово
Наталья Усова, начальник отдела продаж Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН)
Сегодня Московская область занимает второе после Москвы место в России по объему строительства жилья. Согласно официальным данным в 2001 году в Подмосковье было построено 2,717 млн. квадратных метров жилья, причем объем многоэтажного строительства составил 1,4 миллиона, что почти в полтора раза выше, чем в 2000 году. А до конца 2002 года в Подмосковье планируется возвести около 3 миллионов квадратных метров.
Сегодня новостройки в ближайшем Подмосковье остаются популярными. Повышенным спросом сейчас пользуются квартиры, которые являются выгодной альтернативой покупке новостройки в Москве. Это обусловлено и непосредственной территориальной близостью к Москве, развитым транспортным сообщением, благоприятной экологией, хорошей инфраструктурой, более низкими ценами по сравнению с аналогичными квартирами в Москве. В последние несколько лет постепенно стирается некая грань между Подмосковьем и Москвой. Так, сейчас дорога до центра Москвы из некоторых подмосковных городов занимает по времени столько же, сколько из «спальных» московских районов, а иногда и меньше.
Что касается цен на квартиры, то в Подмосковье наблюдаются те же тенденции, что и на столичном рынке недвижимости. За 2001 год стоимость квадратного метра в новостройках в некоторых городах Подмосковья превысила уровень в 500 долларов США за квадратный метр и приблизилась к уровню цен отдельных районов Москвы.
С июня до середины ноября цены на подмосковную недвижимость в среднем выросли на 3–5,5 %. Так, если в начале июня средняя цена продаж квартир в Подмосковье (панель, монолит, кирпич) составляла 474 доллара, то сегодня – 499.
Самое дорогое жилье в Подмосковье нынче реализуется в Реутове и Химках, где стоимость квадратного метра жилья уже вплотную приблизилась к московским районам (Южное Бутово).
Состояние рынка недвижимости обсуждалось и в конференц-зале постоянно действующей выставки «Столичная недвижимость».
Как отметил руководитель Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) Леонид Краснянский, в 2000 году, когда департамент занимался строительством панельного жилья, его цена на рынке составляла около 10 тысяч рублей за квадратный метр, сегодня – не менее 23,5 тысячи. Получается, что цены на типовые дома в районах массовой застройки выросли в 2,5 раза, тогда как в целом рост цен на рынке составил около 60%. Безусловно, что в повышении цен виновато удорожание стройматериалов, но этот фактор – не главный. Основная причина, по мнению руководителя ДИПСа, – монополизм на рынке массового жилья. «Только этим можно объяснить такой неконтролируемый рост цен, – отметил Леонид Краснянский. – И я считаю, что город должен регулировать цены на квартиры в районах массовой застройки».
Но как регулировать? Волевым решением сделать это невозможно. Это признает сам Краснянский. А никакого другого механизма пока не придумано. Словом, пока люди квартиры покупают, цены не снизятся. И не важно, какая при этом будет себестоимость строительства. По какой цене будут брать, по такой компании и будут продавать.