И снова о доступности
Cколько бы ни говорили власти о снижении цен на недвижимость, рынок диктует свои условия. И без серьезной финансовой поддержки государства проект «Доступное жилье» обречен. О факторах, которые влияют на формирование рыночных цен на недвижимость, рассказывает председатель Национального совета по оценочной деятельности РФ, член президиума Политсовета партии «Справедливая Россия» Иван Грачев.
Первое – дисбаланс спроса и предложения. Спрос на квартиры больше предложения на рынке, и это дает 10–15% увеличения цены ежегодно. Второе – дефицит электроэнергии и инфраструктуры. В среднесрочных прогнозах данный фактор дает прибавку к цене в пределах 5–10%. Третье – это соотношение курса рубля и доллара. Если ЦБ РФ продолжает укреплять рубль, а инфляция при этом никуда не пропадает, ежегодное реальное укрепление рубля по отношению к доллару примерно 10%, что обеспечивает дополнительный приток долларов на наш рынок жилья. И это еще 10–15% ежегодного роста цен. Если все суммировать, получим 30–40%, что можно оценивать как объективную составляющую.
Некоторые аналитики уверяют, что рост цен остановился и стоимость жилья будет снижаться. Но, как мне кажется, здесь происходит недопонимание текущих оценок и оценок стратегических. Когда вместо 30–40% стоимость жилья в Москве выросла за год на 70%, в нее вмешалась субъективная составляющая, связанная с ожиданием. То есть когда кривая роста изгибается резко вверх, люди оценивают недвижимость как надежное вложение средств, что влечет за собой дополнительный инвестиционный спрос. Естественно, через некоторое время он должен корректироваться, вот тогда субъективная составляющая замирает на какое-то время. И если превышение составляло 30–40%, то вся эта коррекция за один год закончится. И опять начнут проявляться фундаментальные признаки роста цен, о которых мы говорили. Следовательно, до конца года рост будет 20% плюс-минус 10, но в следующем опять 30%. Кстати, на некоторые группы жилья рост цен продолжается.
Может быть, дотации?
Может ли московское правительство в приказном порядке заморозить цены на жилье? На мой взгляд, это абсолютно нереально. Цены диктует рынок, и остановить их можно только ростом объемов строительства на 30% в год. Тогда люди, оценивающие жилье с точки зрения инвестиций, начали бы вкладывать нефтяные доллары в другую нишу.
Московское правительство высказывало идею ограничения продаж недвижимости немосквичам. Реально это осуществить трудно. Хотя, признаться, некоторые страны справляются с подобной задачей. Например, в Австрии поддерживают достаточно низкие цены на жилье в Вене и альпийских провинциях – меньше $2 тысяч за квадратный метр, отчасти с помощью предоставления преимущественных прав гражданам, которые долго проживают на данной территории. В общем, что-то похожее на «прописку» в советские времена. Но российская Конституция уже не ориентирована на то, чтобы делить граждан России на москвичей и немосквичей. Это означает, что можно только организовать какие-то дотации москвичам, – то есть при покупке жилья по рыночной стоимости человек, имеющий регистрацию в столице не менее предлагаемых десяти лет, получает право на дотацию из городского бюджета.
А если по-английски?
Могут быть и более сложные схемы решения жилищной проблемы для граждан, не имеющих возможности купить жилье. Например, в Лондоне для медсестер, работающих в муниципальных больницах, целевым образом для строительства выделяют землю, проводят так называемый голландский аукцион с условием, что на этой земле можно строить жилье определенного качества стоимостью не выше 500 фунтов за квадратный метр. Выигрывает компания, которая за эти деньги согласна построить жилье наилучшего качества. Затем используются специальные ипотечные программы или дешевая аренда для этих групп граждан. Такая схема возможна, но когда примеряешь ее к нашей стране, понимаешь, что без закона о социальной ипотеке ее не решить. Вслед за федеральным и Москва могла бы разработать свой внутренний синхронный закон о социальной ипотеке. Что касается целевой продажи земли под социальное строительство, мне это кажется более сложным, учитывая коррумпированность наших чиновников.
Большинству людей в нашей стране нормальное комфортное жилье недоступно, потому что они имеют низкие зарплаты по отношению к продукту, который производят. Например, строителям в западных странах выплачивается примерно 50% от построенного дома. То есть эти же строители автоматически являются клиентами ипотеки на построенные квартиры. Нашим строителям от себестоимости дома в лучшем случае достается 15%, а в реальности еще меньше, не говоря уже о рыночной цене. И это можно отнести ко всем, кто работает на производстве, в сфере обслуживания, торговле и пр., не говоря уже о низких доходах бюджетников. Принципиальное решение проблемы – существенно изменить долю налогов и зарплаты в продукте. Но поскольку мы не видим реального стремления правительства к преодолению этой ситуации, социальная ипотека остается единственной надеждой приобрести жилье по доступным ценам для большинства граждан.